北京白纸坊光源里棚户区改造项目投融资框架设计

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白纸坊光源里棚户区改造项目

PPP 投融资框架设计

1问题界定

2

政府分析

目录

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问题界定

4

面积大，数量多协调难度大，统筹要求高棚户区自身基础差，其内居民生活贫困者多，

没有能力通过市场解决自身住房改造的资金数额大，效益低，地方财力难以进行改造

减轻政府债务负担，减缓地方融资平台压力

更贴近实际需求，市场化运营各取所长，提高公共产品供给效率

棚户区改造问题

1.4PPP优势

1.5

3企业分析

9

4

案例分析

□政府补贴□政策减免

□企业筹资□部分项目和土地的市场化运作□个人集资□银行贷款

□工程节约

□社会扶助

□单位帮扶10

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案例分析

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4

案例分析

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4

案例分析

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案例分析

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案例分析

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4

案例分析

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项目概况

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地块基本信息

5.1◆北起白纸坊东街，东至半步桥胡同至半步桥街

西临右安门内大街，南至里仁街西段◆面积：90000多平米◆涉及居民：2500余户

◆土地性质：居住用地为主，少量商业用地区位条件 5.2

◆地铁陶然亭站◆七个公交站

◆十分钟到达北京南站◆

南二环，西二环

◆上世纪50年代搭建的工房，

设计年限10年，实际使用60多年。

◆设计缺陷、使用年限过长、居住负荷过大◆土地归属权问题、人口安置问题→曾经两次改造尝试未成功

◆97%户调查完毕，95%以上居民同意

经济社会条件

5.3周边配套5.4

◆医疗配套齐全：2公里内四所三甲◆教育资源丰富：多所中小学

◆商业配套缺乏：远离大型商场，建材装饰◆

生态环境优良：

三处城市公园，护城河岸绿地

实施方案

6

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实施方案

6

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拆迁补偿

企业风险

政府补贴企业筹集

拆迁安置

安置需求

公平福利

共有产权政策性贷款

社会资源

6.1

多样补偿优惠措施

619实施方案

620实施方案

6

企业参与项目环节实施方案

622实施方案

23

实施方案

6

实施方案

6

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24.2亿

625实施方案

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实施方案

6

可售面积50000㎡

市场法估算价格61000元/㎡

销售收入现金回笼

印刷文化背景

差异化竞争，商业附加值

区域历史认同商业持有周边商业不足租金经营收入、商品房溢价增加就业机会、政府现金流空间分隔融合

商品房和安置房形态区域分隔社会生活融合，共同促进

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实施方案

6

市场法房价：61313元/平方米

市场法地价：24286元/平方米税费减免、土地作价入股55%

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实施方案

6

NPV 378765IRR 静态投资回收期

6.0

动态投资回收期

16.0

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实施方案

6

NPV 358792IRR 37.14%静态投资回收期

6.0

动态投资回收期

4.0

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实施方案

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实施方案

6

7项目风险

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项目风险

7项目风险

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项目风险

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项目风险

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项目风险

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7项目风险