朗诗地产武汉项目前期定位方案

7619 55589 20291
住宅、商服 住宅、商服
7.59 5.2
住宅、商服
5.31
57828 289064 107745
3899 2431 2434
湖北新干线鸿玺 武汉合富联银 武汉合富联银
P（2015）018号
武昌区中北路
23508
住宅
3.73
87684
2178
中铁十八局
P（2015）064号 P（2015）103号 P（2016）017号 P（2016）019号
城市机遇
武汉处于城市化的第二个阶段，是长江中游城市带的绝对核心城市，在以扩大内需为经济 拉动力，东南沿海产业转入的大趋势下，将具有——
强大的产业吸附力-----经济持续向好 强大的人口吸附力-----消费持续旺盛 强大的资金吸附力-----资产持续增值 房产金融杠杆力 ------地产加速上涨
城市经济发展的爆发，势必带来房地产需求的旺盛。 而武汉，最具向心力的内环供应没有跟上，由内环向二环延伸的购买 需求将达到高峰！
徐东正面临无房可卖的局面！
区域价值
二、区域价值——区域内未来供应短缺，无房可买的局面成现实
武昌片区在售楼盘存量住宅均在2016年下半年销售完毕，2017年片区供应仅25万方，供 需矛盾激化越演越烈，未来或存在无房可买的局面。
区域
项目
2016年销售产品 面积段（㎡）
2017年新增供应
面积段 （㎡）
供应量
土地坐落
规划净用地面积（㎡）
武昌区向阳村 武昌区临江大道387号A地块
武昌区公正路小湖口
184410 41151 8480
武昌区付家坡一路与文安路交汇处
13820
土地用途
住宅、商服 住宅、商服
住宅 住宅
容积率 可建规模（㎡）楼面地价（元/㎡） 受让人
2.3-6.82 4.5 3.5
620300 185180 29680
虎落平阳，水土不服！？……
中、德、美三国绿色建筑委员会成员，中国绿公司百强、
中国地产金砖奖——年度绿色地产大奖、精瑞住宅科学技术金奖、
华夏建筑科学技术一等奖、广厦奖…… 集众多光环于一身，英雄无用武之地？
NO！
当然不！
朗诗，绝不会因此放弃“领先者”应有的信条与骄傲！
2016，遇见徐东。对的时间，对的地点， 以人为本的人居需求正在武汉、在徐东蓬勃生发， 天时、地利、人和，
武汉朗诗徐东项目产品定位报告
还武汉一个真正的朗诗
2010年， 头顶“中国绿色科技地产No.1” 光环的朗诗， 首次进军武汉。 打造了武汉首个科技地产项目 ——汉阳朗诗绿色街区。 但汉阳王家湾，这个武汉首席的“刚屌重镇”， 并没有给朗诗科技以应有的礼遇。 这一次，我们选错了区域……
2012年， 朗诗进军武汉热土——光谷， 只可惜，当时的光谷中心城， 还只是新闻稿上的一纸蓝图。 2015年8月3日，当东湖高新管委会的搬迁 正式掀起光谷中心城的溢价盛宴时， 朗诗里程，已“割肉”近三年。 这一次，我们败给了时间……
黄陂区 5763元，降2.52%
新洲区 4056元，涨1.01%
东西湖区 7586元，涨5%
蔡甸区 5368元，降2.16%
江岸区 10664元，涨0.59%
江汉区 15308元，涨1.69%
硚口区 8836元，涨13.07%
汉阳区 9741元，涨3.95%
青山区 9509元，涨3.96%
武昌区 15405元，降10.94%
项目定位
一、项目本体条件-区域优越，但地段尴尬
该地块位于武昌内环至二环之间，属于武昌核心大徐东版块，区域位置优越，但是地块不沿 城市主干道，且周边被普通居民社区所包围，地理位置略为尴尬。
三环线 二环线
内环线
徐
本案
东
徐 东 方 向
友谊大道
和平街纺 机社区
兆丰苑
案 本
保利城
新新花园
美林青城
团结大道
武 汉 大 道
目录
PROGRAMME
nPart1 天时地利——市场趋势及区域价值
2016，武昌徐东， 我们在对的时间、对的地点，做对的事……
市场趋势
一、市场趋势——武汉整体楼市持续火爆，大环境向好
2016年，武汉楼市持续火爆。262万㎡/月的月均成交量及9072元/㎡的成交均价均达到 历史最高值；近期楼市成交量有所下降但成交价格坚挺。
2032 4800 3955
武汉阳光嘉业 武汉联投置业
湖北新赣线
3.21
44362
2525
武汉地铁集团
P（2013）195号
武昌区体育南路
P（2014）099号
武昌区沙湖大道以西、东湖西路以 南、体育馆路以北、规划二路以东
P（2014）100号
武昌区沙湖大道以西、体育馆路以 南、体育南路以北、规划二路以东
西至杨园南路
才 茂 街
在建住宅地块
徐东美市林场农贸
K3地块
铁机路
K2地块
K3地块现状
杨
武昌实验
园 寄宿小学
南 美林校区
路
美林青城
K2地块现状
新新花园
武铁佳苑
30%城市人口还在增长，70%城市人口下降， 40%的城市人口下降幅度达50%
城市带： 珠三角、长三角、京津翼 武汉为核心的长江中游城市带 长江上游的川渝城市带
城市机遇
一、城市化趋势
城市化第二阶段的武汉机遇。
+ 1+8
大武汉都会圈
长江中流城市带 核心城市
武汉：日渐完善的交通路网和涌入人口，在城市化第二阶段将成为发展最
n 房地产金融化、证券化的最大戏码目前在北上广深，金融化大 戏的明星楼盘一直是一线城市的真正顶级豪宅，比如华润深圳 湾悦赴，招商双玺。
n 二线城市金融化意识不强，资金杠杆使用率不及一线城市，杠 杆对房价的拉动幅度不高
n 中国的房地产金融杠杆依旧偏低，杠杆率20%-30%，而欧美发 达国家低至3%。
n 资金杠杆还表现在：”1+N”模式,即小地产公司的重组、协同 拿地开发，以小博大。
经济技术 7162元，降5.35%
洪山区 10661元，涨14.24%
东湖高新 9625元，涨1.89%
汉南区 4252元，降3.12%
江夏区 6962元，涨4.37%
万元以上区域 8000-10000元区 8000元以下区域
市场趋势
2016年的武汉，是全国楼市最火的城市之一， 2016年的武昌徐东，是武汉楼市最热的版块，没有之一。 然而，对我们而言更大的利好消息是——
快的城市之一。 房地产市场获得城市发展红利，内环物业价值逐步攀升。
城市机遇
二、城市产业价值趋势 内需促使东南沿海产业向内陆转移，武汉实体经济蓬勃向上，资金持续流入。
第一次产业转移：海外产业向东南沿海转移 第二次产业转移：东南沿海向中部产业转移 武汉作为全国中心城市、交通枢纽城市，承 接内需经济的增长极，以低成本（土地成本 、人工成本、物流成本）承接东部沿海的产 业战略转移。
大型商业配套 销品茂
新世界百货
福星惠誉群星城
M福星惠誉福客茂
欧亚达家居 国美家电
教育配套 1、和平小学
2、武昌实验寄宿小学美林校 区
3、武昌区徐东路小学
4、和平中学 5、梨园中学
6、武汉理工大学余家头校区
麦德龙超市
……
内部配套现状
项目定位
一、项目本体条件-周边居住氛围浓厚，但居住品质有待改善
南靠美林青城，北临农贸市场，东向保利城，西沿杨园南路，周边居住氛围浓厚，但由于农 贸市场及路面崎岖影响，未来会对本项目居住品质造成一定影响。
武昌区才林街杨园变电社区
武昌区徐东大街与友谊大道交汇处 A地块
武昌区鹦鹉洲长江大桥以南、梅花 园小区以西
武昌区和平街余家头村
22065 80807 21492 19088
住宅、商服 住宅、商服 住宅、商服 住宅、商服
4.1 6.27 3.25 3.22
90466 565908 69849 61463
6080 6131 2548 5480
武汉鑫楚能
武汉联投置业
武汉大洲置业有 限公司
武汉亘星资源有 限公司
Part 1
——小结： 武昌徐东区域逐步进入住宅市场空白期， 区域内未来可售货量有限， 区域供不应求将创造更高的溢价空间，
2016年底2017年初入市的朗诗，
遇上了最好的“年代” 。
nPart2 时代礼物——城市化趋势中的发展机遇
项目定位
一、项目本体条件-区域交通路网发达，但地段微交通不便
本案周边交通路网发达，多条城市主干道环绕及与重要交通枢纽地铁8号线直线距离仅600米， 通达性强，但由于地块位置限制及项目出入口的道路狭长，导致人车出行极为不便。
项目定位
一、项目本体条件-外部配套齐全，但内部配套缺失
本案坐享徐东版块发展红利，商业、医院、地铁、公交等大配套一应俱全，但是地块后期小
市场趋势
一、市场趋势——武昌区，量价升势平稳，市场价值突显。
从2014年-2016年5月份武昌区住宅市场整体呈现平稳上升势头，住宅成交面积14.54万 ㎡/月。
市场趋势
一、市场趋势——武昌区，价格坚挺，领航全市。
武昌区价格坚挺，领航全市：成交均价15405元/㎡、拔得头筹，是全市均价的1.7倍。
保利城
130-170
90-140 12万方
徐东版块
正堂山外山
90-140
无
无
国际城
70-120
无
无
金沙泊岸
90-220
100-200 6.5万方
复地东湖国际
130-180
无
无
东沙版块 水岸国际澜桥公馆
90-140
无
无
纯水岸东湖
90-113
195-250 6万方
万达御湖世家
250-300
无
无
滨江版块 青山板块
城市带或者都市圈的兴起。
中国刚进入城 市化第二阶段
中国城市化率 56%
城市机遇
一、城市化趋势 深度城市化阶段：武汉城市带的崛起，人口持续流入。
中国2015年底城市化率56%，相当于美国 1945年的水平，中国的城市化率远没有结束。
第一阶段（30%-50%）所有城市都在发展扩张 ，以单个城市发展为主 第二阶段（50%-80%）城市发展开始分化，都 市圈，”1+X”城市群才有发展。
战略新兴产业蓬勃发展：光电子信息产业为 主导，生物医药、新能源环保、高端装备制 造、高技术服务业竞相发展。
城市机遇
三、房产金融化趋势 武汉房产金融化时代正在来临，资金杠杆正加速房价上行。
n 一线城市强限购，民间资金太多，三四线城市资金因吸附力弱 ，也面临出逃，必将导致二线尤其是强二线城市房价上涨。
这也是城市发展，给本案带来的绝好机遇。
nPart3 人居极值——项目定位与核心价值梳理
房地产开发，就是戴着镣铐跳舞， 弱地段高容积小盘，如何在诸多限制条件下实现突破， 乘上城市发展与区域楼市火爆的快车，实现溢价？
项目定位
一、项目本体条件
机遇与挑战并存——
外 坐享武昌徐东版块资源红利， 内 最后一公里地段价值骤减。
绿地国际金融城 恒大首府 融侨城 奥山世纪城
250-260 86-139 130-160
无
待定 无 无 180-250
待定 无 无
融侨城
绿地金融 城 恒大首府
澜桥公馆
保利城
本案
国际城
正堂山外
山 金沙泊
岸
万达御湖世 家
复地东湖国 际
华侨城
选取与本案同区域或者相近区域的楼盘进行分析发 现，2017年目前在售的多个项目已经出现供应缺口， 仅保利城、金沙泊岸及纯水岸东湖未来有新增产品 入市，绿地国际金融城入市产品待定。
区域价值
二、区域价值——区域内土地供应减少，未来可售货量有限，市场竞争压力小
区域价值
二、区域价值——区域内土地供应减少，未来可售货量有限，市场竞争压力小
潜在供应：近三年来武昌土地中，大规模土地均无强势景观资源，滨江、沙湖等优势地 块规模较小，且商业比例高，未来土地对本案的压力小。
ຫໍສະໝຸດ Baidu编号
P（2012）274号 P（2013）131号 P（2013）132号 P（2013）157号
朗诗科技地产魅力，火力全开，极致爆发！
2016 / 徐东
绿色地产黑科技SHOW TIME
——让武汉，见证朗诗的英雄本色
n Part1 天时地利——市场趋势及区域价值 n Part2 时代礼物——城市化趋势中的发展机遇 n Part3 人居极值——项目定位与核心价值梳理 n Part4 精华至纯——客群访谈与产品定位 n Part5 善价而沽——项目定价策略
城市的环线物业价值与经济发展速度与成正比， 武汉将迎来内环-二环需求高峰期。
城市机遇
一、城市化趋势 根据美国地理学家诺瑟姆的城市化进程理论，
中国的城市化刚刚进入第二阶段——加速期。
城市化率 50-80%
发展阶段
城市化率 30-50%
第一阶段
第二阶段
阶段特征 1、所有的城市都在发展、扩张。
2、城市化以单个城市发展为主。
型配套不足，缺少超市、餐饮等基础生活配套。
6
临江大道 和平大道
桥长江二
友谊大道
二环线
4
铁 机 路 铁机路
M 内环线
3 1
销品M茂、
新世界百 货、欧亚
达等
P 本案
杨 园
2
南
路
美青林年 城
保
铁
利
机
城
西
路
武铁佳苑
福星M惠誉
5
群星城、
麦德龙超 市等
徐东大街
欢乐大道
团结大道 M 天运乐和尔动部体场夫俱高育球 M