徐汇滨江规划及出让情况2011

一级价值区
二级价值区
公共价值区 三级价值区
2. 四大功能发展目标
总部经济及金融配套服务中心 航空服务业集群 科技金融中心、创新创业服务中心 时尚文化消费中心和新媒体中心
3. 功能的空间布局结构
一带两轴
公共开放空间带：
以滨江公共绿地和步行系统带动沿线商 业、文化、休闲、旅游功能的发展。 龙耀路功能辐射轴 是实现规划区联系徐汇区腹地和浦东片
滨江188N-T-1地块
滨江188S-M-1 地块
滨江188S-M-1地块，商办用地，意 向用地单位有永达汽车、首创置业、 中交股份、万达信息、分众传媒；
滨江188S-G-1地块，科研用地，拟 建新材料研发中心； 滨江188S-O-1地块，商办用地，意 向用地单位有加拿大KFS国际建筑师 事务所。
商业功能布局图
A
B
轨道交通站点
C
D
广场 广场
E
云锦路特色 公共活动带
云谣路生 活性街道 轨道交通站点 广场
龙腾大道
4.业态细化
（2）文化、会展功能 为了打造国际滨水示范区， 在规划商务商业开发用地中注入 文化元素，比如可以结合新建筑 设置剧院、博物馆、画廊等文化 功能。
文化功能布局图
特色文化展馆
穹顶剧场 文化机构区 文化展示区
WS7(D)单元：规划总用地约1.2平方 公里，为商务区配套、促进商务发 展、与商务功能互动的滨水生态国 际社区。
WS3（B）单 元
WS5（C）单 元
WS7（D）单 元
二、徐汇滨江核心商务区规划情况
WS3（B）单元
（一）规划范围
徐汇滨江核心商务区，北 至瑞江路、南至龙水南路、西 至丰谷路、东至黄浦江；约1.4 平方公里用地，占WS5(C)单元 用地的32%，岸线长度约2.5公 里。
WS5（C）单元
徐汇滨江核心商务区
WS7（D）单元
（二）用地及建设规模
总用地约140公顷，其中： 公共绿地：约36公顷 城市道路用地：约36公顷 可开发用地面积：约65公顷 总建筑面积：约195万平方米， 开发用地的平均容积率约3.0。
用地约140公顷
（二）用地及建设规模
我区划定的市区联合推进的总部集聚区位
滨江188S-D-1地块
滨江188S-O-1 地块
滨江C10-4地块
滨江188S-G-1地块
（三）其他地块
剩余地块预计于2012年腾地，计划2013年 出让。目前在接触中的企业有：
国际保税商 品展示区 游艇展馆
艺术品展销 音乐产业基地
5.总部集聚区
一 般 滨 水 区
徐汇滨江主动对接世 博滨江，建立徐汇滨江总 部商务区，争取一并纳入 市级总部集聚区，开展市 区联动推介出让，引进国 内民营企业总部。
核 心 滨 水 区
陆家嘴
世博
一 般 滨 水 区
徐汇 滨江
滨江C单元核心商务区地块示意图
宛平南路 159街坊
（二）C单元出让情况
滨江C单元已出让地块4幅，土地 面积约5.04公顷，建筑总量约17.67公 顷，商办用地为主，商办建筑总量约 16.11公顷，占比91.18%；教育科研用 地建筑总量约1.56公顷，占比8.82%。 已开工地块：长桥街道375街坊地块（ 世博动迁还产房）。
北滩加油站 机场1号地 块
叠加地块
滨江B单元已出让地块4幅，土地 面积约13.65公顷，建筑总量约41.59 公顷。其中，商办建筑总量约32.99公 顷，占比79.32%；住宅建筑总量约 8.60公顷，占比20.68% 。
斜土街道107 街坊船厂路 地块
龙华路 1960地块
已开工地块：斜土街道107街坊船厂路 、龙华路1960号、宛平南路159街坊城 建地块。 未开工地块：斜土街道100街坊叠加地 块，设计方案正在深化，预计明年上半 年可开工。
区，民企总部办公区、航空服务业集聚区，
能源科技服务区。
4.业态细化
规划倡导该地区土地使用的兼 容性，采用复合型建筑功能的综合 开发，同时加强对现状产业建筑与 历史建筑的保护与利用，以适应未 来城市发展的需求。建筑功能共分 为以下七大类： ■商业建筑 ■办公建筑 ■文娱建筑 ■酒店建筑 ■文化展示建筑 ■航空服务建筑 ■市政设施建筑 所有地块开发均可复合多类建 筑功能。
滨江B5-4
（二）出让地块情况
1、2011年下半年计划出让地 块
滨江B5-4（xh129b-04)地块，商 办用地； 兆丰路东块（xh128E-03)，住宅 用地； 滨江188S-K-1地块（上海湖南广 场），商办用地；
上海湖南广场
滨江188E-B-1地块（滨江文化主 题园），商业文化特别发展单元。
商贸企业总部 办公区
区，承担ຫໍສະໝຸດ Baidu域内外交通联系，发挥功能辐射
效应的重要轴线通道。 云锦路功能发展轴 云锦路利用现状飞机跑道空间形成带状 绿化广场 , 通过轨道交通带动云锦路两侧地 块的综合开发。
航空服务 业集聚区
时尚文化主题园区
能源科技 服务区
民企总部办公区
五个功能片区
时尚文化主题园区，商贸企业总部办公
世博园区 日晖港
徐汇滨江
区位关系示意图
（二）徐汇滨江功能体系
WS3(B)单元：规划总用地约1.8平方 公里，以生命科学和健康产业为特 色的综合国际商务区。
WS5(C)单元：规划总用地约4.4平方 公里，以世博会为契机，重点发展 商贸、办公、航空配套服务等内容， 大力发展现代服务业，同时带动发 展地区商业、航空文化等功能，形 成滨江核心商务区。
5.总部集聚区
集聚区位于龙兰路以南、丰谷路以东、黄石路以北、 龙腾大道以西，约33.2公顷可开发用地，地上建筑总面积 约118.4万平方米，平均容积率3.6 。 共20个地块，其中已出让地块2幅，拟协议出让地块1 幅，拟邀标出让地块2幅，拟划拨地块2幅，剩余公开招标 出让地块13幅，，标志性建筑高度约250米（暂定，最终以 市府批准的附加图则为准）；
民航四大中心项目用地
兆丰东块
（二）出让地块情况
1、2011年下半年计划出让地 块
滨江B5-4（xh129b-04)地块，商 办用地； 兆丰路东块（xh128E-03)，住宅 用地； 滨江188S-K-1地块（上海湖南广 场），商办用地；
滨江188E-B-1地块（滨江文化主 题园），商业文化特别发展单元。
空中交通：商务化，休闲化
的直升机客运。
（四）交通体系组织
2.内部交通 — “四层空间”立体交通模式
核心商务区内路面交通打造“地上两层和地下两层“的四层立体交通模式。
地上二层：人行平台 地面层： 车行路网 地下一层：公共步行系统
地下二层：车行环路
三、徐汇滨江已出让土地情况
（一）B单元出让情况
滨江B单元已出让地块示意图
滨江C单元核心商务区地块示意图
于核心商务区中部及南部，可开发用地面积约 为33.2公顷，共20个地块组成，约占整个核心 商务区内可开发用地的51%。地上建筑面积总计 约118.4万平方米，平均容积率约为3.6。
其中： （1）已出让地块：2幅（机场1、3号地块） （2）拟协议出让地块：1幅（新材料研发中心） （3）拟邀标出让地块：2幅（湖南广场项目）
张江综合商务区 五角场地区
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徐汇滨江地区
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竞争
错位
1.总体定位 2）土地价值分析
滨江核心商务区的土地分为四个价值区： 公共价值区：龙腾大道以东区域，主要是 滨江公共开放空间和商业文化特别发展单元， 凸显公共价值。 一级价值区：龙腾大道以西、云谣路以东 区域，为滨江第一层面的开发用地，景观价值 最高。 二级价值区：云谣路以西、云锦路以东区 域，为滨江第二层面的开发用地，交通条件更 为便利。 三级价值区：云锦路以西区域，作为腹地 空间开发与滨江开发的联系枢纽地区。
徐汇滨江规划布局及出让工作计划汇报
徐汇区规划和土地管理局
2011.9
一、徐汇滨江概况
（一）徐汇滨江用地情况
北外滩
外滩 小陆家嘴
徐汇滨江北起日晖港，南至 徐浦大桥，由黄浦江两岸综合开 发规划控制范围内的南延伸段 WS3(B)、WS5(C)、WS7(D)三个单 元组成，岸线8.4公里，土地面 积7.4平方公里。另外，徐浦大 桥往南还有岸线近3公里，总岸 线长度约11公里。 南外滩
行政 陆家嘴-外滩地区 虹桥商务区 人民广场商务区 大世博地区 浦西滨江地区 真如长风地区 ★ ★ 经济 ★ 金融 ★ 商务 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 购物 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 娱乐 文化 ★ 旅 游 ★ ★ 信 息 科技 居 住 ★ ★ ★ 枢 纽
世纪大道花木地区
滨江文化主题园
（二）出让地块情况
2、2012年计划出让地块
滨江C10-4地块（286B-4），住宅 用地，百联集团捆绑开发住宅地块； 滨江188S-D-1地块，商办用地，意 向用地单位上海电力实业； 滨江188N-T-1地块，商办用地，意 向用地单位有徐家汇商城集团、六百 股份、华鑫证券、长甲地产；
业态功能布局图
4.业态细化
（1）商业、餐饮功能
徐汇滨江商务区的商业功能，应充分体现多样性，结合不同的地理 区位细化功能，激发地区活力，营造多元精彩的商业氛围。主要类型分 为以下五类： A.主要公共活动带周边——活力休闲 B.轨道交通站点周边——特色精品 C.主要生活性道路沿线——综合生活服务 D.大型广场空间周边——大型购物休闲 E.滨江活动带沿线——奢侈名品
6.游艇博览、文化创意及保税商品展示功能
为凸显徐汇滨江商务功能的高端化，规划考虑在滨江公共开放空间内以商业 文化特别发展单元为核心向两侧延伸区域，打造游艇博览、文化创意及保税商品 展示特色功能区。
6.游艇博览、文化创意及保税商品展示功能
游艇码头拟布局在龙耀路与龙腾大道交汇处，即核心商务区的中心位置（紧 邻世博水门），西邻滨江标志性建筑，北临直升机场，南靠滨江商务文化特别发 展单元；该区域将整合水泥厂音乐文化主题园及游艇博览销售平台，打造上海市 区内第一个集游艇产业、文化创意产业及保税商品展示为一体的特色区域。
核心载体
国际金融中心 国际航运中心 陆家嘴、外滩 北外滩、洋山港、外高桥
徐汇滨江的对应职能
配套金融服务
国际贸易中心
国际文化大都市 时尚创意之都
国际贸易组织、贸易促进机构和行业组织
时尚文化消费中心和新媒体中心 滨江创意文化园、数字多媒体技术研发
1.总体定位 1）全市平衡，错位竞争，扬长避短
徐汇滨江地区在竞争领域中具有商务高端化、购物精品化、娱乐时尚化的独特 优势。
集游艇产业、文化创意 产业及保税商品展示为 一体的特色区域
世博水门位置
（四）交通体系组织
1.区域交通 — “水陆空”三位一体交通模式
水上交通：时尚休闲的游艇 营运。
轨道交通站点 交通枢纽
直升机停机坪
游艇码头
地面交通：轨道交通11号线、
12号线，公交枢纽站，滨江 有轨电车、自行车等。
轨道交通站点 公交枢纽
滨江C单元已出让地块示意图
机场3号 地块
未开工地块：龙华街道183街坊北滩加 油站、龙华机场1号地块，两地块的设 计方案正在深化当中，预计今年内可开 工。龙华机场3号尚未交地。
长桥街道 375街坊 世博还产 用房
四、徐汇滨江计划供地情况
（一）供地计划概况
2011年下半年、2012年徐汇滨江计 划供地12幅，土地面积约35.95 公 顷，建筑总量约82.29公顷。其中： 划拨用地2幅， 土地面积约7.22 公顷，建筑总量约30公顷，分别为 滨江188N-W-1、188N-X-1民航四大 中心地块，计划2012年底前完成供 地。 出让地块10幅，土地面积约28.73 公顷，建筑总量约52.29公顷。商办 用地为主，商办用地建筑总量约 31.97公顷，占比 61.14 % ；住宅 用地建筑总量约14.55 公顷，占比 27.83% ；科研用地建筑总量约5.77 公顷，占比11.03%。
（4）拟划拨地块：2幅（民航四大中心） （5）拟公开出让地块：13幅，用地面积约为 16.8公顷，地上建筑面积约为53.6万平方米
图例：
已出让地块 拟协议出让地块 拟邀标出让地块 拟划拨地块
（三）功能定位
1.总体定位 1）全市平衡，错位竞争，扬长避短
避免与老牌的商务集聚区（如陆家嘴、外滩、古北中心等）和新兴商务集聚区 （如北外滩、虹桥枢纽、世博基地等）产生同质化竞争。将重点发展方向定位在商 务办公、金融贸易、科技、航空、文化、旅游等方面。 徐汇滨江在上海建设国际贸易中心、国际文化大都市、时尚创意之都的过程中 将努力发挥核心载体的作用。