土地增值税问题
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二、房地产企业经营中主要的涉税税种
• 1、营业税； • 2、土地增值税； • 3、企业所得税。
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三、土地增值税清算审核主要的税收法规依据
• 1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国 务院令［1993］138号）
• 2、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施 细则（财法［1995］6Βιβλιοθήκη Baidu）
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一、背景
• 3、国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知（国税函 [2008]318号），要求对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。
• 那些存在偷漏税或对税收核算没把握的房地产企业，由于担心被查，往往聘请 中介预查，以求尽早发现问题，预做准备。这是产生业务需求的一个诱因。
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九、土地增值税清算需提供的资料
• 5、银行贷款合同及贷款利息结算通知单。 • 6、项目工程建设合同及其价款结算单。 • 7、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。 • 8、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。 • 9、转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。 • 10、转让房地产有关税金的合法有效凭证。 • 11、与土地增值税清算有关的其他证明资料。
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九、土地增值税清算需提供的资料
• 1、项目概况。包括：项目座落地、总建筑面积、批准总销售面积、总自用面积、总配套 设施面积、本次清算建筑面积、项目分类用途情况、项目装饰装修情况、允许分摊的配套 设施面积、竣工验收情况、符合普通标准住宅面积情况、立项批复文件、其他有关情况等
• 2、土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。 • 3、项目竣工决算报表和有关帐薄。 • 4、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
• （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的
• 2、纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于 出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土 地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成
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十、清算项目收入的审核
• （四）纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用是否作为收入计税的问 题
评估价格确定的收入。因此，在确定收入时，应将因转让房地产而取得的全部价款及有关 的经济收益都包括在收入里面。
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十、清算项目收入的审核
• （三）非直接销售和自用房地产的收入确定 • 1、纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投
资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位 和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： • （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房
• •1 •2 • 3、直接转让土地使用权的。
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六、土地增值税的清算条件
• （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可
• 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例 在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余
• 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完
• 3、纳税人申请注销第税8页务/共3登9页 记但未办理土地增值
七、土地增值税清算的目的
•就是要核定清算项目的单位面积计 税的成本费用，便于土地增值税的 计算。
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八、土地增值税清算项目的界定
• 土地增值税以国家有关部门审批的房 地产开发项目为单位进行清算，对于 分期开发的项目，以分期项目为单位 清算。
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十、清算项目收入的审核
• （一）取得收入的形式 • 清算项目的收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全
部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
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十、清算项目收入的审核
• （二）转让房地产收入的确定 • 转让房地产的收入的确定，不仅仅是指买卖或交易双方的成交价，还应包括税务机关根据
• 1、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发 〔2007〕132号）第三条：“纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所， 均可从事土地增值税清算鉴证工作。”
• 2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发 [2006]187号）第六点：“税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机 关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以 采信。”
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五、几个重要的概念
• 1、土地增值税纳税义务人
• 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(包 括地上地下的各种附属设施)并取得收入的单位和个 人（不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行 为），为土地增值税的纳税义务人，应当依照土地 增值税暂行条例缴纳土地增值税。
• 2、增值额
• 3、关于土地增值税若干问题的通知(财税 [2006]21号)
• 4、国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知（国税发 [2006]187号）
• 5、国家税务总局关于印发《土地增值税清算 鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕 132号）
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四、中介机构出具报告的采信问题
• 纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除 项目（成本、费用、其他）金额后的余额，为增值 额。
• 3、土地增值税
• 纳税人转让房地产所取得的增值额按照税法规定的 税率计算征收的一种税。
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六、土地增值税的清算条件
• 根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发 [2006]187号）：
一、背景
• 1、《国家税务总局关于开展2008年税收专项检查工作的通知》（国税发[2008]9号）, 该通知明确将房地产行业列入2008年行业税收专项检查的指令性计划，检查覆盖面要求 达100%。
• 2、国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知（国税函[2007]544
。 号 ） ， 要 求 对 土 地 增 值 税 重 点 税 源 户 进 行 监 控 ， 并 建 立 制 度
二、房地产企业经营中主要的涉税税种
• 1、营业税； • 2、土地增值税； • 3、企业所得税。
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三、土地增值税清算审核主要的税收法规依据
• 1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国 务院令［1993］138号）
• 2、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施 细则（财法［1995］6Βιβλιοθήκη Baidu）
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一、背景
• 3、国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知（国税函 [2008]318号），要求对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。
• 那些存在偷漏税或对税收核算没把握的房地产企业，由于担心被查，往往聘请 中介预查，以求尽早发现问题，预做准备。这是产生业务需求的一个诱因。
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九、土地增值税清算需提供的资料
• 5、银行贷款合同及贷款利息结算通知单。 • 6、项目工程建设合同及其价款结算单。 • 7、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。 • 8、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。 • 9、转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。 • 10、转让房地产有关税金的合法有效凭证。 • 11、与土地增值税清算有关的其他证明资料。
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九、土地增值税清算需提供的资料
• 1、项目概况。包括：项目座落地、总建筑面积、批准总销售面积、总自用面积、总配套 设施面积、本次清算建筑面积、项目分类用途情况、项目装饰装修情况、允许分摊的配套 设施面积、竣工验收情况、符合普通标准住宅面积情况、立项批复文件、其他有关情况等
• 2、土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。 • 3、项目竣工决算报表和有关帐薄。 • 4、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
• （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的
• 2、纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于 出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土 地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成
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十、清算项目收入的审核
• （四）纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用是否作为收入计税的问 题
评估价格确定的收入。因此，在确定收入时，应将因转让房地产而取得的全部价款及有关 的经济收益都包括在收入里面。
第14页/共39页
十、清算项目收入的审核
• （三）非直接销售和自用房地产的收入确定 • 1、纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投
资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位 和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： • （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房
• •1 •2 • 3、直接转让土地使用权的。
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六、土地增值税的清算条件
• （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可
• 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例 在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余
• 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完
• 3、纳税人申请注销第税8页务/共3登9页 记但未办理土地增值
七、土地增值税清算的目的
•就是要核定清算项目的单位面积计 税的成本费用，便于土地增值税的 计算。
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八、土地增值税清算项目的界定
• 土地增值税以国家有关部门审批的房 地产开发项目为单位进行清算，对于 分期开发的项目，以分期项目为单位 清算。
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十、清算项目收入的审核
• （一）取得收入的形式 • 清算项目的收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全
部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
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十、清算项目收入的审核
• （二）转让房地产收入的确定 • 转让房地产的收入的确定，不仅仅是指买卖或交易双方的成交价，还应包括税务机关根据
• 1、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发 〔2007〕132号）第三条：“纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所， 均可从事土地增值税清算鉴证工作。”
• 2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发 [2006]187号）第六点：“税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机 关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以 采信。”
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五、几个重要的概念
• 1、土地增值税纳税义务人
• 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(包 括地上地下的各种附属设施)并取得收入的单位和个 人（不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行 为），为土地增值税的纳税义务人，应当依照土地 增值税暂行条例缴纳土地增值税。
• 2、增值额
• 3、关于土地增值税若干问题的通知(财税 [2006]21号)
• 4、国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知（国税发 [2006]187号）
• 5、国家税务总局关于印发《土地增值税清算 鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕 132号）
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四、中介机构出具报告的采信问题
• 纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除 项目（成本、费用、其他）金额后的余额，为增值 额。
• 3、土地增值税
• 纳税人转让房地产所取得的增值额按照税法规定的 税率计算征收的一种税。
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六、土地增值税的清算条件
• 根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发 [2006]187号）：
一、背景
• 1、《国家税务总局关于开展2008年税收专项检查工作的通知》（国税发[2008]9号）, 该通知明确将房地产行业列入2008年行业税收专项检查的指令性计划，检查覆盖面要求 达100%。
• 2、国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知（国税函[2007]544
。 号 ） ， 要 求 对 土 地 增 值 税 重 点 税 源 户 进 行 监 控 ， 并 建 立 制 度