上海典型总部基地开发策略比较分析

上海典型总部基地开发策略比较分析

周建成：上海易居房地产研究院企业研究中心总经理

2012年5月18日第20期在对上海近50个典型总部基地项目调研过程中，我们发现，这些总部基地项目的开发时间、规模大小、开发主体、产品特色、功能定位等各方面均存在差异，但是根据共性特征，我们可将总部基地项目主要归纳为以下三类： 大盘开发，品牌企业投资

政企合作，开发时间较早

旧区改造，特定产业集聚

为了更好地诠释这三类总部基地项目的开发策略，我们将以具体案例分析的形式进行深入剖析。

一、大盘开发，品牌企业投资

与住宅地产不同，总部基地项目的开发主体多为一些有实业基础的企业，如联东地产等产专业化运营商早已把产业地产作为集团发展的重要方向，而这些企业在房地产开发方面经验有限。近年来，随着国家对住宅地产的持续调控，一些知名房地产开发商开始转向产业地产，如绿地、富力、复地等。同时，调研结果也表明，企业大多在政府规划的工业区或开发区选址开发运营总部基地项目，这类总部基地项目的建筑规模大，也对企业的开发能力有较高的要求。我们从若干大盘项目中，选择均位于金山区的联东U谷和复地金石湾两个项目进行重点介绍。

金山联东U谷与复地金石湾两项目都位于上海的南大门——金山，都是大盘项目，尤其是金山联东U谷，占地面积超1500亩，更是超大盘。

金山联东U谷，也称为联东U谷·南上海国际企业港，位于金山工业园区核心区域，朱吕公路与夏宁公路交界处。项目占地1700亩，建筑面积150万平方米，总投资102亿，将成为年产值超140亿，税收超10亿，就业人数超4万的国内一流综合产业园，是集总部办公、研发中试、高端制造和展示商务为一体的大型生产性服务业基地，致力打造成为长三角首席产业综合体。

复地金石湾位于金山新城山阳镇，近亭卫公路。项目总占地850亩，总建筑面积约60万平方米，是上海市经济委员会授牌的19个“生产性服务业功能区”之一，是金山区政府联合招商的五大项目之一。该项目定位为“上海国际化工服务业中心”，将打造一个集办公、交易、会议、交流、展示及配套服务设施于一体的化工服务主题园区。

链接1：金山联东U 谷和复地金石湾基本信息介绍

资料来源：易居房地产研究院产业地产项目部

金山联东U 谷的开发商联东地产为中国专业产业地产运营商，而复地金石湾的开发商复地集团为中国品牌实力房地产开发商。

联东地产是国内产业地产专业运营商，深耕产业地产20年，目前在环渤海经济圈、东北亚经济圈、长三角经济圈的北京、天津、沈阳、无锡、上海等5大核心城市建立了15个产业综合体和总部综合体项目，总建筑面积达1500万平方米，已形成“联东U 谷”的品牌和模式，是国内开发规模最大、产品系列最全、园区入驻企业最多的国家级产业地产开发集团。

金山联东U 谷 复地金石湾

位置金山区朱吕公路夏宁路口 金山区山阳镇浦卫公路1629号

开发商 上海联东金熠投资有限公司· 复地集团

土地属性 工业用地 工业用地

占地面积 总占地1700亩，其中一期占地400

亩

总占地850亩 建筑面积 总建筑面积150万平方米，其中一

期建筑面积25万平方米

总建筑面积约60万平方米，其中项目一期总建筑面积约8.2万平方米 产品类型 主要由标准厂房、中试研发、总部

办公、定制厂房等产品组成；配套

有公寓，可作为一般员工和企业管

理层的宿舍

独栋总部办公楼、标准办公楼、五星级酒店、精品公寓、商业休闲中心等 容积率

1.12 —— 绿化率 20% 53%

图1：联东地产全国布局示意图

复地集团是中国大型房地产开发和投资集团，拥有国家建设部一级开发资质，是复星集团的创始成员企业。自1994年涉足房地产业以来，足迹遍布上海、北京、武汉、南京、无锡、重庆、天津、杭州、西安、长春等十多个城市，成功开发50多个房地产项目。2006年，复地正式进军产业地产，在上海开发了“钢

领”、“中环天地”和“金石湾”等产业地产项目。

图2：复地中环天地、钢领实景图

资料来源：中国产业地产测评研究组

金山联东U 谷与复地金石湾均为多期开发项目，且产品类型多样化，涵盖商务别墅、高层写字楼以及定制等多种产品形态。同时，因两项目处于城市远郊，外部配套不足，而且都是大盘项目，因此，内部的商业休闲、以及居住等硬件配套显得尤为重要。

“中国产业地产专业运营商”—专注产业运营服务，助推区域经济发展

联东地产根据主要产业与潜在客户的需求特点，以产品功能化为基础，将金山联东U谷项目规划为总部办公、标准厂房、中试研发、定制厂房及生活配套产品系列。联动U谷项目分多期开发，目前正在进行开发建设的是项目一期400亩。

复地金石湾项目一期和二期先行开发12万平方米，产品涵盖标准办公楼、独栋商务别墅、精品SOHO、商业休闲中心等，规划有总部式办公、标准式办公、定制式办公等多种业态。独栋面积约在2100-5700㎡之间，写字楼单层1300㎡，可租赁面积80-1000㎡各面积段都有，可满足不同发展阶段的企业的各类物业需求。

图3：复地金石湾项目实景图

资料来源：中国产业地产测评研究组二、政企合作，开发时间较早

上海早期的总部基地项目大多是政府开发的工业园区，随着上海市政府对总部经济的重视，2000年以后，民营企业开始涉足总部基地项目的建设。2007年，上海市商委下属的上海总部经济促进中心发布了首张总部经济地图，“圈定”了16家将予以重点扶持的总部基地项目，客观上激发了民营企业开发总部基地产业地产项目的热情。同时，随着城市产业结构的不断调整，中心商务区租金的不断上涨，办公环境的不断恶化，位于城市郊区，环境优美、交通便利的企业总部花园成为企业办公的一种重要选择。

因此，在政策支持力度大和市场需求不断增多的背景下，一些具备资金实力和开发能力的民营企业开始在上海探索总部基地项目的开发运营。然而，总部基