汨罗市村民建房办法

汨罗市村(居)民住宅建设管理办法

第一章总则

第一条为切实加强村(居)民住宅建设管理，规范住宅建设行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等法律法规和相关政策的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条村(居)民住宅建设必须符合土地利用总体规划、土地利用年度计划和城市规划、集镇与村庄规划。

第三条村(居)民住宅建设必须有利于保护耕地、节约集约利用土地资源、改善城乡居住环境、提高城乡居民生活质量。

第二章城市规划区村(居)民住宅建设与管理

第四条将城市规划区范围内的村(居)民住宅建设划定为三个控制区域，即禁止建设区、严格控制区和一般控制区(以市城乡规划主管部门公布的城市规划区村(居)民住宅建设控制区域规划图为准);将许可建设住宅的范围，由市城乡规划主管部门会同国土资源主管部门和乡镇人民政府进行选址，按照村(居)民住宅集中建设的方式统一规划为村(居)民住宅小区，包括集中安置区和村(居)民集中居住区。村(居)民住宅小区规划建设管理办法另行制定。

村(居)民原有合法住宅因城市建设、土地收储等需要征地拆迁重建的，按照城市房屋拆迁和集体土地上房屋征收补偿的有关规定进行安置。

第五条在城市规划区范围内，以下区域为村(居)民住宅禁止建设区域，禁止村(居)民新建、扩建、改建住宅，现有住宅一律只拆不建。符合建房条件的，由所在乡镇人民政府或市安置房建设管理领导小组办公室统一安排在经市人民政府批准的村(居)民住宅小区建设独立式住宅或购买公寓式住宅。

(一)城市中心区，即友谊河以西、京广铁路以东、山塘路以南、罗城路以北区域。

(二)城市近期规划建设区，包括但不限于以下区域：

1、滨江新区一期规划建设区，即汨罗江大道红花大桥至友谊河出口之间南侧规划控制线(归义老街及其延伸线-山水路-建设东路-红花大桥)至汨罗江区域;

2、汨罗江大道西延线京广铁路东规划建设区，即汨罗江大道西延线友谊河至京广铁路路段两侧各200米区域;

3、西湖公园规划建设区，即沿湖路以西、湖西大道(西湖公园西侧正在规划中的道路，下同)以东、罗城中学北侧北托村现有村道以南、汨营南线以北区域;

4、山水中路规划建设区，即双塘北路以西、山水路(含其西侧已被列为土地收储范围的区域)以东、建设东路以南、罗城路以北区域;

5、端阳城规划建设区，即双塘北路以东、检察院东侧围墙北延线以西、汨罗江大道以南、S308线以北区域;

6、屈子文化园核心景区，即屈子文化园详细规划确定的核心景区建设区域;

7、S201线汨罗江以南路段规划建设区，即S201线京广铁路汨罗火车站站前路与城西路交叉口至汨罗江大桥路段西侧100米范围、东侧被列入土地收储范围及规划控制区域;

8、工业园二期市场规划建设区，即107国道以东、湄公河以西、京珠高速公路连接线以南2平方公里规划控制区域;

9、新市新桥垃圾场控制区，即新桥垃圾场周边500米控制区域。

(三)城市建设发展必须禁止村(居)民住宅建设的区域：

1、武广车站广场控制区，即武广高速铁路汨罗东站拆迁安置区东延线以南、星火水库以北、武广高速铁路专线以东、合心路以西规划控制区域;

2、城市绿心片区，即东风路以西、检察院东侧围墙北延线以东、汨罗江以南、S308线以北规划控制区域;

3、工业园绿心片区，即工业园规划建设区与武广高速铁路汨罗东站片区之间的绿化防护地带;

4、城市土地利用总体规划确定的基本农田保护区和市人民政府确定必须禁止村(居)民住宅建设的其它区域。

第六条在城市规划区范围内，以下区域为村(居)民住宅建设严格控制区域，禁止村(居)民新建、扩建住宅，现有零星住宅一律只拆不建;经鉴定为危房且危险性达到C级或者D级的，经批准可以原基改建;符合建房条件的，由所在乡镇人民政府或市安置房建设管理领导小组办公室统一安排在经市人民政府批准的村(居)民住宅小区建设独立式住宅或购买公寓式住宅。

(一)S308线107国道与武广高速铁路专线之间路段至汨罗江地带;

(二)S308线武广高速铁路专线与东风路之间路段南侧100米处至汨罗江地带;

(三)S308线东风路与双塘广场之间路段以南200米区域;

(四)罗城路双塘广场与京广铁路线之间南侧200米处至汨罗江地带除禁止建设区与规划安置区以外的区域;

(五)罗城路京广铁路线与燎家山广场之间路段南侧200米处、汨营南线燎家山广场与湖西大道之间南侧100米处至汨罗江大道西延线地带除禁止建设区与规划安置区以外的区域;

(六)工业园规划建设区与武广高速铁路汨罗东站片区除禁止建设区与规划安置区以外的区域;

(七)武广高速铁路汨罗东站站前广场至107国道两侧各100米区域;

(八)上述区域对外交通干线两侧各100米区域;

(九)市人民政府确定需要严格控制村(居)民住宅建设的其它区域。

第七条在城市规划区范围内，村(居)民住宅禁止建设区与严格控制区以外的区域为一般控制区域，村(居)民居住相对集中的地块，可以由乡镇人民政府按照新农村建设要求统一规划为村民集中居住小区，在确保绿化、市政设施、公共事业建设用地的前提下，多余的住宅建设用地可安排符合建房条件的村民建设住宅;村(居)民居住相对分散的地块，一律不准新建、扩建住宅。鼓励在一般控制区域范围内规划建设公寓式住宅小区。

第八条严格城市规划区村(居)民住宅危房改造管理：

(一)在城市规划区范围内，村(居)民原有住宅经市房屋安全鉴定部门鉴定危险性属于A级或者B级的，只许可进行不增加面积、不拓展功能的加固维修。

(二)在村(居)民住宅禁止建设区范围内，村(居)民原有合法住宅经鉴定危险性属于C级或者D 级的，一律不准原基改建，使用国有土地的村(居)民自行选择购买商品房，其原有住宅自行拆除，原有宅基地由市土地储备中心收储;使用集体土地的村(居)民安排在禁止建设区以外经市人民政府批准的村(居)民住宅小区建设独立式住宅或购买公寓式住宅，原有住宅自行拆除;原有宅基地能够与周边土地整合的，由市土地储备中心统一收储，暂不能整合收储的，由所在村(居)民委员依法收回栽树植绿。

(三)在村(居)民住宅严格控制区与一般控制区范围内，村(居)民原有合法住宅经鉴定危险性属于C级或者D级且符合城市规划和消防安全、交通道路、地下管道、光缆电缆等管理规定的，临街住宅按原产权人和与相邻建筑层高、朝向、风格等相一致的要求批准建设;非临街住宅可以批准按原产权人、原宅基地、原建筑占地面积、原层高改建，其中，原住宅建筑楼层在三层及三层以下的，新建住宅建筑楼层不得超过三层(含架空层)。

(四)村(居)民原有合法住宅经鉴定危险性属于C级或者D级且不允许原基改建的，符合廉租房入住条件的，可向市人民政府申请租住廉租房或者申请廉租住房租赁补贴。

(五)房屋安全鉴定由市房产管理部门负责把关。房屋危险性未达到相应级别而按相应级别出具房屋安全鉴定报告的，依据有关党纪政纪等规定追究主要责任人和直接责任人的责任。

第九条村民按照本办法申请在村(居)民住宅小区建设独立式住宅的，一户限建一栋，允许最大建筑占地面积：1至3人户90平方米，4人及4人以上户130平方米，建筑楼层不得超过三层(含架空层);申请在村(居)民住宅小区购买公寓式住宅的，一户限购一套，户型建筑面积控制在90至150平方米，且人均住房面积不得超过40平方米。

村民申请在村(居)民住宅小区建设独立式住宅或购买公寓式住宅，在集体土地上已有一处或者一处以上住宅的，必须将原有住宅自行拆除，原有宅基地或集体划分尚未建设的宅基地必须交由所在村(居)民委员收回，否则，其申请不予批准。

村民经批准在村(居)民住宅小区建设住宅的，其已获得的宅基地只能用于建设自住房屋，不得向他人转让或者出售，私自转让或者出售的，按非法转让土地依法进行处理，其宅基地由所在乡镇人民政府无偿收回另行处置，且不得再另行安排宅基地。