三亚项目寻求合作伙伴

附件1：

招商工作答客问

能介绍一下项目情况吗？

项目在三亚市、大三亚湾的正后方，天涯海角的后面，属于近海山地项目，直线距三亚湾不到8公里，四面环山，拥有千亩大湖，总用地（含山、湖和村庄）4300多亩，建设用地510亩左右，项目地离天涯海角景区9公里，距凤凰机场18公里，距三亚市中心（市政府）30公里。

项目的地段位置十分理想，位置不错，紧临314省道，距海南环岛西线高速和三亚市绕城高速出入口都非常近（几公里便可接驳），出入与通达性极强。项目用地是什么性质的？

先说一下项目吧，项目是国家国土部确定的农村土地产权制度改革与试点项目，目前批复进入的全国仅有两个市的两个村庄，一个是东莞的某村，另一个就是三亚的力村，也就是我们这儿。项目的开发目前已得到国土部、海南省国土厅和三亚市市政府和国土局的全力支持，并已制定了一系列与项目开发和试点建设相关的政策。

本次试点的核心就是尝试打破城乡两元土地结构，还权于民，还权赋能，也就是集体建设用地与国有用地同权同价，拥有同样的抵押权、开发权、处置权等。也就是说，本项目的用地性质为集体建设用地。

项目的用地指标是否已经落实？

用地指标已国土局和规划局落实，并正在纳入天涯镇的新一轮总体规划中。其中集体建设用地490多亩，国有用地近30亩。

项目的批复手续如何？

我们公司与力村签订的合作开发合同已经经镇政府批准，正处于上报三亚市政府备案阶段。政府及各部门批复力村的相关手续已比较完善，项目目前正在走立项程序。

公司现在正在编制项目可研报告与总体规划及概念性规划。目前项目已被天涯镇政府和三亚农业局上报为省政府重点开发项目，项目还是海南省休闲农业十二五规划重点项目之一，休闲农业示范基地。

项目准备规划建设什么内容？

分为三大部分：力村建设用地区主要建设别墅式产权酒店；村庄农用地与园地开发休闲农观光度假区；天涯湖主要建设国际休闲垂钓中心和休闲养生度假区；云梦山主要开发热带雨林文化旅游区和山顶休闲旅游度假区。云梦山位处力村正后方，海拔660米，山顶俯瞰三亚市、三亚湾和红塘湾于眼底，景色十分漂亮。由于海南的热带雨林是全国唯一的资源，三亚又是全国唯一的热带城市，因此，热带雨林旅游开发有着巨大的市场前景。

公司从天涯镇政府承包了天涯湖水库及库容区2800亩，从广州军区承包了云梦山450亩（周边可用地林地近几亩），力村所有的农地900多亩（经确权有证的），还有周边的部分荒山荒地约有千亩以上。

涉不涉及土地变性为国有建设用地？

不涉及，我们所用的土地为集体建设用地，目前我们有两大政策，一个是国土部的试点政策，另一个就是三亚城边村改造政策，均已通过初步批复。

你们公司是做什么的？

我们公司前身是农业开发公司，是海南省重点龙头企业，主要从事农业综开发、有机蔬菜、无公害水果、水产养殖等农业产业的开发。此次力村的试点建设选中我们，其中的一个原因就是我们能对村民的农业产业真正全面带动。

目前项目进入到什么阶段？

目前项目已经准备进入实际拆安补阶段，正在与天涯镇政府组织成立拆迁办公室，项目的总体规划和概念性规划已经完成初稿，正在根据需要调整中。

天涯湖水库属不属饮用水源地？

不属于，属于小一型备用防洪水库，兼有备用灌溉功能。开发不受太多限制。

你们公司土地取得方式？

以流转的方式转到公司名下，本次试点建设由于不宣传、不报道、封闭宣传，所以土地不以招拍挂的形式取得，主要是从村集体流转和政府备案即可，按照三亚市政府为试点特别制定的土地评估办法对土地进行评估后，按评估价的20%-40%向市政府上缴土地出让金。

打算以什么方式进行合作？

投资入股的方式进行合作，可选择是否控股开发。这里面需要提一下的是，项目前期需要的资金约在5000万-1亿之间，后期的开发贷款项目已经以农业综合开发和新村建设为主题获得了海南省和三亚市农发行三十亿的授信贷款，在眼下融资难的大环境下，这绝对是项目的一大利好。

为什么要寻找合作和投资呢？

我们本身是个农业公司，注册资本才三千万，是本次开发的项目公司。因为我们的农业经验和带动模式，政府比较认可。但是，农业公司这几千万的家底是不足以支撑整个项目的开发的，另外，我们在地产和项目开发上没有经验和成型团队，所以在资金和开发经验上都需要引进优秀的合作商共同开发。

地类性质和使用年限？

本次开发的主体是村集体和全体村民，强调的是土地还权与民，同地、同权、同价。我们公司与村集体签订的合作开发合同中，土地流转期限为70年，地类性质为集体建设用地，具体为旅游和商服开发用地。流转到期后，土地所有权仍然归村集体和村民所有，继续流转需按政府国有用地的同等规定缴纳新一轮使用费用。

项目开发预期总投入和预期收益？

项目的总建设量在30万平米左右，预期实际总投入(滚动投入)15亿左右，预期销售总收入40-80亿左右（根据不同产品规划和市场价格决定）。

说到市场预期就要说一下三亚现在房地产的市场行情。三亚市目前别墅均价5万元，产权酒店和海景公寓的市场均价4万元以上，三亚市的城市住宅销售均

价一直在两万元以上。

项目地区按照海南最新颁布的基准地价160至280万元之间，土地一级开发后的市场评估价约为200万/亩，地块土地总价值约在10亿左右。我们的拿地成本约为3-4亿元。

你们目前参与这个项目有什么保障？

首先，力村已被国土部定为本次试点的建设村，方案部里已经批复，建设开发已势在必行；第二、海南省国土厅与三亚市政府已批复进入到项目的实际操作中，箭在弦上；再者、企业与力村已签订排他性合作开发协议并经镇政府盖章同意，力村已完成所有各类土地的确权发证工作，村民代表大会也以95%的高票赞成通过，目前已完全绑架政府，不得不动，我们受到了影响，村民也会受到影响，从上到下都会受到影响。

三亚市政府有没有就这个项目召开过办公会？如果有，有没有会议纪要？

这个项目是市长为组长推进的政府性项目，国字头带帽项目，我们只有听政府的安排开展工作。为了力村试点政府组织召开过二次会议了，会议纪要在国土局，意见就是要大力支持，尽快推动。

我们可以负责任地讲，这个项目目前的政策与批复真的是非常不错，我们相当于拿着尚方宝剑在做开发，而且未来成功后意义很大，相当中国第三次土地改革从我们这里走向成功。

项目接下去的操作是怎样的流程？

1、先对村民现在的房屋和青苗进行登记确权和资产评估，然后与每一户签订拆迁安置合同书后，进行实质性拆安补。

2、完成项目立项程序，目前正在完善可研和项目总体规划的编制工作。

3、整理完的村集体建设用地通过专业评估公司进行评估。

4、按照政府规定和要求向三亚市政府上缴土地出让金，土地过户到公司名下。

5、按照批复的规划建设方案进行实际的商业开发，同步进行旅游配套开发。

1000多亩的湖畔是否可以开发建设，农用地用来做什么？