台州地区房地产楼盘项目市场分析及营销方案

中央花园 金晖佳苑
荣安华府 万华城一期 新明半岛三期 鑫鼎花园 颐景名苑 紫薇花园 金域华府 江南首府
20（13） 2013.01 4.5（3） 2013.09
16 2011.11
12.15 2.63
14.87 3.68 10.54 3.51 23.33 11.96 17.8 29
648 222
1084 330 734 319 1547 556 1298 2000
2、区位概况
2、区位概况
22 、区位概况 、项目区位
本案地块位于台州经济开发区板块，板块定位城市中心区，未来商业商贸集聚地，区域为台州新近 重点发展区域。地块距离台州市政府2.2公里，距离老城区中心5公里。
黄岩 方向
台州市政府
白云山
椒江 老区
北
西商务 区
台州体 育中心
中央商务 区
本 案
7
二、市场环境与重点竞品分析
住宅建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 公寓建筑面积 地上建筑面积
22.50万㎡ 17.20万㎡ 5.30万㎡ 8.28万㎡ 8.28万㎡
地下建筑面积
室外商业街建筑面积 室外步行街 商铺 回购商业建筑面积
0万㎡
4.20万㎡ 2.97万㎡ 1.23万㎡ 1.02万㎡
自持物业
购物中 心 地上建筑面积 地下建筑面积 8.50万㎡ 7.30万㎡
1、近12个月市场核心数据分析
◆2013年台州商品房成交总面积179.18万平米（不含路桥区），成交均价11291元/㎡，成交总金额202.32亿
元。与2012分别同比增长2.02%，18.24%，20.63%. ◆房地产平稳发展：2010-2012年全市年均商品房成交量约150万方，住宅年均成交约123万方，占总成交的 82%左右，住宅成交均价上涨较快，13年全市住宅成交均价达10795元/㎡。
台州地区房地产楼盘项目市场 分析及营销方案
目录
1 项目指标与区位概况 2 市场环境与重点竞品分析 3 年度销售指标与推盘计划 4 年度营销核心思路与策略 5 一季度营销重点工作 6 售楼处样板段节点计划
7 已完成工作汇报
8 来电来访客户分析
一、项目指标与区位概况
11 、规划指标 、规划指标
规划用地面积148.15亩，总建筑面积52.10万方，项目规模在台州属于少有的大型项目。
椒黄路三区未来一年商品房供应量预测
椒黄路三区未来一年商品房需求量预测
130
120
万㎡
万㎡
2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析
绿城海棠花苑和紫薇花园去化较慢，其余项目1-3年内能去化完毕，目前市场平均去化
率在60%，一般住宅项目的销售周期在2-3年。
项目名称 区域板块 总建筑面 积 开盘时间 （万㎡ ） 27 11 19 2012.04 2012.10 2013.09 交房标准 供应情况 成交情况 面积（万 ㎡） 7.14 2.8 3.85 累计销 售率 月均去化 存量去化 速度 周期 （套） （年） 21 12 106 5 3 1
项目
海棠花苑
物业类型
住宅、合院
主力户型
公寓135-208㎡ 合院380-550㎡ 80-180㎡
均价
公寓14800元/㎡
主力总价
200-320万
项目特色
地段优势、学区配 套、高端品质 地段优势、学区配 套 优势地段 产品品质 高端品质、周边环 境 中央景观、周边配 套 地段优势、高端品 质 景观资源 中央景观
◆商品房椒江成交占比最大：各区商品房成交量中，以椒江区成交为主，且相较于2010年占比大幅上升，2013
年椒江区占72%，椒江区近几年年均商品房成交97万方，年均商品住宅成交量约76万方，2013年商品房成交金额 达108亿元。 项目 椒黄路三区商品房成交面积（不含路桥） 椒黄路三区商品房成交均价 椒黄路三区商品住宅成交面积 椒黄路三区商品住宅成交均价 椒江区商品住宅成交面积 椒江区商品住宅成交均价 椒江区当前可售一手住宅存量 数据 179.18 11291 123.83 10795 88.19 10488 36.93 单位 万㎡ 元/平米 万㎡ 元/平米 万㎡ 元/平米 万㎡
80-140㎡ 80-170㎡ 140-160㎡ 90-180㎡ 140㎡ 110-190㎡ 140-188㎡
2012.06 精装（2-6K/㎡）
经Байду номын сангаас区
经开区
2014.03
2014.06
毛坯
毛坯
注：万华城、中央花园和金辉佳苑为留用地项目，部分住宅要返给村民，不能销售。
2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析
本案住宅计划5月首次开盘，届时直接与本案住宅形成直接竞争的项目主要有金域华府 、江南首府、御庭壹号、万华城二期、华景名苑二期等。
5.54 1.83
14.62 2.19 9.06 3.32 20.67 8.08
340 156
1067 200 651 303 1429 382
46% 70%
98% 59% 86% 94% 89% 67%
34 52
44 20 38 101 46 22
1 0
0 3 0 1 2 5
25（10） 2013.10 11 15 34 36.5 24 40 2012.06 2013.09 2011.04
2、住宅典型项目供给及成交 面积（万 ㎡）
经开区 老城区 经开区 经开区 经开区 经开区 经开区 经开区 工业区 经开区 经开区 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 18.29 3.6 10.17
套数
1016 221 832
套数
416 171 319 39% 77% 38%
海棠花苑 白云山庄 华景名苑一期
指标
总体指标
面积
148.15亩 52.10万㎡ 39.50万㎡ 12.60万㎡ 4 55% 20% 100米 55% 2630辆
序号
物业形态
销售物业
面积
规划用地 总建筑面积 其中 地上建筑面积 地下建筑面积 容积率 建筑密度 绿化率 建筑高度 公建占比 停车数量
1 其 中 3 其 中 4 其 中 5
客户
路桥、温岭、椒江 为主 椒江本地客户为主， 其次为黄岩客户 椒江本地客户为主， 路桥客户为辅 —— —— —— —— 路桥客户为主，其 次为温岭 ——
华景名苑
住宅
12000元/㎡
90-200万
万华城 金域华府 御庭壹号 海尚华府 江南首府 三水润园 心海金源
住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅、排屋 住宅