房抵贷操作规程

附件1：

中国农业银行“房抵贷”业务操作规程

(试行)

第一章总则

第一条为更好地满足个人客户信贷需求，提高我行市场竞争力，根据中国农业银行个人信贷业务相关政策规定，制定本操作规程。

第二条本操作规程所指“房抵贷”业务是指借款人以本人或家庭成员的房产作抵押从农行获得授信额度，借款人在授信额度和授信期限内一次性或循环使用的用于生活消费需求的贷款。

其中借款人以住房为抵押，通过“房抵贷”业务申请贷款用于购买住房（不含首付款部分）或与住房配套的车库（位）、能够适用住房贷款利率政策、纳入个人住房贷款科目管理并符合有关规定的贷款，称为“房抵贷—购房”，不符合“房抵贷-购房”条件的其他“房抵贷”业务统称为“房抵贷-消费”。

第三条“房抵贷”业务开办的原则是严格授信、便捷用信、审慎抵押、安全高效。

第四条贷款限额。“房抵贷”对单一客户的授信额度原则上不超过800万元，其中用于旅游、婚嫁等日常消费开支的贷款原则上不超过100万元。一级分行应充分考虑辖内不同区域的房产价值、分行的风险控制能力等因素确定各地具体的授信限额。

第二章贷款对象及条件

第五条贷款对象。

“房抵贷”业务的贷款对象原则上是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。

第六条贷款条件。借款人申请“房抵贷”业务除具备《个人信贷业务基本规程》规定的申请人条件外，还应具备以下条件：（一）借款人年龄在18-60岁之间；

（二）能够提供个人或家庭成员（配偶、父母（公婆、岳父母）、子女及其配偶，兄弟姐妹）名下合法、有效、足值的房产作为抵押物；

（三）以住房为抵押物的，评级结果在A（含）级以上；以商业用房为抵押物的，评级结果在AA（含）级以上；

（四）农业银行规定的其他条件。

第三章贷款要素

第七条贷款用途。

“房抵贷”适用于借款人购房、购车及房屋装修、购买车位、购买各类大额耐用消费品、旅游、教育、婚嫁等各种消费性资金需求。

第八条授信额度。

（一）授信额度

“房抵贷”的授信额度根据“最高抵押额度”和“最大偿还能力额度”二者取低者进行确定。其中“最高抵押额度”为根据借款人抵押房产确定的最高可抵押额度，“最大偿还能力额度”即根据一

定的公式推算出的借款人及其配偶（如有共同还款人的，需查询征信系统，没有不良信用记录）具备最大偿还能力的额度。

（二）最高抵押额度

1、最高抵押额度=抵押物价值×抵押率

2、抵押物价值原则上根据经客户经理认定过的评估价进行确认。对于申请授信额度在成交价50％（含）以下的一手住房，可以不进行评估，直接将成交价认定为抵押物价值。但调查人员认为价格明显不合理的必须进行评估（具体标准由一级分行掌握）。其他情况房产必须进行评估。客户经理对抵押物评估价进行认定的有关规定见第十七条第二款。客户经理对评估价值进行认定后，应将评估价分解为购置价和溢价两部分，即评估价值=购置价+溢价。

3、抵押率分两部分进行确定。对于购置价的抵押率（称为“基础抵押率”），住房最高不得超过70%，其中别墅、高档房和国有划拨土地上的房屋做抵押物的，抵押率最高不超过60%（其中高档房的标准由一级分行根据当地有关部门的规定结合当地实际具体确定）。商业用房抵押率最高不超过50%。溢价部分抵押率（称为“溢价抵押率”）应在上述最高抵押率基础上分别降低10个百分点。

4、对于评估价低于购置价的，按评估价与基础抵押率确定最高抵押额度。

（三）最大偿还能力额度

“最大偿还能力额度”按照等额本息法还款公式进行反算。客户经理可登陆CMS系统-客户管理-贷款咨询-贷款额度咨询进行试算。其中：

“贷款期限”，代用“授信期限”；

贷款利率，代用“授信期限”对应的期限档次基准利率；

月还款额，应满足以下条件：“借款人及配偶月所有债务支出（含本笔贷款）与月收入之比在55%（含）以下。

第九条授信期限。

（一）以住房为抵押的，授信期限最长为30年，同时需满足以下条件：一是借款人年龄＋授信期限≤60，符合我行下发的《关于优势行业单位优质个人客户简式授信评级的有关规定》中明确的“双优”个人客户标准的，借款人年龄＋授信期限≤70；二是房屋已使用年限＋授信期限≤40。在此基础上结合抵押物的变现能力、借款人还款能力等综合确定授信期限。

（二）以商业用房做抵押的，授信期限最长5年，且需满足商业用房已使用年限+授信期限≤30。

第十条单笔贷款最长期限。

“房抵贷-购房”最长期限30年，“房抵贷-消费”中贷款用途为购房、装修等大额支出的，最长期限15年，用于购车及日常生活消费小额支出的，最长期限5年。以商业用房做抵押的，单笔贷款最长期限为10年，且需满足商业用房已使用年限+贷款期限≤30。各行可结合当地实际进行具体规定。

第十一条贷款最后到期日。

以住房为抵押的，授信到期日即为贷款最后到期日，授信额度项下的任何一笔贷款的到期日均不得超过授信到期日。以商业用房做抵押的，单笔贷款到期日可超过授信到期日。

第十二条额度有效期。

借款人获得授信额度后，此额度的有效期为1-3年（以住房为抵押的，最长为3年，以商业用房为抵押的，最长为1年，具体根据审批结果确定），称为“额度有效期”。在额度有效期内授信额度可一次性使用也可多次循环使用。额度有效期到期后，原额度冻结，原额度项下不得发放新的贷款，已发放未到期的贷款应继续归还。借款人如需继续申请新的贷款，需配合经营行重新核定授信额度。

第十三条贷款利率。贷款利率根据单笔贷款的用途审批确定。符合房抵贷-购房条件的，贷款利率按照个人住房贷款有关规定执行，符合房抵贷-消费条件的，贷款利率执行人民银行同期同档次期限利率，下浮幅度最高不超过10%；以商业用房做抵押的，利率最低执行基准利率（不得下浮）或进行一定幅度的上浮。具体浮动幅度按照总行利率授权规定执行。

第十四条还款方式。贷款期限在一年（含）以内的贷款，采用一次还本付息方式或定期结息，到期还本；期限在一年期以上的，采用分期还款方式，主要选择等额本息法或等本递减法。

第四章贷款担保

第十五条担保方式。办理循环方式的“房抵贷”业务采用房产最高额抵押担保方式。办理非循环方式贷款的，可采用一般抵押担保方式。

第十六条抵押物要求。

（一）抵押物原则上应为住房。部分行经总行同意可接受商业