房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷49

房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷49

A．合法原则

B．最高最佳使用原则

C．替代原则

D．独立原则

2．房地产的( )是指房地产能满足人们的某种需要或欲望,俗话说“有用”,经济学上称为使用价值或效用。房地产如果没有用,人们就不会产生占有房地产的需要或欲望,更谈不上花钱去购买,从而也就不会有价格。

A．有用性

B．稀缺性

C．有效需求

D．其他

3．某一房地产的( )是该房地产对于某个特定投资者(这里的投资者是广义的,包括消费者)的经济价值,是投资者基于个人需要或意愿,对房地产所估计的价值或作出的评价。而该房地产的市场价值,是该房地产对于一个典型的“经济人”(他代表了市场上大多数人的观点)的经济价值。

A．使用价值

B．交换价值

C．市场价值

D．投资价值

4．投资价值与市场价值的评估方法可能相同,但其中参数选取的立场可能不同。如都可以采用收益法———价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率,而在评估投资价值时,该折现率是投资者所要求的最低收益率,这个最低收益率( )与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。

A．一定高于

B．一定低于

C．可能高于也可能低于

D．不能比较

5．从目前土地使用权出让来看,协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式,一般会( )地价。

A．提高

B．降低

C．平稳

D．放任不管

6．估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在( )的价值。

A．过去

B．估价时点

C．未来几天内

D．任意

7．对于那些较老的、陈旧的房地产,往往需要估价人员对建筑物进行

( ),依靠其主观判断。

A．质量校核

B．年龄勘察

C．主观思索

D．实地勘察

8．购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地,土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由( )缴纳税费。

A．买方

B．卖方

C．买卖双方共同

D．不同

9．年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或( )之间关系的基础上的。

A．建筑物的历史价值

B．建筑物的文化价值

C．建筑的剩余寿命

D．建筑物的功能是否时兴

10． 1992年7月20日,国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合颁发的《商品住宅价格管理暂行办法》([1992]价费字282号)规定:商品住宅价格应以合理成本为基础,有适当利润,结合供求情况和国家政策而制定,并根据楼层、朝向和所处地段等因素,实行( )。

A．公平交易

B．统一价格

C．差别价格

D．按类按面积划价

11．历史资料的作用是借它( ),解释未来预期的合理性。

A．解释现在的现象

B．解释现在的矛盾

C．展示未来的矛盾

D．推知未来的动向和情势

12．投资者购买收益性房地产,实质便是( )。

A．以现在的资金去交换期望在未来可以获得收益的一系列资金

B．以现在的资金去交换最终可获收益的房地产

C．以现在的资金去获得可终身受用的房地产

D．以现在的资金去获得后来的舒服

13．某宗房地产现行的价格为2000元/m,每年净收益为200元/m,资本化率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站,该火车站将在6年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度,在该城市现有火车站地区,同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后,新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为( )。

A．3800元/m2

B．5000元/m2

C．4560元/m2

D．3693元/m2

14．某些影响因素对房地产价格的影响可以用( )度量。

A．指数曲线

B．数学模型

C．函数关系式

D．二次极限

15．房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。

A．根本准则

B．最高行为准则

C．基本行为准则

D．重要准则

16．某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。

A．2006年5月30日

B．现在

C．重新估价的作业日期

D．要求重新估价的委托方指定的日期

17．某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A．80%

B．82%

C．83%

D．92%

18．在他人土地上通行的权利为典型的( )。

A．地役权

B．典权

C．空间利用权

D．使用权

19．某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元

/m2，1220元/m2，1240元/m2， 1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为( )元/m2。

A．1230

B．1235

C．1240

D．1242.5

20．报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的( )比率。

A．同价值

B．同收益

C．同性质

D．同类型

21．某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成