投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估

四、价值类型及其定义

根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。

五、评估基准日

（一）本项目评估基准日为2013 年12 月31 日。

（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。

（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估依据

本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下：

（一）经济行为依据

1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。

（二）法律法规依据

1、中华人民共和国主席令第42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年10月27 日）；

2、国务院91 号令《国有资产评估管理办法》（1991 年11 月16 日）；

3、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行细则》（1992 年7 月18 日）；

4、国务院国有资产监督管理委员会令第12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年8 月25 日）；

5、其他与评估相关法律、法规和规章制度等。

（三）评估准则依据

1、《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；

2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；

3、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189 号）；

4、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；

5、《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189 号）；

6、《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；

7、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；

8、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；

9、《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2009]211 号）；

10、《以财务报告为目的的评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）

11、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；

12、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协…2012‟248 号）；

（四）权属依据

1、房地产权证；

2、上海市国有建设用地土地核验合格证明；

3、建设工程规划许可证；

4、上海市建设工程竣工规划验收合格证；

5、其他产权证明文件等。

（五）取价依据

1、财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知（财建[2002]394 号）；

2、国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计办价格[2002]1153 号）；

3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；

4、《中国人民银行贷款利率表》（2012 年07 月06 日起执行）；

5、被评估单位填报的房屋建筑物、土地使用权调查表；

6、《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；

7、被评估单位提供的资产评估清查明细表、账册凭证、会计报表等其他评估相关资料；

8、评估师现场察看和市场调查取得的有关评估资料；

9、XX有限公司房屋租赁合同

10、其他取价依据等。

七、评估方法

作为本次评估对象的投资性房地产是以获取租金收益为目的而持有的，未来也无出售意图和计划。该投资性房地产处于对外租赁状态，有稳定的租金收入，可以收集到相关的出租数据，且其未来收益是可以预期的。附近有活跃的同类资产租赁市场，但同类资产的交易并不活跃。房产证载明土地使用权用途为工业用地，附近园区整体出售的案例很少，可比性较差。同时，XX有限公司的经营模式为“吸引业务互补、分处于产业链不同环节的企业，形成创意生产生态链，打造创意产业孵化园”。该经营模式决定了投资性房地产未来的用途为出租，而非出售。根据《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的相关通知，选择的评估方法应当与前期采用的评估方法保持一致。

综上，对于委估房地产采用收益现值法，其评估价值为房地合一价值。

收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。其基本思路是通过估算资产在未来的预期收益和采用适宜的折现率折算成现值时价值，得出评估值。

评估模型如下：

式中：P：评估值；

Ri：未来第i 年净收益；

R:未来第i 年以后每年等额净收益；；

r：采用的折现率；

m:评估基准日后资产尚可使用年限;

n:净收益有变化的期限。

八、评估程序实施过程和情况

本次评估工作分为四个阶段。

（一）资产评估前期准备工作阶段

本阶段主要工作是：选派资产评估先遣人员进驻，根据行业的特点制订资产评估前期工作计划，并根据资产评估操作规范的要求和我公司资产评估工作的需要，向委托方及被评估单位布臵资产评估申报表，协助委托方及被评估单位进行资产评估的填报工作；同时了解企业及委估资产的情况，收集资产评估所需文件、资料；制订资产评估工作计划。

（二）现场评估阶段

我们根据评估有关原则和规定，对评估范围的资产进行了评估和产权调查核实，具体步骤如下：

1、听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史现状的介绍；

2、对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并对与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题进行了解，并请企业进行修改；

3、根据资产评估申报表的内容，到现场进行实物核实，并对资产状况进行勘查、记录，并与管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况；

4、根据委估资产的实际状况和特点，制定相应的评估方法；

5、查阅委估资产的产权证明文件等资料；

6、开展市场调查；

7、对企业资产进行评估，计算评估价值。

（三）评估汇总阶段

根据资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况后，根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。

（四）提交报告阶段

根据评估工作情况，起草资产评估报告书，向委托方提交初步资产评估结果，并对评估结果进行充分沟通，在与委托方充分交换意见并经评估公司三级审核之后，向委托方提交正式资产评估报告书。

九、评估假设

（一）宏观及外部环境的假设

1、假设国家宏观经济形势及现行的有关法律、法规、政策，无重大变化；本次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。

2、假设被评估单位所在的行业保持稳定发展态势，行业政策、管理制度及相关规定无重大变化。

3、假设国家有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。

4、假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。

（二）特定假设

1、国家现行的宏观经济不发生重大变化；

2、XX有限公司所处地的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；

3、青浦区关于西虹桥商务区规划建设能顺利并如期进行，期间相关政策不发生重大变化；

4、XX有限公司未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营；