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管理办法》，倡导贷款买房
• 央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并
特意安排1000亿元的贷款指导性计划
2020/5/8
3
几种房地产形态
• 商品房 • 经济适用房 • 保障性住房 • 廉租房 • 商业地产 • 旅游地产 • 养老地产
2020/5/8
4
房地产市场分类
一级市场——政府出让土地予开发商的市场； （也称土地市场）
房地产市场调控工作有关问题的通知》 （新国八条）二套房首付比例上升到60%， 贷款利率提升至基准利率的1.1倍
• 1月28日上海，重庆房产税试点
• 2012年住建部启动全国40个城市的个人住
房信息系统的建设工作将在年底前完成
• 四大行首套房贷款利率降到基准利率
Biblioteka Baidu2020/5/8
15
中国房地产市场的政策背景
行业背景
客户开发部培训资料
2020/5/8
1
中国房地产市场的发展
• 第一阶段：从19世纪中期到全国解放前夕，是
旧中国房地产产业的资本主义经营方式时期
• 第二阶段：从中华人民共和国成立到十一届三
中全会前夕，是新中国房地产产业的缓慢发展 直至消失的时期
• 第三阶段：从十一届三中全会后至1991年底，
是中国房地产产业的恢复和重新成为独立行业 的时期
2020/5/8
8
中国房地产市场的政策背景
• 2003年8月国务院明确将房地产产业作为国
民经济的支柱。发布《关于促进房地产市 场持续健康发展的通知》
• 2004年10月央行十年来首次宣布上调存贷
款利率
• 2005年3月国八条出台，调控上升到政治高
度（老国八条）
• 2005年5月七部委意见发布（新国八条）
6
中国房地产市场的政策背景
• 1984年发布城建综合开发暂行办法，推行
商品化试点
• 1988年修改《宪法》，允许土地批租，全
国城镇分期分批推行住房制度改革
• 1991年房地产市场建设全面起步，房改开
始在全国范围内全面推行
• 1992年引进外资，扩大市场调控范围，下
方权利，发放开发消费贷款
2020/5/8
2020/5/8
9
中国房地产市场的政策背景
• 2006年5月国六条出台，新一轮调控开始 • 2006年5月国务院出台限制套型90/70政策 • 2006年5月国税总局出台二手房营业税政策，
5年（含5年）以上普通住房免征营业税
• 2006年7月未取得预售许可证不得发布销售广
告
• 2006年7月建设部出台171号外资限炒令 • 2006年7月108号文件强制征收二手房转让个
• 第四阶段：从1991年到现在是中国房地产产业
的成型及高速发展期，并对整个经济和社会产 生了很重要的影响
2020/5/8
2
房地产产业的重要分水岭
• 1998年取消福利分房，房地产市场的购房
主体发生了变化，集团购买基本退出市场， 而个人消费成为主体，购房主体个人化已 是一种不可逆转的趋势
• 1998年中国人民银行出台《个人住房贷款
度
• 5月四部委负责研究开征物业税 • 6月强调小产权房违法 • 12月营业税免征时限由2年恢复到5年 • 12月开发商拿地的首付款比例提到到5成
2020/5/8
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中国房地产市场的政策背景
• 2010年1月“国十一条”出台，严格二套房贷
款，首付不得低于40%
• 3月国土资源部出台19条土地调控新政（针对
7
中国房地产市场的政策背景
• 1996年全面推行住房公积金制度，政策性
贷款制度开始建立
• 1998年下半年停止住房实物分配，逐步实
行住房分配货币化，建立以经济适用房为 主的住房供应体系
• 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报，
中央政府第一次采取抑制房地产过热的措 施，表明政府对房地产的态度由支持转为 警惕
• 9月30日房贷新政，认贷不认人（2014年9月30日，央行和银监会
发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确规定：新的 房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还 清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。即认贷不认房。）
• 10月9日住房和城乡建设部，财政部和央行联合印发《关于发
人所得税
2020/5/8
10
中国房地产市场的政策背景
• 2007年8项政策，5次加息，从金融层面打
压房地产
• 1月建设部规范经纪行业 • 3月《物权法》通过，10月1日起执行 • 3月5月7月8月9月央行5次加息 • 9月央行出台新政第二套房住房首付比列不
低于50%
2020/5/8
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中国房地产市场的政策背景
二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场 （也称“一手楼”市场）；
三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场 （也称“二手楼”市场）
2020/5/8
5
土地使用年期
居住用地七十年 工业用地五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年
2020/5/8
• 2008年16项政策，金融危机爆发成为政策
分水岭
• 4月5月2次上调存款类金融机构人民币存款
准备金率
• 7月国土部表示小产权房不给宅基地证 • 9月受美国金融风暴影响，央行宣布“双率”
齐降
• 10月降息降首付，下调契税，免征印花税
免征土地增值税
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12
中国房地产市场的政策背景
• 2009年1月七折利率优惠 • 2月落实最严格耕地保护制度和节约用地制
展住房公积金个人住房贷款业务的通知》放宽公积金贷款，地 方政府连续跟进。
•20202/50/814年11月21日，央行宣布降息
• 2013年“国五条”出台，再次重申坚持执行以限购，限贷为核
心的调控政策，打击投资投机性购房
• 银行信贷收紧，各商业银行暂停住房贷款发放
• 2014年房地产分类调控
• 5月重申支持首套房贷
• 6月呼和浩特成为首个取消限购得城市，限购政策取消蔓延全国，
截止现在仅北上广深三亚未取消
• 8月《不动产登记暂行条例（征求意见）》公布
开发商拿地）各地暂停出让住房用地
• 4月缩小首购普通住房契税优惠范围 • 4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价
过快上涨的通知》（新国十条）各地限购政策 出台，上海重庆房地产税试点，可暂停第三套 房贷款
• 6月按家庭成员拥有住房数认定二套房
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中国房地产市场的政策背景
• 2011年1月26公布《公务员关于进一步做好
• 央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并
特意安排1000亿元的贷款指导性计划
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几种房地产形态
• 商品房 • 经济适用房 • 保障性住房 • 廉租房 • 商业地产 • 旅游地产 • 养老地产
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房地产市场分类
一级市场——政府出让土地予开发商的市场； （也称土地市场）
房地产市场调控工作有关问题的通知》 （新国八条）二套房首付比例上升到60%， 贷款利率提升至基准利率的1.1倍
• 1月28日上海，重庆房产税试点
• 2012年住建部启动全国40个城市的个人住
房信息系统的建设工作将在年底前完成
• 四大行首套房贷款利率降到基准利率
Biblioteka Baidu2020/5/8
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中国房地产市场的政策背景
行业背景
客户开发部培训资料
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中国房地产市场的发展
• 第一阶段：从19世纪中期到全国解放前夕，是
旧中国房地产产业的资本主义经营方式时期
• 第二阶段：从中华人民共和国成立到十一届三
中全会前夕，是新中国房地产产业的缓慢发展 直至消失的时期
• 第三阶段：从十一届三中全会后至1991年底，
是中国房地产产业的恢复和重新成为独立行业 的时期
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中国房地产市场的政策背景
• 2003年8月国务院明确将房地产产业作为国
民经济的支柱。发布《关于促进房地产市 场持续健康发展的通知》
• 2004年10月央行十年来首次宣布上调存贷
款利率
• 2005年3月国八条出台，调控上升到政治高
度（老国八条）
• 2005年5月七部委意见发布（新国八条）
6
中国房地产市场的政策背景
• 1984年发布城建综合开发暂行办法，推行
商品化试点
• 1988年修改《宪法》，允许土地批租，全
国城镇分期分批推行住房制度改革
• 1991年房地产市场建设全面起步，房改开
始在全国范围内全面推行
• 1992年引进外资，扩大市场调控范围，下
方权利，发放开发消费贷款
2020/5/8
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中国房地产市场的政策背景
• 2006年5月国六条出台，新一轮调控开始 • 2006年5月国务院出台限制套型90/70政策 • 2006年5月国税总局出台二手房营业税政策，
5年（含5年）以上普通住房免征营业税
• 2006年7月未取得预售许可证不得发布销售广
告
• 2006年7月建设部出台171号外资限炒令 • 2006年7月108号文件强制征收二手房转让个
• 第四阶段：从1991年到现在是中国房地产产业
的成型及高速发展期，并对整个经济和社会产 生了很重要的影响
2020/5/8
2
房地产产业的重要分水岭
• 1998年取消福利分房，房地产市场的购房
主体发生了变化，集团购买基本退出市场， 而个人消费成为主体，购房主体个人化已 是一种不可逆转的趋势
• 1998年中国人民银行出台《个人住房贷款
度
• 5月四部委负责研究开征物业税 • 6月强调小产权房违法 • 12月营业税免征时限由2年恢复到5年 • 12月开发商拿地的首付款比例提到到5成
2020/5/8
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中国房地产市场的政策背景
• 2010年1月“国十一条”出台，严格二套房贷
款，首付不得低于40%
• 3月国土资源部出台19条土地调控新政（针对
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中国房地产市场的政策背景
• 1996年全面推行住房公积金制度，政策性
贷款制度开始建立
• 1998年下半年停止住房实物分配，逐步实
行住房分配货币化，建立以经济适用房为 主的住房供应体系
• 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报，
中央政府第一次采取抑制房地产过热的措 施，表明政府对房地产的态度由支持转为 警惕
• 9月30日房贷新政，认贷不认人（2014年9月30日，央行和银监会
发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确规定：新的 房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还 清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。即认贷不认房。）
• 10月9日住房和城乡建设部，财政部和央行联合印发《关于发
人所得税
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中国房地产市场的政策背景
• 2007年8项政策，5次加息，从金融层面打
压房地产
• 1月建设部规范经纪行业 • 3月《物权法》通过，10月1日起执行 • 3月5月7月8月9月央行5次加息 • 9月央行出台新政第二套房住房首付比列不
低于50%
2020/5/8
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中国房地产市场的政策背景
二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场 （也称“一手楼”市场）；
三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场 （也称“二手楼”市场）
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土地使用年期
居住用地七十年 工业用地五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年
2020/5/8
• 2008年16项政策，金融危机爆发成为政策
分水岭
• 4月5月2次上调存款类金融机构人民币存款
准备金率
• 7月国土部表示小产权房不给宅基地证 • 9月受美国金融风暴影响，央行宣布“双率”
齐降
• 10月降息降首付，下调契税，免征印花税
免征土地增值税
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中国房地产市场的政策背景
• 2009年1月七折利率优惠 • 2月落实最严格耕地保护制度和节约用地制
展住房公积金个人住房贷款业务的通知》放宽公积金贷款，地 方政府连续跟进。
•20202/50/814年11月21日，央行宣布降息
• 2013年“国五条”出台，再次重申坚持执行以限购，限贷为核
心的调控政策，打击投资投机性购房
• 银行信贷收紧，各商业银行暂停住房贷款发放
• 2014年房地产分类调控
• 5月重申支持首套房贷
• 6月呼和浩特成为首个取消限购得城市，限购政策取消蔓延全国，
截止现在仅北上广深三亚未取消
• 8月《不动产登记暂行条例（征求意见）》公布
开发商拿地）各地暂停出让住房用地
• 4月缩小首购普通住房契税优惠范围 • 4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价
过快上涨的通知》（新国十条）各地限购政策 出台，上海重庆房地产税试点，可暂停第三套 房贷款
• 6月按家庭成员拥有住房数认定二套房
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中国房地产市场的政策背景
• 2011年1月26公布《公务员关于进一步做好