资产评估及其主要评估方法

能
要
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资产评估指导意见
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… …
已发布的准则 规划中的准则
中国资产评估准则体系图
• 我国准则项目已达28项，分别是2项基本准则，12项具体准则，5 项评估指南，9项指导意见，2项资产评估操作专家提示，7项资产 评估专家指引，准则体系更加完善。
序号
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• 自2004年2月发布资产评估基本准则以来，评估行业不断发展， 2012年，中国资产评估协会制定并发布了三项新准则同时，制定 了两项专家提示：《资产评估操作专家提示—上市公司重大资产 重组评估报告披露》和《资产评估操作专家提示—中小评估机构 业务质量控制》，准则制定工作开辟新模式。
• 2015年7月，为进一步提高上市公司重大资产重组评估报告信息披 露质量，防范执业风险，中国资产评估协会组织专家在修订《资 产评估操作专家提示——上市公司重大资产重组评估报告披露的基 础上，制定了《资产评估专家指引第1号—金融企业评估中应关注 的金融监管指标》、《资产评估专家指引第2号—金融企业首次公 开发行上市资产评估方法选用》、《资产评估专家指引第3号—— 金融企业收益法评估模型与参数确定》、《资产评估专家指引第4 号——金融企业市场法评估模型与参数确定》、《资产评估专家指 引第5号——寿险公司内部精算报告及价值评估中的利用》、《资 产评估专家指引第6号——上市公司重大资产重组评估报告披露》、 《资产评估专家指引第7号——中小评估机构业务质量控制》等七 项专家指引，供评估机构和资产评估师执行上市公司重大资产重 组评估业务时参考。
资产评估基本评估方法 及实际应用
湖北银企评估咨询有限公司 2019年9月
• 中国资产评估行业上世纪80年代产生，经过近30年 的发展，现在六大类评估机构共有1.4万多家，评估 师人数已经超过13万，从业人员60多万。
• 评估行业在经过了几次的清理整顿之后，划分了资 产评估，土地评估，房地产评估、估价，矿业权评 估，保险公估和旧机动车评估等六种专业类别，分 别由财政部、国土资源部、住房和城乡建设部、商 务部、保监会五个部门管理。
资产评估过程结构图
评估环境
—社会
目的与动机 1
资料收集 2
鉴定与评价 3
假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 提出结论 7
—经济 —技术 —法律
12 形评 成价 问指 题标
3 4 5 6 7 思维过程
综分选实意
合析择施见
资产评估基本途径和方法
市场法
成本法
市场途径
成本途径
过去
收益法
收益途径
未来
类比法的基本计算公式为：
被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数 被评估资产评估值＝参照物价格×（1＋调 整率）
参照物的主要差异因素有：
1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间 与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致 的差异。
如果评估对象与参照物之间只有时间因素的 影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数
• 为弥补资产评估行业基本法的空白，中国于2006年 成立草案起草组，2012年2月资产评估法草案提交 全国人大常委会首次审议，2013年8月草案提交二 审，2015年8月提交三审。2016年7月，草案四审通 过，自2016年12月1日起施行。
资产评估定义
• 资产评估，是指评估机构及其评估专业人 员根据委托对不动产、动产、无形资产、 企业价值、资产损失或者其他经济权益进 行评定、估算，并出具评估报告的专业服 务行为。
• 此次课件，主要为财政部规定的资产评估。
• 2017年8月23日，财政部以财资[2017]43号 财政部关于印发《资产评估基本准则》的 通知，自2017年10月1日起施行。
• 中国资产评估准则体系包括职业道德准则和业务 准则两部分。
• 职业道德准则分为基本准则和具体准则两个层次。 • 业务准则分为基本准则、具体准则、评估指南、
直接法应当注意以下问题：
（1）、如果与被评估资产相同的参照物 在评估基准日同时存在多种交易价格时， 应当选用价格最低的一种。
（2）、如果参照物价格变动幅度过大， 可在分析参照物价格合理性的基础上，加 以适当调整。
2、类比法
类比法，又叫市场成交价格比较法， 是在公开市场上无法找到与被评估资产完 全相同的参照物时，可以选择若干个类似 资产的交易案例作为参照物，通过分析比 较评估对象与各个参照物成交案例的因素 差异，并对参照物的价格进行差异调整， 来确定被评估资产价值的方法。
评估基准日
资产评估方法体系
市场法 成本法 收益法
直接法 类比法
重置成本
成新率
重置核算法
物价指数法 功能重置成本法 统计分析法
观察法 使用年限法 直接价值法 收益额 折现率 收益期
市场法
基本定义：将待评估资产与市场交易的相同或相似的资产比 较和修正后确定其价值的方法。 一、市场法的基本原理 （一）理论基础 • 均衡价值论:
《知识产权资产评估指南》
《注册资产评估师关注法律指导意见》 《资产评估价值类型指导意见》 《金融不良资产评估指导意见》 《专利资产评估指导意见》 《著作权资产评估指导意见》 《商标权资产评估指导意见》 《实物期权评估指导意见》
《投资性房地产评估指导意见》
《文化企业无形资产评估指导意见》
施行日期
2004年5月1日 2004年5月1日 2008年7月1日 2013年7月1日 2008年7月1日 2008年7月1日 2008年7月1日 2008年7月1日 2008年7月1日 2009年7月1日 2010年7月1日 2012年7月1日 2013年7月1日 2013年7月1日 2007年12月31日 2009年7月1日 2011年7月1日 2012年1月1日
3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成 交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易
的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。
二、市场法操作程序
确定被评估资产 选择参照物
1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、成交 时间等。 2.参照物数量：三个以上。
比较差异因素 调整差异指标
综合分析
• 准则发布方式。基本准则由财政部以规范性文件形式发 布，基本准则中授权中国资产评估协会制定其他评估准 则项目。这样的制度安排是要由政府发布基本准则，体 现政府从公共管理角度对评估执业的要求，通过政府的 要求实现评估准则保护社会公共利益的宗旨。其他准则 项目由行业协会发布，一方面传达政府意志，另一方面 又体现专业特点。
评估值＝参照物价格×功能差异修正系数
4．交易情况。交易情况主要包括交易的市 场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物 成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于 公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交 易条件主要包括交易批量、动机、时间等。
当评估对象与参照物之间只有交易情况的 差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
27
28
分类
基本准则 评估准则
评估指南
指导意见
准则名称
《资产评估准则——基本准则》 《资产评估职业道德准则——基本准则》 《资产评估准则——评估报告》 《资产评估职业道德准则——独立性》 《资产评估准则——评估程序》 《资产评估准则——业务约定书》 《资产评估准则——工作底稿》 《资产评估准则——机器设备》 《资产评估准则——不动产》 《资产评估准则——无形资产》 《资产评估准则——珠宝首饰》 《资产评估准则——企业价值评估》 《资产评估准则——利用专家工作》 《资产评估准则——森林资源资产》 《以财务报告为目的的评估指南》 《企业国有资产评估报告指南》 《金融企业国有评估报告指南》 《评估机构业务质量控制指南》
中国资产评估准则体系图
程序准则
资产评估基本准则 具体准则
评 估 报 告评 估 程 序业 务约 定 书工 作 底 稿
利 用 专 家 工 作
… …
资产评估指南
中国资产评估准则 实体准则
资产评估职业道德基本 准则
具体准则
机 器 设 备
不 动 产
森
珠
无
企
林
宝
形
业
资
…
首
资
价
源
…
饰
产
值
资
产
独 立 性
胜
保
任
密
2016年7月1日
2003年3月1日 2008年7月1日 2005年7月1日 2009年7月1日 2011年7月1日 2012年7月1日 2012年7月1日 2010年7月1日
2022001年6年5月7月271日日
资产评估基本方法
• 资产评估基本方法包括市场法、收益法和 成本法。 资产评估师执行资产评估业务，应当根据 评估对象、价值类型、资料收集情况等相 关条件，分析三种资产评估基本方法的适 用性，恰当选择评估方法，形成合理评估 结论。
由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值 论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被 估资产定价。 （二）评估思路
评估值＝in（1 参照物成交价 各项调整系数） n
（三）运用的前提条件
1、充分发育活跃的资产市场。
2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件 上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照 物），且参照物成交时间与评估基准日时间间 隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技 术参数等资料是可以收集到。
评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 ×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交 易情况修正系数×个别因素修正系数
四、市场途径的优缺点
优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直 接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。 缺点： （1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难 以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、 环境等严格限制的一些资产评估。
2.区域因素。区域因素是指资产所在地区 或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素 对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与 参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资 产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×区域因素修正系数
3.功能因素。功能因素是指资产实体功能 过剩和不足对价格的影响。
当评估对象与参照物之间只有功能因素的 差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：
5．个别因素。个别因素主要包括资产的实 体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产 的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要 是指资产本身的建造或制造的工艺水平。
当评估对象与参照物之间只有个别因素的 差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×个别因素修正系数
如果评估对象与参照物之间存在上述各种 差异时，评估值计算公式可用下式表示为：
指导意见四个层次。 • 基本准则是评估师执行各种资产类型、各种评估
目的评估业务的基本规范。 • 具体准则包括规范评估业务流程的程序性准则和
规范各种资产类型评估业务的实体性准则。 • 评估指南是对特定评估目的和评估业务中某些重
要事项的规范。 • 指导意见是针对评估业务中的某些具体问题的指
导性文件。
• 准则体系设计。四个层次从内涵看，依次递进、结构严 谨、不同层次、不同目的。基本准则具有统驭性，其他 准则各有其规范范围。准则层次的设计既满足了不同类 型评估规范的需要，又能体现出不同发展阶段评估业务 的要求；既规范评估师行为，又对委托方和监管部门产 生积极影响；既突出对评估师职业道德规范，又对评估 师权益进行合理保护。从外延看，准则体系具有开放灵 活的特点，为评估实践中新的评估领域的规范留有空间。 随着中国评估理论和实践的发展，可以将最新的研究成 果、实践经验纳入到准则体系中来。
1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。
得出结果
对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
三、常见的市场评估方法
1、直接法 直接法是指能够在市场上找到与被评估
资产完全相同的参照物，或被评估资产的取 得时间与评估基准日非常接近且市场价格基 本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易 价格或购置价格作为被评估资产的评估值的 评估方法。