房屋出卖人应当具有对房产的处分权

房屋出卖人应当具有对房产的处分权《合同法》有规定：“出卖的标的物应当属于出卖人所有，或者出卖人有权处分。”在房产这个特定的买卖中，与种类物买卖不同，特定物具有惟一性，而可替代性有限，种类物则不具备惟一性而具备替代性，特定物的主人往往具有惟一性，这是物权的一物一权主义原则决定的。

尽管房产这个特定物的主人们之间可能存在共有关系，但所有权只能有一个。作为买方来说，只能对房产的主人及其代理人谈买卖房产的事宜，如果买方所签买卖合同的对方不是买方所买房产的所有权人或其代理人，那么这个合同将可能是一个无效的合同，还可能是侵犯房产所有权人权益的行为。

出卖人须有处分权，包括以下几种情况：一种是出卖人本身就是房产所有权人，并且其所有权并没有受到如优先购买权、共有权、抵押权等对处分权的限制；第二种是出卖人是待售房产的实际权利人，但这个房产因为没有或尚不具备初始登记的条件，根据相关法律法规的规定，取得了预售的合法许可，也可以作为有权处分的出卖人，主要指正在开发楼盘或末竣工楼盘的房地产开发商；第三种是前两种出卖人所委托授权的代理人或行纪人；第四种是依照法律程序取得处分权的变卖人或拍卖人，虽然他们既不是房产所有权人也不是所有权人的代理人；第五种是房产信托的受托人，受托人根据信托文件的规定在有处分权的情形下根据信托法的规定行使信托房产的处分权。

作为重要的民事法律行为，出卖房产的人必须是对所出卖房产有处分权的人，这是房产买卖最基本、最重要，也是最容易让人们忽略的起码条件，不具备这个起码的条件，买卖是不可能顺利进行的，这是不言而喻的。在房产交易日益频繁、市场信息千变万化的今天，在进行房产交易时对这个起码条件予以足够的重视而非忽视绝不是画蛇添足，绝不是杞人忧天，而是理所当然，是任何一个买房人必须注意的审慎义务。

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