北京白纸坊光源里棚户区改造项目投融资框架设计

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白纸坊光源里棚户区改造项目
PPP 投融资框架设计
1问题界定
2
政府分析
目录
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问题界定
4
面积大，数量多协调难度大，统筹要求高棚户区自身基础差，其内居民生活贫困者多，
没有能力通过市场解决自身住房改造的资金数额大，效益低，地方财力难以进行改造
减轻政府债务负担，减缓地方融资平台压力
更贴近实际需求，市场化运营各取所长，提高公共产品供给效率
棚户区改造问题
1.4PPP优势
1.5
3企业分析
9
4
案例分析
□政府补贴□政策减免
□企业筹资□部分项目和土地的市场化运作□个人集资□银行贷款
□工程节约
□社会扶助
□单位帮扶10
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案例分析
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4
案例分析
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4
案例分析
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4
案例分析
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4
案例分析
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4
案例分析
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项目概况
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地块基本信息
5.1◆北起白纸坊东街，东至半步桥胡同至半步桥街
西临右安门内大街，南至里仁街西段◆面积：90000多平米◆涉及居民：2500余户
◆土地性质：居住用地为主，少量商业用地区位条件 5.2
◆地铁陶然亭站◆七个公交站
◆十分钟到达北京南站◆
南二环，西二环
◆上世纪50年代搭建的工房，
设计年限10年，实际使用60多年。

◆设计缺陷、使用年限过长、居住负荷过大◆土地归属权问题、人口安置问题→曾经两次改造尝试未成功
◆97%户调查完毕，95%以上居民同意
经济社会条件
5.3周边配套5.4
◆医疗配套齐全：2公里内四所三甲◆教育资源丰富：多所中小学
◆商业配套缺乏：远离大型商场，建材装饰◆
生态环境优良：
三处城市公园，护城河岸绿地
实施方案
6
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实施方案
6
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拆迁补偿
企业风险
政府补贴企业筹集
拆迁安置
安置需求
公平福利
共有产权政策性贷款
社会资源
6.1
多样补偿优惠措施
619实施方案
620实施方案
6
企业参与项目环节实施方案
622实施方案
23
实施方案
6
实施方案
6
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24.2亿
625实施方案
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实施方案
6
可售面积50000㎡
市场法估算价格61000元/㎡
销售收入现金回笼
印刷文化背景
差异化竞争，商业附加值
区域历史认同商业持有周边商业不足租金经营收入、商品房溢价增加就业机会、政府现金流空间分隔融合
商品房和安置房形态区域分隔社会生活融合，共同促进
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实施方案
6
市场法房价：61313元/平方米
市场法地价：24286元/平方米税费减免、土地作价入股55%
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实施方案
6
NPV 378765IRR 静态投资回收期
6.0
动态投资回收期
16.0
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实施方案
6
NPV 358792IRR 37.14%静态投资回收期
6.0
动态投资回收期
4.0
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实施方案
6
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实施方案
6
7项目风险
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项目风险
7项目风险
7
项目风险
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项目风险
7
项目风险
7
7项目风险。