投资项目合同谈判ppt

A
B
首选：
其次：
项目公司与政府； 投资人和总包方
共同与政府；
C
D
再次： 项目公司与业主；
最后： 投资人和总包方 共同与业主。
四
BT合同谈判要点
• 定义与解释 • 项目实施 • 建安计价及主材调差 • 非建安费 • 资金成本费率 • 资金成本
• 管理费用 • 回购安排 • 回购保障
• 验收及移交 • 保险、不可抗力、违约
投资系列培训
投资系列培训—投资项目合同谈判
【标题】
1 项目前期工作完成情况 2 框Байду номын сангаас协议的签订 3 项目招投标 4 BT合同谈判要点
一、项目前期工作完成情况
可研 实施方案
立项
➢初设批复是项目投资的重要控制环节，批复后一般不允许进行大的 ➢论证项目建设的可行性➢；国有土地使用证； ➢变包动括，环否评论则、证需建项要设目重用建新地设审预的批➢审必；建、要设防性用洪地、规节划能许评可估证等；专项论证； ➢➢编初制步政投设府资计批估一准算般项，由目一发采般改用不部➢B超门建T方过批设式预准工的可，程实估少规施算数划方的情许案±况可3，由0证%行；；业主管部门批准； ➢➢投一般资该情人实况招施下标方不一案允般包都许含突要了求破➢主初在建要可步设商设研工务批计程条准概施件算之工、后，许担确。可保需证等超。。概的需要重新审批； ➢项目施工总承包招标一般要求在初步设计批准之后。
四、BT合同谈判要点
建安计价及主材调差
1、建安工程的计价方式 定额计价、下浮费率
涉及定额的采用、组价，没有 相应定额的其他定额替代等。结 算审计时争议较多，往往会减少 计量数，对投资人不太有利。
工程量清单计价
单价固定，而工程量根据实 际情况进行计量，结算时争议 较少。公路项目基本采用这种 模式，市政、房建项目正逐步 向此模式过渡。
工程量据实调整
➢ 按实际发生的工程 量进行调整；
➢ 风险较小，应积极 争取。
四、BT合同谈判要点
4、材料价格的确定
采用投标时政府有关部门发布的信息价进行报价，在计量时按照 实际价与信息价之间的差进行调整。 5、计量时间和基数的确定
➢ 上月26日至本月25日作为一个月的工程计量周期； ➢ 计量基数尽量做到100%。如业主要求扣5%（作为质保金）也
超出约定范围进行调整。 这里调差的材料一般指主要的永久性材料，一般不调差施工用的 材料。当项目中存在大型桥梁、隧道等结构物时，应尽量争取施工用 的主要材料也一并调差，以减少风险。
四、BT合同谈判要点
3、工程量的计算方式
总价包干 ➢ 只要甲方不发出变更通
知，则不调整任何工程 量，实行总价包干； ➢ 一般会有一定比例的包 干费用（1-3%不等）； ➢ 风险较大。
责任等
四、BT合同谈判要点
定义与解释
开工日：指项目具备开工条件，监理工程师下达书面 开工令的当日 完工日：指工程施工完毕日期；只是施工单位自检合格， 尚未经有关部门验收认可
交工日：指实质上完成项目施工并通过交工验收的日期
竣工日：指按规定试运营期满后，通过政府有关部门 竣工验收的日期
回购日：自项目开始回购的日期
四、BT合同谈判要点
项目实施
实施方式
（1）全投资（山西五 盂项目）；
.
（2）建安费和部分非 建安费（如武汉市政 基础设施项目，非建 投资范围 安费一定比例包干）； （3）纯建安费（漳州 项目）。
项目建 设工期
如是多个项目应尽量分 子项目实施，并要求分别 回购，便于控制回购风险 ，提高资金使用效率。
初步设计
施工图设计
办理工程许可
二、框架协议的签订
框架协议的主要内容一般有：项目概况、签约主体、合作方式、主要 商务条件及回购保障等。 1、项目概况
投资规模
建设期
新市场拓展项目投资额不宜 低于20亿元；现有市场拓展项 目投资额视具体情况而定，但 投资规模不宜过小。
每个子项目建设期尽量 控制在2年左右，大项目控 制在3年左右。
如杭州北干二期荣星村安置房项目采用清单招标。 由于BT项目投标时，项目往往还处在可研阶段，没有施工图纸，难以 编制工程量清单，因此采用清单招标有一定难度。
四、BT合同谈判要点
2、人工、材料差价的调整
➢ 人工按照各省、市的有关规定据实调整； ➢ 材料差价的调整一般设定一个不调整的范围（如±3%或±5%），
二、框架协议的签订
2、签约主体
3、合作方式
签约主体涉及投资人、项目 公司、政府及代建单位（业主）。 框架协议的签约主体应是投资人 与政府。
➢经政府有关部门批准，项目采 用BT模式运作； ➢项目采用“投资人+总承包人” 一体化招标方式。
项目公司
出资
投资框架协议 政府 授权
投资人
代建单位
二、框架协议的签订
定额费率招标
• 投标时简单； • 执行时争议较多； • 因多数BT项目招标
时尚未完成施工图 设计，大多数项目 采用费率招标。
清单招标
• 投标时工作量较大； • 执行相对简单； • 多数项目招标时施
工图设计未完成， 不具备编制清单的 条件。
三、项目招投标
3、签约方式
BT合同签约主体：项目公司、投标人（投资人+总包方）、政府及 业主（一般指城投等融资平台）。
在合同谈判时需了解 项目的前期进展情况， 在条件具备时才允许施 工，避免工程间歇性停 工可能造成的索赔。
四、BT合同谈判要点
商务条件组合
BT项目的商务条件一般包含：建安费的计价方式、资金成本费率、 管理费用、回购的时间和回购的比例安排等因素，公司对项目投资指标 的要求是上述条件的综合反映，因此，上述商务条件是互动的，下面列 出的是通常情况下的条件。
公开招标是政府采购的首选 方式。
BT项目一般采用“投资人 +总承包人”联合体形式进行 投标，解决投资人与总包资 质持有人分离的问题。
竞争性谈判
《招标投标法实施条例》第 九条第三款规定：已通过招标 方式选定的特许经营项目投资 人依法能够自行建设、生产或 者提供，可以不再进行招标 。
三、项目招投标
2、定额费率招标或清单招标
4、主要商务条件
➢建安计价及主材调差原则； ➢资金成本； ➢项目管理费（或投资回报）； ➢回购期及回购安排。
5、回购保障 ➢程序性保障； ➢实物担保。
三、项目招投标
1、公开招标
邀请招标
公开招标
因特殊情况采用公 开招标以外方式的， 应在招标前获得设区 的市、自治州以上人 民政府采购监督管理 部门的批准。