房地产经济学-房地产估价万科工程管理
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
式为依据。 如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价。
⑵最高最佳使用原则—要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
*最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用， 这也是合法原则的要求。
*最佳用途、最佳规模、最佳集约度
*法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性
⑺估价报告 口头报告
表格式报告
书面报告
叙述式报告
1.确定问题 2.制订评估计划 3.收集并分析有关数据
一般数据
标的财产数据
可比财产数据
最有效和最佳使用 4.使用估价方法
销售比较法
成本法
收入法
5.得出估价结论 6.形成估价报告
3.1比较法
3.房地产估价方法
比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市 场情况下的价格或价值得一种方法。
⑸选择估价方法：资料特点+估价对象特点（如类型等）+估价方法的适用条件， 一般用多种方法
⑹确定估价结果（最终估价） 简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数 对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告 中阐述理由。
当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时，必须对使用有关方法得 出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个过程称为调整过程。这里涉 及三个基本的考虑因素：
④签订估价合同
⑶拟订评估作业计划 包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料 及其来源渠道；③预计所需的时间、人力和经费；④拟定作业步骤和作业进度
⑷实地勘察和收集整理资料 基本目的有两个： ① 为市场分析服务；②为特定的房地产分析服务。 估价所需材料包括：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地 区房地产有影响的资料；③类似房地产的交易、成本、收益实例资料；④反映 估价对象状况的资料。 进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建筑结构、装 修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等 资料进行核实，同时补充估价所需的其他资料。
①根据评估目的对每种方法的适合程度进行检查； ②对数据的充分性和可靠性，以及分析中任何假设的有效性进行考虑； ③对使用评估方法得出的价值范围（数值分布）以及该范围内每个价值 的价值位置（高、中、低）进行考虑。 最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验，估价结论 很少以三种估价方法的简单平均数为基础。
*保持现状前提、装修改造前提、转换用途前提、重新利用前提、上述情形的某种综 合。（最常见的是第二种和第三种的组合）
⑶替代原则—要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结 构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域 范围。
是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后 进行次序。 ⑴获取估价业务 被动接受、主动争取、自有自估
⑵确定房地产估价的基本事项 ①明确估价目的：买卖、租赁、抵押、保险、征地拆迁？？
明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律、法规 ，有些房 地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围 和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着 很重要的规定作用。 如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。
房地产经济学
--- 房地产估价
.万科工程管理.
• 1.概述 • 估价的概念、必要性
• 2.房地产估价理论基础 • 估价原则、基本程序
• 3.房地产估价方法 • 比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法
1.概 述
• 1.1房地产估价概念
• 所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的， 遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产 价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。
处分等方面。 *合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据。 《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权
利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。 集体≠国有；行政划拨≠有偿出让；违法占地≠合法占地；违章建筑≠合法建筑； *合法使用—应以城市规划、土地用途管制为依据。 土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。 城市规划创造土地价值。 *合法处分—应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方
⑷估价时点原则—要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格 或价值。
过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。
实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。
⑸ 公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来 说都是公平合理的价格。
2.2房地产估价的基本程序
• 不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。 • ⑴房地产交易的需要 • ⑵房地产抵押的需要 • ⑶房地产保险和损害赔偿的需要 • ⑷房地产税收的需要 • ⑸ 房地产征用补偿的需要
* 房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥
2.房地产估价基本理论
2.1基本原则
⑴合法原则 要以 估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法
②确定估价对象：实体状况、权利状况 实体状况—土地OR建筑物OR两者结合体；坐落位置、地段、面积、用途、建筑 结构类型。 权利状wk.baidu.com—权利的完整性（是否受限制）、权属的性质（所有权OR 使用权）、 权属的使用状况（如使用权的剩余年限）
③确定估价期日—是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。 三种方式
• 评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对 某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估 的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一 个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。
• 房地产估价=科学+艺术
• 1.2房地产估价的必要性
⑵最高最佳使用原则—要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
*最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用， 这也是合法原则的要求。
*最佳用途、最佳规模、最佳集约度
*法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性
⑺估价报告 口头报告
表格式报告
书面报告
叙述式报告
1.确定问题 2.制订评估计划 3.收集并分析有关数据
一般数据
标的财产数据
可比财产数据
最有效和最佳使用 4.使用估价方法
销售比较法
成本法
收入法
5.得出估价结论 6.形成估价报告
3.1比较法
3.房地产估价方法
比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市 场情况下的价格或价值得一种方法。
⑸选择估价方法：资料特点+估价对象特点（如类型等）+估价方法的适用条件， 一般用多种方法
⑹确定估价结果（最终估价） 简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数 对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告 中阐述理由。
当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时，必须对使用有关方法得 出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个过程称为调整过程。这里涉 及三个基本的考虑因素：
④签订估价合同
⑶拟订评估作业计划 包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料 及其来源渠道；③预计所需的时间、人力和经费；④拟定作业步骤和作业进度
⑷实地勘察和收集整理资料 基本目的有两个： ① 为市场分析服务；②为特定的房地产分析服务。 估价所需材料包括：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地 区房地产有影响的资料；③类似房地产的交易、成本、收益实例资料；④反映 估价对象状况的资料。 进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建筑结构、装 修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等 资料进行核实，同时补充估价所需的其他资料。
①根据评估目的对每种方法的适合程度进行检查； ②对数据的充分性和可靠性，以及分析中任何假设的有效性进行考虑； ③对使用评估方法得出的价值范围（数值分布）以及该范围内每个价值 的价值位置（高、中、低）进行考虑。 最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验，估价结论 很少以三种估价方法的简单平均数为基础。
*保持现状前提、装修改造前提、转换用途前提、重新利用前提、上述情形的某种综 合。（最常见的是第二种和第三种的组合）
⑶替代原则—要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结 构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域 范围。
是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后 进行次序。 ⑴获取估价业务 被动接受、主动争取、自有自估
⑵确定房地产估价的基本事项 ①明确估价目的：买卖、租赁、抵押、保险、征地拆迁？？
明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律、法规 ，有些房 地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围 和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着 很重要的规定作用。 如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。
房地产经济学
--- 房地产估价
.万科工程管理.
• 1.概述 • 估价的概念、必要性
• 2.房地产估价理论基础 • 估价原则、基本程序
• 3.房地产估价方法 • 比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法
1.概 述
• 1.1房地产估价概念
• 所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的， 遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产 价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。
处分等方面。 *合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据。 《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权
利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。 集体≠国有；行政划拨≠有偿出让；违法占地≠合法占地；违章建筑≠合法建筑； *合法使用—应以城市规划、土地用途管制为依据。 土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。 城市规划创造土地价值。 *合法处分—应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方
⑷估价时点原则—要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格 或价值。
过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。
实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。
⑸ 公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来 说都是公平合理的价格。
2.2房地产估价的基本程序
• 不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。 • ⑴房地产交易的需要 • ⑵房地产抵押的需要 • ⑶房地产保险和损害赔偿的需要 • ⑷房地产税收的需要 • ⑸ 房地产征用补偿的需要
* 房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥
2.房地产估价基本理论
2.1基本原则
⑴合法原则 要以 估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法
②确定估价对象：实体状况、权利状况 实体状况—土地OR建筑物OR两者结合体；坐落位置、地段、面积、用途、建筑 结构类型。 权利状wk.baidu.com—权利的完整性（是否受限制）、权属的性质（所有权OR 使用权）、 权属的使用状况（如使用权的剩余年限）
③确定估价期日—是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。 三种方式
• 评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对 某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估 的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一 个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。
• 房地产估价=科学+艺术
• 1.2房地产估价的必要性