城市CBD控制性详细规划控制指标新探析_以天津滨海新区于家堡金融区为例

城市CBD控制性详细规划控制指标新探析

——以天津滨海新区于家堡金融区为例

刘岿威

摘要:城市CBD是一个复杂有序的巨系统，由于CBD开发强度、建设标准较高且规模庞大，各种功能错综复杂，所以在CBD的建设规划时会涌现出许多新的思想和理念来协调解决CBD各种功能间的关系。控制性详细规划是CBD规划体系中极其重要的一个环节，其编制的是否科学合理，关系日后CBD建设和应用是否高效方便。在CBD控制性详细规划的过程中，经常会遇到现行的规划标准与规划理念形成冲突的情况。本文通过天津滨海新区于家堡金融区在编制控制性详细规划阶段的实践经验，对控制性详细规划的多项指标进行了许多新的探索和研究，针对编制过程中遇到的如：绿地率、建筑退线、转弯半径、停车等许多具体问题提出了切实可行的解决方法，并在地下空间方面提出了创新性控制要求，为合理有序的开发利用地下空间提供了规划依据。希望本文能在今后我国其他城市的CBD规划中提供一些可供借鉴的经验。

关键词:CBD 控制性详细规划控制指标于家堡金融区

1.背景

随着经济和生产力的不断发展，城市的规模不断膨胀，功能越来越复杂，许多大城市都需要一个功能核心中枢来集中高效地处理各种事务，城市CBD的概念应运而生应，它高度集中了一个城市的经济、科技、文化、商业等多种功能。城市CBD都处在城市交通最便利的核心地段，人流、车流、物流巨大，建筑密度非常高，一般都以超高层建筑为主，基础设施十分完善。

但随着兴建CBD的城市越来越多，在CBD的规划和建设中凸显出了许多新的问题。如果城市规划不能做到科学合理，很可能会给CBD带来如交通拥堵，高密度建筑与城市景观的冲突，公共服务设施建设与高地价的矛盾，城市防灾压力增加等一系列问题。由于城市规划编制的相关规范是针对整个区域的，许多指标并不能很好的适应CBD建设的需求，如何处理好规范指标与CBD建设要求的关系，是CBD建设的一个难题。

2.城市CBD规划遇到的问题

2.1规划新理念难以导入

城市CBD的规划往往是一个城市最受关注的规划项目，当地政府会邀请国内外知名的

设计团队来为CBD的规划发展出谋划策，许多方案应用了当今世界上最先进的规划思想和理念。但这些理念体现在规划方案上有时候会与现行的规范标准相冲突。如：“道路尺度会影响管线的铺设的标准，集约利用土地会与建筑退线标准相冲突，空间形态会影响建筑通风采光标准等。如果不在我国现行规范标准基础上加以创新，新的设计理念将不能很好的落实贯彻。

2.2现行规范指标的束缚

2.2.1绿地率、建筑退线、建筑密度

无论是国家规范法规，还是地方的控制性详细规划编制规范，都要求每个街坊有30%以上的绿地率，建筑则根据道路级别需要有5-20米的退道路红线距离，建筑密度则最大不能大于40%。如果在城市一般地区，每个街坊能达到3-4公顷或更大的面积，以上规定要求能为道路、街坊提供良好的空间、生态环境且不影响开发建设强度。但在城市CBD地区，由于受超高层建筑和底层商业金融功能的需要，同时也为土地出让灵活性的考虑，街坊面积一般多为1到2公顷，每个街坊多为一栋建筑，每个地块都满足30%的绿地率、40%的建筑密度、10米的建筑退线，会给高层建筑裙房的功能布局，空间形态有一定的影响。所有绿地、室外空间都零星散落在高层建筑的包围之中，难形成有效的生态环境景观和活动场所，土地和空间利用率大大降低。

2.2.2市政管线

市政管线的地下直埋敷设有着严格的敷设要求，受管道间距的要求，管道种类越多，就越需要更宽道路来满足敷设要求。在城市CBD地区，市政管线种类较多，除了一般的管道系统之外还可能有比较先进的真空垃圾管道，直饮水管道，蒸汽管道等，管线口径或容量也较大，需要较宽的路面才能满足管线敷设的要求。如果在城市设计时为了保证街道的空间形态，则需要较窄的道路宽度，这样管道敷设要求就与城市道路宽度之间产生冲突。要么放弃城市设计的理念满足管线敷设，要么采用新的敷设方式或先进的管道系统在较小的敷设面内满足大量管线的安全敷设要求。

2.2.3交通指标

交通问题是城市CBD地区需要解决的最重要的问题之一，他包括公共交通，慢行交通，地下交通，机动车出入口，静态交通等多个方面。涉及到控制性详细规划需控制的指标，主要集中在机动车出入口和静态交通两个方面。CBD地区是交通量巨大的一个区域，需要大

量的停车位来满足在CBD就业人员的停车需求。根据《天津市城市规划管理技术规定》，公共建筑停车位配建指标为1个/ 100平方米，一个80000平方米的办公建筑需要800个停车位，平均每个停车位按30平方米计算，则需要24000 平方米的停车面积。如果整个CBD 建设面积1000万平方米，需要10万个停车位。由于主要的停车设施都安排在地下，需要地下3-4层来解决停车需求。很大程度上提高了建设成本和停车的不便利性。而且每个地下车库需要2个以上的出入口，在道路密度大，街坊小的CBD来说，也给城市地面交通拥堵带来隐患。采取公共交通引导和新的地下停车策略势在必行。

2.3其他问题

2.3.1 城市消防

城市CBD一般以小地块，高密度的开发建设方式。建筑主要以超高层建设为主，部分建筑高达300—500米，，且塔楼间距小，为城市消防带来巨大的挑战，由于高层建筑火灾由于存在难控制、难扑灭、难救援、财产损失大，人员伤亡大等特点。一直是城市消防中的重点和难点。

2.3.2地下空间

城市CBD的地下空间是一个复杂的系统，包括地铁、商业、停车、地下设备、市政管线错综复杂的交织在一起。由于地铁控制线，市政管线敷设深度等都有严格的安全防护距离，地下商业、地下停车需要考虑使用的方便性，所以必须对各种地下空间进行合理有效的控制，才能最高效、经济的开放利用地下空间。

3.于家堡金融区控制性指标探析

天津滨海新区于家堡金融区位于天津市塘沽区于家堡半岛，规划建设用地面积为 3.86平方公里，总建筑规模900万平方米，是以商务金融功能为主，包括商业、会展、休闲、文化娱乐等功能的综合性国际型中心商务商业区，是滨海新区发展建设重要的核心区域。（见图1）整个金融区3面临海河，共规划120余个地块，除绿地、车站外，全部为高层建筑，高度在100-500米之间。市政交通设施京津城际延长线于家堡终点站、5条地铁线路、5个地铁站、2条市政管线共同沟、4条支沟。规划远期工作人口30万人，常住人口4万人，是我国北方最重要的新经济增长点。