光谷中心城核心区轨道地下商业策划 分享版

核心区地下商业开发建议
时尚天河，业态全部符合年轻、时尚风 格，重点吸引18-30岁年轻消费客群
商户以时尚的服饰和精品为主，以及特色餐饮为 辅。没有大型主力店，商铺面积分割较小，大大 小小的商户约有3000家。
地下商业发展定位
1% 1% 4% 17%
时尚天河业态配比
57% 20%
服饰 餐饮 精品、首饰 生活服务类 娱乐 通讯/数码
核心区地下商业开发建议
地下商业发展定位
南区地下商业定位： 主题型地下商业参考案例 日本长掘地下街，综合型业态组合，个性化商铺成为吸引海外游客的特色商街
项目中配置的休闲服装店、流行时装店、杂货店、 快捷餐饮咖啡店等大约100多家店铺鳞次栉比， 为过往的乘客提供商业服务。
由于店铺设置明快，橱窗时尚，使得项目成为很 多海外游客必到的特色商业街。
主营业态
业态多元化趋势发展，目前以购物中 心百货、为主
交通条件 消费特征
道路通达性不好，公交线路方便，未 来将有地铁经过 休闲、购物
主要消费群体 周边高校学生、商圈周边居民为主
光谷中心城
承载
高科技配套产业 和 城市配套设施， 为东湖高新区
迈入世界一流高科技城 提供持续的强劲动力
主要解决问题
➢ 核心商务区整体定位、分区功能定位及量化到每个地块 ➢ 轨道地下商业的不同发展模式和量化依据 ➢ 根据不同区位特点，进行不同类型的地下商业空间的定位 ➢ 轨道地下商业空间的空间布局模式 ➢ 轨道地下空间开发模式
重点商业开发 中等商业价值 较低商业价值
中心区商业整体发展定位
商业发展现状
现在光谷以鲁巷商圈为主的中等商业档次与光谷中心城所承载的重要使命不相符
➢鲁巷商圈是区域商业中心，辐射范围较小，与光谷“辐射武汉东部城市圈”定位存在差距；
商圈
知名度 发展历史 商业定位
光谷商圈 低
商圈形成较迟，2007年发展迅速 中档
分区商业发展方向及布局
核心区的分区商业布局
商业开发原则：判断未来人气的聚集度是选取重点商业开发地块的重要因素
➢ 商业开发需要人流的聚集，因此考虑地块是否适合重点开发商业，必须从道路规划、交通站点、人 流道人和昭示性去判断地块的商业价值。
商业地块选取依据： 1、道路规划 2、交通站点
3、周边设施配套 4、临街面位置 5、人流导入性
通过对国内外已有众多典型的地下商业的进行分析，可总结出不同发展模式和类型
商业 发展 模式
交通枢纽型
八重洲（日本）
主题型 商务型 通道服务型
时尚天河（广州） 长崛八景（日本）
连城新天地（深圳） 金丝雀地下商业（英国）
江南新地（广州） 札幌、钻石（日本）
街铺
东方宝泰（广州）
北京新奥购物中心（北京） Coex（韩国） 花城汇（广州） 怡景中心城（深圳）
分区三 VarieTown
分区四 GourmentTown
业态
料理为重点，包括有 日本料理、欧风料理、 中国料理、咖喱料理、 意大利料理等
以女性商品为主，少 量男士服饰
专卖服饰杂货，生活 杂货及一些个性商品
前三区的综合体，包 含有旅游、衣物、杂 货、料理、化妆品、 模型玩具等
分区一
分区二
分区三
分区四
6、昭示性
分析地块 未来人气聚集度
确定商业重点 发展区域
分区商业发展方向及布局
核心区地块商业价值研判
➢ 通过从地块位置、道路规划、交通站点、周边设 施配套、昭示性和开发强度等因素，可以判断出地块 未来的人气聚集度和商业价值，从而确定可以重点开 发的商业地块。
序号 1 2 3 4 5 6
合计
评选因素 临街面位置 道路规划 交通站点 周边设施配套
核心区地下商业开发建议
地下商业发展定位
区域 发展定位
特征
集地铁、公交站和有轨来自百度文库 交通枢纽型 车等多个交通方式汇聚处，
形成交通枢纽中心
北区
通道服务型
依托于地面完善的功能设施， 联系地上各功能板块与交
通站点，形成较为单一动线 的商业铺，依靠地面商业带
来的人流，即为交通通道又 可作为配套商业
中区
商务配套型
电子体育竞技区、 体育科技体验区、 新兴运动动感区、 时尚体育休闲区
文化传媒工作区、 创意传媒服务区、 创意文化交流区
体育交流表演中心、 体育商务服务区、 体育特色Mall
核心区分区商业定位
与三大功能分区相匹配的商业功能定位
服务之心—— 高密度商业聚集区，中心城商业高地
➢提供大型商业配套，弥补光谷不足现状，形成武汉新商业 中心
另外周边高端商务酒店和集中式购物中心也相对 集中，由此，项目通过项目串联，将CBD内各商 务物业构成CBD最大的商业矩阵。
140
核心区地下商业开发建议
地下商业发展定位
中区地下商业定位：商务配套型参考案例
5%
深圳连城新天地，分为三大功能区，餐饮比例大
8%
项目将长达630米的商业街分为三大功能区，分别
周边商务需求聚集，写字楼 林立
南区
主题型
突出某一特定主题，不依附 于地面成熟商业，吸附特定
目的型消费人群
地下商业发展定位
轨道交通 11号线
换乘站点
北区 交通枢纽型+通道服务
型
中区
轨
商务配套型
道
交
通
号 线
19
换乘站点
南区 特色主题型
核心区地下商业开发建议
地下商业发展定位
北区地下商业定位：大型综合枢纽服务型地下商业参考案例
核心区地下商业开发建议
地下商业发展定位
中区地下商业定位：商务配套型参考案例 ——深圳连城新天地，连接各甲级写字楼等酒店等商务物业的过道配套设施
项目位于深圳CBD核心地段，连接地铁站购物公 园站和会展中心站。
另外，项目与周边9座A级写字楼直接连通，500 米范围内写字楼近20座，办公面积超过150万平 米，就业人口过12万。
昭示性 人流导入性 地块商业价值评估
权重 15% 15% 20% 20% 15% 15% 100%
核心区的分区商业布局
重点商业开发 中等商业价值 较低商业价值
目录
中心区商业整体发展定位 核心区商业发展策略
核心区地下商业开发建议 站厅附属资源开发建议
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核心区地下商业开发建议
地下商业发展定位
地下商业案例研究
2.1交通枢纽型
2.3商务配套型 2.商业发展模式 2.4主题型
2.2通道服务型
单中心、单向动线、单一业态；硬件条件差，楼层低， 指向性差，环境不理想
多中心、完整动线、业态多样；通道宽、层高高、通风 条件好
集地铁、公交站和火车站等多个交通方式汇聚处，形成 交通枢纽中心
周边商务需求聚集，写字楼林立
突出某一特定主题，不依附于地面成熟商业，吸附特定 目的型消费人群 依托于地面完善的功能设施，联系地上各功能板块与交 通站点，形成较为单一动线的商业铺，依靠地面商业带 来的人流，即为交通通道又可作为配套商业
13%
餐饮
是流行坊（以精品饰品、休闲餐饮和便民配套为主 ）；名品坊（以品牌服饰店为主）；美食坊（聚集
服饰
连城新天地业态配比
49%
精品
大众化的连锁快餐、品牌餐饮）。
化妆品
25% 便利店
依托CBD商务人群，作为商务配套功能，连城新天
地餐饮的比重较大，满足商务区日常餐饮需求。
630米
A区：流行坊
B区：名品坊
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核心区地下商业开发建议
地下商业发展定位
南区地下商业定位：特色主题型地下商业 ——依托大型体育设施打造的社区氛围，打造体育公园主题型地下商业
➢商业定位
把地上购物中心与体育中心联系的通道，参考长崛八景 的主题型商业，定位和设计上需要体现特色和综合性。
➢商业业态
以时尚零售为主，同时加大休闲、生活方面的业态，紧 扣特色主题定位。面向周边生活人群的同时，吸引更多目的 性消费客群。
目录
中心区商业整体发展定位 核心区商业发展策略
核心区地下商业开发建议 站厅附属资源开发建议
7
核心区分区商业定位
北区产业定位：国际商贸金融区
北部地区重点发展
金融、商务服务、商贸、总部等
城市服务主导产业
核心区的分区定位
银行业、 证券业、 保险业、 金融要素交易业、 创新金融
高端商务服务、 高端商务办公、 高端商务产业
——广州时尚天河地下商业，与地面商业形成差异化定位
项目位于广州天河体育中心地下，地处广州市最 具规模与成熟的天鹅湖商圈核心地带，周边强大 的竞争商业项目林立，有天河城广场、正佳广场 和维多利广场。
为与其他成熟的商业项目走差异化路线，另辟市
场，该项目通过鲜明的时尚主题特色，走差异化 发展路线。
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小计
5
鲁巷辐射圈
关东
大学 科技 园
光谷 软件 园
佛祖 岭
佛祖岭 产业园
花山生 态新城
中心城辐射圈
光谷 生物 城
九峰
光谷未来 城
豹 澥
滨
综合
湖
保税
区
3
服务范围
核心区的区域界定
范围界定：
本次光谷五路沿线商业策划主要针对红线范 围内2.54平方公里进行设计和建议.
策划内容：
对光谷五路沿线商业（包括地下商业）提出关 于不同分区的商业发展定位、商业布局以及分期发 展的建议。
B区：美食坊
142
核心区地下商业开发建议
地下商业发展定位
中区地下商业定位：综合商务配套型地下商业 ——位于商务集中区，连接地上写字楼的综合商务配套型地下商业
➢商业定位
区域服务于中高端写字楼聚集，远期补充地上购物零售功 能的缺少。
➢商业业态
依托商务人群，作为商务配套功能，中区地下商业餐饮的比 重较大，满足商务区日常餐饮需求。
核心区地下商业开发建议
时尚天河，极具个性的设计风格
地下商业发展定位
项目内部个性化元素十分突出，以酒吧（夜场）为主要设计格调，大胆利用多种强烈和鲜明的色彩，营 造出以时尚和潮流为主题的商业氛围。
整体装饰风格均紧扣时尚主题，采用夸张的色彩搭配和时尚的装饰原色，给消费客群以视觉冲击，形成 别具一格的时尚特色，与周边传统商业形成鲜明反差。
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核心区地下商业开发建议
地下商业发展定位
北区地下商业定位：大型综合枢纽服务型地下商业 ——交通集聚处，联通地上各功能板块的大型综合枢纽服务型地下商业
➢商业定位
参考时尚天河地下商业，补充地上商业定位，满足年青 人消费功能，打造全客群商圈。
➢商业业态
以时尚服饰、潮流生活文化店、特色餐饮、食品为主， 为辅，主要服务年轻消费客群。
购物中心
商业物 业类型
核心区地下商业开发建议
地下商业发展定位
地下商业案例研究
通过总结可以发现不同类型的地下商业，在区位和形态上都具有共同的特征； 依托不同地下商业发展模式，可以根据本案不同区域的特点，为地下商业提供参考依据
项目分类
特征
1.1街铺
1.商业物业类型 1.2购物中心
单建商场 式
结建集中 式
智慧之轴—— 商务配套商业服务区
➢以前卫智慧型商业为创新型企业提供全方位商务、娱乐服 务
活力之心—— 居住及体育公园配套商业服务区
➢配合洲际体育公园建设，提供休闲娱乐餐饮配套，同时服 务于周边大型居住社区
核心区的分区商业定位
服务 之心
智慧 之轴
活力 之心
核心区商业发展策略
核心区分区商业定位 分区商业发展方向 分区商业布局 分期发展建议
武汉中心城核心区地下空间策划
件
2015年5月
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目录
发展背景 核心区商业发展策略 核心区地下商业开发建议 站厅附属资源开发建议
项目发展背景
项目处于新开发区周边人口不足
圈层
区域 常住人口
鲁巷 辐射圈
关东组团
佛祖岭组 团
小计
19 9.5 28.5
九峰组团
1.3
中心城 辐射圈
豹澥组团
2.5
滨湖组团
1.2
通过改造原北京奥运体育馆 打造公园情景主题公园 定位于家庭欢乐生活中心
谢谢
高端商业地产、 高端会展、 高端休闲旅游
核心区分区商业定位
中区产业定位：领先全国的智慧科技服务中心
核心区的分区定位
数字设备设计、 软件开发、 信息集成、 云计算
中区重点发展 信息科技服务、移动互联网、电子商务、科技教育、商贸等
智慧科技服务产业
移动社交平台、 移动互联设计、 移动互联服务
智慧校园、 教育资源管理、 智慧培训
电子商务平台、 电子商务服务、 电子商务物流
智慧商业街、 智慧休闲娱乐、 智慧交易平台
核心区分区商业定位
南区产业定位：全国高端体育文化产业集聚区
核心区的分区定位
南区重点发展 体育总部、体育商务、文化传媒、休闲旅游、健康养生等
居住功能及城市服务为辅助功能
体育行政机构、 体育研究机构、 体育产业企业
健康研究机构、 养生主题公园、 健康管理中心、 疗养度假区
9%
5%
39%
23%
长掘地下街业态配比
10% 14%
服装 服饰杂货 生活文化杂货 餐饮、食品 服务设施 休闲
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核心区地下商业开发建议
南区地下商业定位： 主题型地下商业参考案例 日本长掘地下街，四大功能区，分区明显
地下商业发展定位
分区 分区一 区域 CasualTown
分区二 FashionTown