某项目整体营销策略方案(PPT 55张)

打造区域性商业中心！
确定定位为区域性商业中心， 那么我们先来思考影响商业价值 的——六大因素……
影响商业价值的因素之1---周边环境
周边的环境:周边的环境直接影响商铺的价值，比如： 如果商铺所在的繁华地段交通便利，道路很宽，车流量很大，但不
方便消费者停留，直接影响租金标准；
路面有障碍物会影响路两边经营需求的相互渗透，也会影响租金； 周边有没有垃圾转运站、公厕也会影响租金；
周边经营业态是否与所投商铺一致也会影响租金；
等等……
影响商业价值的因素之2---设施配备
1. 定位高档、设备完善，有良好的通风、空调和环保设施，是有 效的留住顾客的基础； 2. 电梯的数量足够，是客流充分流动的保证；同时电梯的质量与 电梯位置安排也同样重要； 3. 配有背景音乐、完善导视系统等现代化配备； 4. 若定位有餐饮业铺位内，还需设计有的上下水、排烟设施、电
新郑市华润·名都项目
整体营销策略方案
总体定位
总体定位
华润名都项目规划有13326.39㎡的商业，而住宅部分（小户型约220套、
两室两厅77套、三室两厅77套）共25102万㎡；从总体规划来看，1.3万㎡ 的商业体量可以作为新郑本土区域性的商业中心。 因此，本项目应定位为一个以商业为主导的项目，应通过对本项目商业部 分的经营业态、商业规划并结合周边配套成为区域性商业中心；同时结合住 宅部分的产品特性，在打造区域性商业中心的同时，促进住宅部分的商务办 公价值，综合提升本项目的核心价值；因此商业部分的定位尤为重要。
营销思路
营销思路
通过我们对本案周边商业市场的分析，建议本案商业可采取两种模式： 1、树立商业部分的高端形象，对业态定位进行相对模糊的包装宣传，形成客户的 高度关注和绝对认同——直接销售； 此模式有利于快速回款，无后期运营风险；
一旦启动销售价格即难以拉升，项目价值难以最大化；
2、对商业进行系统的招商规划，对业态定位进行明确的分配和价值梳理，在招商 率达到60%以上后启动销售——先招商后销售； 先招商后销售有利于项目的传播和价值提升 需承担后期运营风险。
本项目商业小结 ：
美联商场 通达名品
庆都生活广场
万佳时代广场
本案
四发市场
本项目所在地位于新郑市人民路与中华路交会处，位于市中心核心地段，紧邻市 政府，人民路商业比较集中，本项目对面即有美联商场、通达名品等成熟商业，直 径千米内有各类街铺、专卖店、量贩超市、生活广场等；商业氛围较为浓厚； 目前区域市场内的土地供应不足。 通过对商业的科学规划和合理定价，本项目具有成为区域性商业中心的绝对潜质。
根据开发商意愿和本项目实际情况，
我们建议本项目采取第一种模式——
直接销售
营销策略
营销策略
能否更好的支撑起项目 我们先从案名入手…… 的核心推广价值？能否 更好的支撑起项目的品 质形象？能否形成市场 追捧的购买风潮？能否 华润.名都 满足商业、住宅两种业 态的需求？
经过我们的思考和研讨，我们认 为应在营销推广时将住宅、商业 分为两个案名，根据项目不同阶 段和特性进行侧重传播，同时更 能有机结合相互促进，将更有利 于项目的整体影响实现……
源、燃气等条件；
5. 独立经营铺位需通讯、互联网等基础条件；
影响商铺价值的因素之3---规划布局
合理的布局: 合理的布局可以使客流有效流动，合理、人性化的布局可保证铺位的 均好性，没有客流死角，户户都是旺铺；
影响商铺价值的因素之4---户型设计
科学的户型配比: 1. 面积设计：从投资者的角度出发，面积太大租金单价低不划算， 面积太小商户将不便独立经营，难以出租； 2. 进深设计：进深超过面宽的2倍, 会影响货品展示，进深少于面 宽使货品一览无余，影响进店率; 3. 层高设计；层高太低会影响经营,一般一层经营用房应不低于 3.8米(住宅要求层2.8米)
建议二：庆都· 中央首府
借助庆都首府既往的品牌影响力，强化项目自身品质和开发实力，同时用“中央” 来诠释项目的核心价值和市场地位，凸显市府隔壁的绝对优势，更有利于市场传播。
营销策略定位
商业案名建议
建议一：中华新天地
强化本案得天独厚的地理优势， 大气磅礴的向市场传递高调声音， 对后期商业经营的品牌建立和口碑传承形成稳定基础， 快速建立知名度
住宅案名？ 商业案名？
周边项目分布
宏基王朝 中央花园 维也纳春天
华润.名都
秀水新华城
西亚斯· 御景
东方国际
壹品蓝湾
营销策略定位
住宅案名建议
建议一：华润· 大观
从项目原有的积累中进行沉淀和提升，用“大观”来寓意本案在新郑市区的核心地 位和非凡视野，强化位于市中心、市府隔壁的绝对优势；满足市场受众的尊崇感。
影响商铺价值的因素之5---停车位
充足车位
保证高消费人群有效消费人群的到达； 停车场出入口设计合理
车辆出入方便,使客流有效流动；
影响商铺价值的因素之6---售价
商铺的定价若高于合理价格，等于开发商已透支了该商铺的升 值空间和盈利价值； 1. 高于合理价格的商铺不适合投资; 2. 购买商铺前，应估算出该铺位的合理定价； 3. 估算定价的关键词:同类地段,同类商铺的当前租金标准。
属性定位1
建议二：庆都· 人民广场
借助庆都既往的品牌影响力， 强化项目自身品质和开发实力； 强化本案得天独厚的地理优势——人民路，并以广场形象迅速建立知名度； 同时可暗喻堪比上海的人民广场。
推广策略
形象策略——大气，气势磅礴；易记，跳出市场 渠道策略——精准，目标准确；务实，切实有效
推广运用
Βιβλιοθήκη Baidu
1、中华新天地与华润· 大观结合运用；
2、庆都· 人民广场与庆都· 中央首府结合运用。
项目价值梳理
区域价值：市中心核心地段，毗邻新郑市政府，黄帝故里财 富引擎，随政府方向，钱景无限量 商业价值：成熟商业区点石成金，60万新郑人集中消费区， 高端人群聚集地， 创新型商业模式区 投资价值：地处中华第一古都、国家卫生城市、中国优秀旅 游城市、省级对外开放重点试点地龙头地段，一铺难求，财 源井喷 品牌价值：田润置业14年积累沉淀，庆都系列作品引领新郑 地产，专业服务，不断超越，倾力铸造新郑一流品牌