海口市房地产市场分析及项目销售渠道开拓建议

海口市房地产市场分析及项目销售渠道开拓建议
第一部分 海口市房地产市场分析 一 、2008 年，海口房地产的发展趋势 （一）、财富及资本抢滩海口，海口变得越来越“贵气”，海口的房地产将呈现升级换代的 发展趋势。
2008 年，海口计划在保证基础设施、重点产业用地的原则下，适度放大旅游地产的供地 规模，确保明年土地收益翻倍，并将继续推动土地成片规模开发和土地的招商运营工作，在 做好西海岸起步区土地一级合作开发的同时，择优选择开发企业启动金沙湾片区的开发建设。
滨海别墅一览表
序号 名称
所属区域 产品
2007 年动向
1
比华利山庄 西海岸
独立基本售完，其它在售
独立、叠加、联排
2
西海岸高尔夫 西海岸
独立、联排
共推出约 300 套
3
阳光西海岸 西海岸
独立、叠加
叠加售完；独立未推
4
美视高尔夫 西海岸
独立
一期 32 套已售完
5
浪琴湾
西海岸
独立、叠加、联排
开盘，未销售完毕
舒适型
主，辅有一 123-144
房、四房、五
房
2
阳光西海岸
小高层
二房、三房 93、108；139 舒适型
3
水云天
小高层
四房、三房 106-138； 舒适、豪华
170-200
型
4
绿谷康都
小高层
三房、四房为 110—130
标准、舒适
主，二房为辅 150-160
型
5
绿色佳园
多层、小高层 二房、三房为 86、96；
除别墅市场外，海口中高档住宅集中区域为金贸区、龙昆南、旧城区、海甸岛以及西海岸 非别墅高档住宅。（注：1F 以建筑面积 50-60 ㎡为标准；2F 以建筑面积 80-90 ㎡为标准； 3F 建筑面积 110-120 ㎡为标准；每增加或减少 10 ㎡为一个类型。） （1） 金贸区中高档楼盘代表
序号 1
5 新世界花园度假村 多层
三房为主， 110-136
标准、舒适型
二房、四房
为辅
6 海天逸舍
小高层、高 三房、二房 116—128
标准、舒适型
层
87-110
7 99 海景花园
小高层
一房、二房 58-66
舒适型
为主，三房 104-110
为辅
（5）西海岸及其它片区
序号 项目
类型
户型
主力面积
类型
（M2）
1
长信·海岸水城 多层、小高层 三房、二房为 92-93
号
1 都市海岸（一期日 小高层
一房、二房 55；93-97
标准、舒适型
出海上）
为主，辅有
三房
2 万恒城市花园
小高层
二房、三房 82—89；125 标准
3 美丽沙花园
高层
二房、三房 70-90；128-140 舒适型
为主，辅有
一房、四房
4 红泥•月亮湾花园 小高层
三房、二房 140；82-100 舒适型
二、2007 年海口住宅房地产市场产品分析
2.1、住宅市场分析
2.1.1 别墅市场分析
海口别墅分为滨海别墅和内陆别墅，前者主要面向岛外高端消费群体，后者主要面向岛
内消费群体。滨海别墅主要分布在西海岸、海甸岛、东海岸三个区域市场，内陆别墅主要分
布在近郊区，比较分散。海口别墅市场中滨海别墅占据主力位置。
随着海口经济的发展，海口本土居民及新移民购买第二套房的愿望及需求越来越强烈， 这种表现不仅是市区楼盘紧俏，并向郊区盘发展的态势，打破了郊区盘岛外客户全面垄断的 格局。 （三）、海口市商品房市场价格将保持平稳增长，销售增速将回落.
在房地产投资预测方面，从长远来看，央行加息步伐不会停止，房贷压力会逐步加大， 将对房地产市场需求产生抑制效应。但由于海口市房地产成长空间大，近年来，不少国内外
曾经的郊区西海岸随着城市规划的调整，将成为新的海口城市中心，昔日的冷门地带南 渡区、东海岸、盈滨半岛在岛外知名发展商的带动，进入了一线的开发视野。 （七）、楼盘比的是企业内部管理与执行力。海口将步入比地段--比楼盘--比企业的竞争新 格局。
大盘兴起，海口楼盘开发水准逐步拉近与房地产发达地区的距离。2004 年以前，海口楼 盘无论品质多高，只要位置好，即热销，2004 年至 2006 年，海口楼盘开始注重品质，品质好 开始吸引众多眼球，2007 年，产品同质化现象愈演愈烈，再加上品牌企业的进入，企业的口 碑成为企业致胜的法宝。
2008 年是中国的奥运年，也是海口的房地产年，西海岸有城市海岸、紫园、蓝城 1 号、 长信海岸水城、苏格兰海景花园、菩提树、西海豪园、琼珠海岸、万科浪琴湾、阳光西海岸、 蔚蓝海岸、龙墅湾、比华利二期等近二十个楼盘 300 万平米的项目群雄分争；城区有金碧文 华、滨海温泉海景公寓、宝华海景公寓、宝发国际大厦、帝国大厦等；滨江版块有蓝水湾， 海蓝椰风、绿色佳园等，海口楼盘进入了前所未有的竞争年代。 （六）、海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势。
2
3
项 目 类型
户型
主力面积（M2）
金外滩 小高层 一房、二房为主， 37-42
三房、四房次之 77-85
紫荆花园 高层低密 四房、五房
189-200
二期
度
283-295
海岸一号 高层低密 三房、四房、五 129-143
度
房为主，辅有一 157-216
房和七房
214
类型 标准型
豪华型
舒适型
4
世贸雅苑 高层
2006 年动向
1
府城
东海艺墅
2 万花坊
秀英
独立、双拼、联排、叠加
一期 79 套，销售 40 套， 销售不佳
双拼
一期、二期销售完毕
3
秀英
阳光巴洛克
独立、双拼、叠加
26 套，基本售完
4
绿色佳园
府城
叠加
二期 470 套接近尾声
西海岸片区北临琼州海峡，原始植被较好，风景优美，环境宜人，成为海口最高档住宅
120-130
3
都市森林 小高层、高 三房为主，辅 119-166
标准、舒适
层
有二房、五房
4
亚豪城市广 小高层、高 三房为主，一 111-150
标准、舒适
场
层
房、二房、四
房、复式五房
（3）旧城区中高档楼盘代表
序号 项目
类型
户型
主力面积（M2） 类型
1
奥林匹克花园 小高层、高 三房、四房为 170-195
目前，海口市的房地产市场存在三个方面的问题。一是商品房住房供求总量有待于进一 步平衡，市场呈现供大于求的局面。二是住房供应呈现新的结构性矛盾。2007 年 6 月 1 日以 来，应“国六条”的要求，海口严格执行 90/70 标准。截至 2007 年 12 月，海口市 90 平方米 以下商品住房月末累计有 77.88 万平方米待售，如果继续执行这项标准，将进一步加剧海口 商品住房的结构性矛盾，造成 90 平方米以下商品住房的积压。三是住房供给存在市场和保障 “一条腿长一条腿短”的矛盾。2007 年以来，海口本地居民购房需求旺盛，市场占有份额逐 年提高，各大发展商开始重视大中户型的配置，大中户型的旺销将一定程度减轻海口小户型 偏多的结构失衡压力。 （五）、竞争空间激烈，产品类型全面开花。
豪华型
层
主，辅有二
房、五房
2
世代雅居
小高层
三房为主，二 131-144
舒适型
房次之
3
禧福新城
多层、高层 一房、二房为 52-120
标准、舒适
主，辅有三房
型
4
Hale Waihona Puke Baidu
机关住宅小区 高层
三房、四房为 120-130
舒适型
主，辅有跃 138-147
层、五房、一
房、二房、
（4）海甸岛中高档楼盘代表
序 项目
类型
户型
主力面积（M2） 类型
标准型
四房、两房与跃
层
9
丽晶海景 高层
三房为主，兼有 146-160
舒适型
两房、四房
10
金域湾畔 高层
二房为主，一房、 76-108
标准、舒适
四房为辅
混合型
11
泉海.好 高层
二房、三房为主， 83-86
标准型
家园
四房、跃层为辅 110-135
12
半山花园 高层
四房、五房
184；210
豪华型
13
棕榈公寓 高层
6
兆南西海豪园 西海岸
独立
08.3.8 开盘，销售不佳
7
海蓝椰风
8
海悦天伦
东海岸
独立、双拼、联排
盈滨半岛
独立
168 套，销售 60%，主要为 鲁能内部消化。 一期 50 套，销售情况不佳
9
大公馆
10
江南城
内陆别墅一览表 序号 名称
海甸岛 海甸岛
独立、叠加 叠加
所属区域
产品
一期独立销售 3 套，二期叠 加销售 10 多套，销售不佳 二期 300 套销售完毕，三期 上线
区，同时也是海口顶级别墅所在地。
序号 名称
产品
面积（平方米） 主题
1
独立
300-500
海口首席生态海景别墅区
比华利山庄 联排
290
时尚观点，名流生活
叠加
180-280
2
独立
西海岸高尔夫
联排
560-800 109-262
高尔夫别墅区
3
独立
阳光西海岸
叠加
440-480（未建） 低密度、大型复合滨海生态
236-248
实力雄厚的大型企业集团来琼寻求商机，明年海口市房地产开发投资将保持持续平稳的发展 态势。
市场供求预测上，2007 年第 4 季度出台的提高第二套房首付比例、实行上浮利率等一系 列针对房地产贷款的调控政策，抑制了部分贷款买房者的积极性，再加上全国房产市场价格 大幅度下降。08 年海口市商品房消费市场将进入疲态，销售增速将回落。 （四）、小户型旺销，大中户型成为海口本土居民的新宠。
主题 海口内陆最大纯别墅区
南渡江畔，花园社区 小双拼别墅
352 385 256、307
欧洲古典建筑风格
独立别墅面积分布图
>500, 27%
<300, 18%
300<500, 55%
<300 300<500 >500
独立别墅面积主要分布在 300-500 平米的范围，占总数的 55%，说明海口独立别墅面积较 为紧凑。
联排别墅面积分布图 20%
20%
60%
<250 250<300 >300
联排别墅面积主要分布在 250 平米以下的范围，占总数的 60%，说明海口联排别墅面积较 为紧凑，以经济户型为主。
叠加别墅面积分布图 12% 25%
63%
<250 250<300 >300
叠加别墅面积主要分布在 250 平米以下的范围，占总数的 63%，说明海口叠加别墅面积紧 凑，以经济户型为主。 5.1.2 中高档住宅市场分析
社区
4
美视高尔夫 独立
330-454
高尔夫别墅区，酒店会所
5
独立
217－272
海南岛·首席领海沙滩度假
浪琴湾
联排 叠加
190－226 190－226
行宫；巴厘岛建筑风格与风 情园林。
6
兆南西海豪园 独立
330-550
现代海边别墅社区、
7
独立
349-387
自然度假生活特区
海蓝椰风
双拼
284-288
联排
在城市空间发展模式上遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。在城市建设中坚 持突出绿色环境、热带风光、滨海滨江、健康宜居、历史文化名城等城市特色的发展策略， 建设“江、海、田、林”相互映衬的生态宜居城市和热带滨海城市。
香格里拉、希尔顿等五星级酒店相继进入，海口五星级酒店增多，预示着海口的城市形 象变得富贵，海口越来越成为“有钱人”度假养老的天堂，为“有钱人”盖第二套房成为海 口各大发展商常提的话题。 （二）、旧城改造，小康社会等因素促成海口本地居民购买能量的释放。
三房为主，二房、 134-175
舒适型
四房次之
5
置盛西苑 高层
二房、三房为主， 82-99
舒适、标准
四房次之
119-147
混合型
6
瀛寰·名 高层
二房、三房为主， 95-103
舒适型
士苑
兼有跃层
132-157
7
美源·日 高层
三房至八房，配 154-160
豪华型
月城
有少量一房
206-400
8
昌炜玉园 小高层 三房为主，兼有 130
159-244
8
海悦天伦
独立
227-392
滨海别墅
9
海南大公馆 独立
650，300-400
公馆生活
10
江南城
内陆别墅产品
序号 名称
1
东海艺墅
2
绿色佳园
3
万花坊
叠加 叠加
产品 独立 联排 双拼 叠加 叠加 双拼
4
独立
阳光巴洛克 双拼
叠加
223-269 200 左右
江南园林，现代中式风格
面积（平方米） 576 408 476 330 198—230 320-350
二房、三房
105-163/133-194 舒适、豪华
14
水岸珈蓝 小高层 二房、三房为主， 83-90
标准
跃层为辅
127
（2）龙昆南中高档楼盘代表
序号 项目
类型
户型
主力面积（M2） 类型
1
耀江花园 小高层
一房、二房为 45-70
舒适型
主，辅有三房 100
2
四季华庭 小高层
一房、二房、 85
标准
三房
海口市的土地储备充足，为城市运营打下了坚实基础，获得了国家开发银行 300 亿元的 授信额度。明年海口将继续做大土地储备总量，争取新增储备土地 8000-10000 亩。
在旅游产业发展方面，海口温泉海岸、火山奇观、海上森林(红树林)、会议会展及高尔 夫专项旅游等众多资源，其中，由张艺谋等著名导演创作和执导的以大海为背景的大型海上 实景演出《印象海南岛》也已经进入实质排练阶段，这是海口市政府打造“阳光海口、娱乐 之都、品位之城”的一系列重要举措之一，预计节目将于 2008 年上演，届时国内外游客将在 美丽的海口西海岸感受热带海岛风情的完美演绎。