2015良渚文化村分享

购买客户
投资客占4成，外地人较多 外地人较多，大杭州客户 外地人占4成 全国客户 以年轻人为主，很多艺术、 自由职业者 新杭州人较多，年轻客群
入住率
6成多 4成 3成 3成 6成 6-7成
洋房、排屋、 别墅
排屋 别墅 洋房 多层公寓
推 盘 时 间
春漫里
秋荷坊 七贤郡 随园嘉树一期 一居 未来城
酒店式公寓
白鹭郡北——浙风 阳光天际——西班牙风格 竹径茶语——地中海山地风格
白鹭郡东——德国简约风格
白鹭郡南——英伦风格
郡西——中式风格
七贤郡——现代风格
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便利生活：内部交通系统、一体化的生活配套、幼儿园、实 验小学及门诊部等等组建成良渚小镇的便利生活体系
交通——免费自行车、电
动出租车、循环公交
生活——小镇生活村民一
精准市场定位、 差异化产品
人性化的生 活设施
商业街、食堂、教育、 医疗、内部交通等等生活 设施，吸引住了长住客户
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PART3 竞争楼盘对比分析
别墅楼盘对比 刚需楼盘对比
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基本情况：三个项目均借势良渚文化村的大配套，以联排为 主，而荀庄依托山地地形打造的产品、园林更具特色
荀庄
三盛颐景御园 荀庄
案例小结
利用先旅游、后地产 的开发思路，提升地段 价值 “旅游/特色配套+地 产”的开发模式，田园 小镇成功尝试 前瞻性的开发 运营 功能复合化的 配套
保留原有自然资源及 文化遗址，有博物馆、 教堂、酒店等核心度 假产品，充分吸引、 留住游客、集聚人气、 提升价值。
根据项目推进的不同时 序，推出的差异化的住 宅产品，契合市场需求
美 丽 洲 公 园
良渚博物馆
朗诗美丽洲
5万方
0.80 260-330㎡ 现代建筑风格 五重立体园林 ★★★★ 无 美丽洲公园 科技别墅
三盛颐景御园
7.1万方
1.01 138-180㎡ Art Deco风格 ★★★ 无 沿河景观 低总价
规模
容积率 户型 建筑风格 品质感 内部配套 风景资源
9.2万方
0.51 200-255㎡ 现代建筑， 中式园林风格 ★★★★
双重入户：首层入户及地下室入户
地下室可作为赠送面积，可扩大其面积，提升 别墅的性价比
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荀庄一览：山地别墅独有的错落感，登山步道、悠闲竹林、 原生态的胜蓝湖，坐山环水，别具风味
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PART3 竞争楼盘对比分析
别墅楼盘对比 刚需楼盘对比
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区位交通：依托三大商业综合体、良渚文化村的大配套，及 地铁2号线的刚需盘，其中七贤郡区位略偏僻
七贤郡 万科未来城
19.2万方
2.50 精装修 85、89、110、115
越秀星汇悦城
18.5万方
2.30 毛坯 85、89、115
奥克斯缔壹城
21万方
2.60 -75-125，85居多
规模
容积率 装修状况 户型㎡
49.5万方
1.30 精装修 90、115、135
梯户比
得房率
1梯2户
0.87、0.89 2.9、2.85m
文化度假设施前期拉动，生态环境是基础，中期完善生活 配套及教育医疗设施，后期补充商业配套、休闲娱乐配套
2005年，白鹭郡北开盘销售 2006年3月，竹径茶语开盘销售
住 宅
2006年9月，阳光天际开盘销售 2007年8月，白鹭郡东开盘销售 2008年8月，白鹭郡南一期开盘销售 2010年10月，春漫里开盘销售 2010年12月，柳映坊开盘销售 2011年11月，探梅里开盘销售
9.6km 拱墅中心 15km
域的新石器文化 环境：国家4A级自然保护 区，美丽洲公园，坐拥5大 湖泊和25座山脉 住宅：良渚文化村、荀庄、 朗诗美丽洲等
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随着交通的完善，永旺梦乐城、中青文化广场等商业项 目的进驻，以及刚需楼盘兴起，良渚逐渐由改善向刚需转变
2015年底快速公交通黄龙，2017年底地铁2号线开通
配套便利——良渚门诊部、
卡通、村民食堂、玉鸟菜场
玉鸟幼儿园、良渚实验学校
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客户分析：项目从第二居所逐步往第一居所的转变过程中， 自住型客户比例逐步升高，本地人及新杭人成为主要客群
售罄项目
二居 白鹭郡北 竹径茶语 阳光天际 郡西 白鹭郡东 白鹭郡南一期
Hale Waihona Puke Baidu产品
洋房
户型
115-250㎡ 独栋350-400㎡； 排屋250—350㎡； 洋房150-250㎡ 联排250－300㎡ 叠排190－280㎡ 370㎡ 80-120㎡ 90㎡
朗诗美丽洲 接待人员2人； 无接送车； 单独售楼处； 接待品质较差
三盛颐景御园 接待人员5人； 无接送车； 售楼处在排屋内； 接待品质一般
沿路“每卖出10套排屋7套来自荀 庄”的宣传语，荀庄受当地好评； 颐景御园以低总价吸引客户； 朗诗美丽洲一期售罄交付，受市 场及竞品影响，二期去化缓慢，售 楼处仅剩一名销售员。
前期同时启动公寓与、别墅，通过市场验证，主推低密度别墅，后 续逐渐升高容积率向洋房、公寓物业转变，后期以刚需居住为主
2012年10月，郡西开盘销售 2012年11月，七贤郡开盘 10 14年7月未来城
首开
建筑风格：从德国简约风，到西班牙风格、地中海风格及， 百花齐放的建筑风格，形成独具特色的风情小镇
区位交通
七贤郡 万科未来 城
越秀星 汇悦城 七贤郡
浙大创业城
永旺梦乐城
★★ ★★★
良渚文化村 大配套
万科未来城
中青文化广场
奥克斯 缔壹城
越秀星汇 悦城 奥克斯缔 壹城
★★★
古墩路
★★★★
2号线 三墩
永旺梦乐城预计 2015年10月营业，
地铁2号线预计 2017年底贯通
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进度一览
七贤郡 万科未来城 越秀星汇悦城 奥克斯缔壹城
洋房 多层、高层 养老公寓 高层、小高层
50-85㎡
138、180㎡ 90、115、135㎡ 75、100、110㎡ 85、89、115㎡
投资客、大杭州人
新杭州人较多，年轻客群 三墩、西溪，本地人为主， 拆迁户等 大杭州人居多 三墩、城西、拆迁户多
3成
7成 3成 13
注：数据截止2015年3月10日
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越秀星汇悦城，赠送面积大，户型方正，全明阳光，功能房间极 致化
85㎡，3室2厅1卫 赠送面积14方 户型方正，南向开间9.9m
7 良渚文化村
16km
市中心 动区 核心旅 游区
产品分布：地块由北至南开发，由别墅、洋房过渡到公寓、 高层，形成不同层次的丰富的产品体系
售罄项目
①白鹭郡北 ②竹径茶语
产品
洋房 洋房、排屋、别 墅 排屋 洋房 多层公寓 洋房 洋房
体量/万方
17万方 9.15万方 16.9万方 4.5万方 18.5万方 18.5万方 11万方
1梯2户、2梯4户
0.74 2.85m
2梯4户
0.94 2.9m
2梯4户
0.75、0.80 3.0m
层高
综合评价
舒适度
性价比
得房率高
层高略高
七贤郡、未来城的精装标准:
日立电梯，外墙涂料，内墙墙砖及乳胶漆，HCG水槽及水龙头，美标卫浴，西蒙开关插座，入户直饮 水，新风系统、美的厨电，玄关及厨房收纳系统，定制橱柜等
新盘 即开
《良渚新城概念性规划》中，良渚新城的定位是集 文化创意、文化旅游、文化居住三大功能于一体的， 宜业、宜游、宜居的生态新城。
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PART2 典型楼盘介绍
良渚文化村
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概况：项目位于杭州北郊，占地一万亩，万科开发的集文化 生态保护、旅游、度假、居住、创业于一体的大型田园城镇
万科良渚文化村位处杭州西北部和余杭区中 部,由三个旅游中心区和多个居住村落组成
开发策略：前期高投入塑造环境以文化度假设施启动，提升 区域价值；中期以居住为核心，商业为配套，提升物业价值
2003年 文 化 、 商 业 、 公 建 配 套 2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
05年3月，博物馆开工；08年9月开放 06年度假酒店开工，08年试营业 2007年玉鸟流苏开工，2010年食街开业 2009年玉鸟幼儿园开业 2010年浙一诊所、实验学校开业 2010年教堂开业，会所开放 2011年出租车系统启用 2011年玉鸟菜场开业，亲子农庄开园 2013年新街坊开业 14年矿坑公园 开业
注：数据截止2015年3月10日
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荀庄山地别墅：环线主干路网营造变化起伏的意境，坡地地 下室实现首层的采光和通风
一、道路系统
主干道沿坡底环绕布置，构成社区的主干路网
缩短道路总长度，减少道路用地面积 能造成变化起伏的意境 保证坡地上高端别墅居住的私密性，并使其同 平地内的别墅形成道路分隔 二、地下室 通过坡地处理，改变地下空间属性，使得别墅 地下室实为地上空间，拥有地上相同采光和通风
跑盘路线
三盛颐景御园 9
荀庄
良诗美丽洲 11
10
随园嘉树 4
郡西
万科未未来城 3 2 春漫里
第二天
1 良渚文化村秋荷坊
6
第一天
良渚文化村七贤郡
越秀星汇悦城 奥克斯缔壹城
7 8
5
跑盘人：黄容 ； 跑盘时间：2015.03.06--2015.03.07
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PART1 良渚板块解析
板块解读
② ③
③阳光天际 ④白鹭郡东 ⑤白鹭郡南 一期 ⑥柳映坊 ⑦探梅里
⑿
①
⑧⑨ ④ ⑤ ⑥
⑧郡西
⑦ ⑩
在售项目
⑨春漫里 ⑩秋荷坊 ⑾七贤郡 ⑿随园嘉树
产品
别墅 公寓 洋房 多层、高层 养老公寓 高层、小高层
体量
7.8万方 4.8万方 11.5万方 49.5万方 6.4万方 19.2万方
去化
去化65% 9成 一期售罄， 二期认筹中 一期售罄， 二期去化9成 去化6成 8 去化7成
朗 诗 美 丽 洲
良渚君澜 度假酒店
中心湖、游山 步道
山体 山林院墅
玉鸟流苏
特色
注：朗诗科技住宅（温湿联动智能系统、天棚辐射、恒温恒氧、循环系统、进口科技产品等），导致总价高及后期装修麻烦，二期遭摒弃
荀庄
朗诗美丽洲
三盛颐景御园
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销售情况：2014年荀庄去化72套，优势明显，并受到区域内 好评；而三盛颐景御园以低总价吸引了部分客户
2012年底开盘，一期售罄， 入住7成，二期去化8成， 三期预计2015年6月开盘
2013年7月底首开
2013年10月首开
预计2015年4月初首开
七贤郡
万科未来城
越秀星汇悦城
注：数据截止2015年3月18日
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产品对比：万科楼盘以精装性价比突出，星汇悦城得房率
高，奥克斯缔壹城层高3m且零距离地铁口，各有特点
⑾
注：数据截止2015年3月10日
⒀未来城
配套：博物馆、教堂、创意街区、社区医院、教育系统、游 山步道、各类公园等等，共同构成了文化村的城镇级配套
良渚文化村配套分布图
白鹭湾君澜度假酒店 文化设施 休闲运动设施 商业设施 医疗设施 教育设施 儿童娱乐 良渚博物馆 美丽洲公园 游山步道 白鹭湾公园 玉鸟幼儿园 美丽洲教堂 浙一良渚门诊部 玉鸟流苏(创意商业街区) 新街坊商业街 茶语公园 竹径茶语游山步道 悠园 安吉路实验学校(9年制) 亲子农庄 童玩中心 矿坑公园 9 博 物 馆 浙 一 门 诊 部 玉 鸟 菜 场 村 民 食 堂
三个项目总价区间对比
1200
1000 800 600 400 200 0 荀庄 朗诗美丽洲 三盛颐景御园
400万 400万 210万 360万 800万 1000万
2014年三个项目去化套数
80 60 40 20 0 荀庄 朗诗美丽洲 三盛颐景御园 16 48 72
荀庄 销 售 中 心 接待人员5人； 接送车一辆； 单独售楼处； 接待品质较高
万科进入杭州市场时是收购了南都公司，文 化村是南都的土地，地价当时比较便宜， 从 2006年，万科进入良渚文化村 万科“非标准”新市镇产品实践，项目不同 于万科一般的现金流产品：自2003年起开发， 至今开发有12年 静区 项目规模 占地10000亩 建设用地5000亩 建面340万平米 住宅 230万平米 公建 50万平米 自然山水 5000亩 旅游服务 70万平米 森林生态 休闲区 小镇风情 度假区
刚需：11000-13000元/ ㎡ 洋房：17000-19000元/ ㎡
在售改善盘：良渚文化村秋荷坊、 郡西、香格里拉、荀庄、朗诗美丽 洲、赞成良著等 在售刚需盘：良渚文化村七贤郡、 万科未来城、越秀星悦汇城、奥克 斯缔壹城 、平瑞瑞和园等
老盘 加推
良渚新城将以商业为中心向外辐射，住宅包围商业的 模式，将良渚新城的圈定在了城中心，可以更好的聚 集人气。
PART2 典型楼盘介绍
良渚文化村
PART3 竞争楼盘对比分析
刚需楼盘对比
别墅楼盘对比
2
PART1 良渚板块解析
3
良渚板块：以良渚文化村为核心的文化旅游型居住区，已然 成为杭州具有影响力的田园卫星城镇
文化：良渚文化遗址，距 良渚板块
9km 城西印象城 市中心 地铁2号线
今约5000年，分布在太湖流