某商业项目定位报告(PPT 98张)

2.2 项目的劣势
地域优势被无情地消解了许多；
（1）项目虽然位于国家机关林立的金水区内，但是处在金水区的边缘地带，原先被认定
[劣势制控与转化措施：多强调项目所处的金水区的地域优势，尽量淡化本项目 大程度地加以引导和控制]
（2）交通还不是十分便利，影响消费人流的快速凝聚，降低消费者的消费热情；
际地段上的边缘地带，区位的劣势无法直接改变，我们只能在顺乎自然的情况下
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[郑州宏观经济环境] 党的十七大报告提出，人均国内生产总值到2020年比2000年翻两番。而郑州市要 提前10年，也就是在2010年实现全市生产总值、人均生产总值比2000年翻两番。
中共郑州市第九届委员会召开第七次全体会议，对2004年制定的《郑州市全面建
设小康社会规划纲要》进行了修订。大会上，修订稿获得原则性通过，进一步修 改后将公布。
（4）周边高档小区目前入住率不高，同时北区作为正在发展中的区域，人口密度有限 整个区域平均消费不高；
第二章 SWOT分析
2.1 项目的优势
（1）位于作为全省政治中心的金水区内，具有一定的地域优势；
（2）项目基地的地块非常方正，具有地形优势；
（3）项目位于东风路与丰庆路交叉口北丰庆路，具有一定的临街优势；
（4）项目本身和同一品牌的森林半岛住宅区互为依傍，互相支撑，具有很大的联动优势
（5）项目比邻绿荫公园，具有一定的景观优势；
（6）发展商有很大的实力，且管理成熟，具有的很大开发流程与管理优势； （7）本项目是郑州市内目前最具有建筑风情的商业建筑，具有极大的特色优势；
（8）项目体量不大，可以迅速消化市场存量，实现资金的快速回笼，减缓市场压力，降低 开发与经营奉贤我，有体量优势； （9）本项目的发展商为河南省最具口碑的建业集团，在市场推广方面，具有很大的品牌
[劣势制控与转化措施：随着郑州城市规划与发展的步伐，交通状况一定会有大 使市政规划朝着有利于改善本项目的方向发展]
善；此外，我们也可以利用开发商在当地巨大的影响力，积极影响政府的规划方
（3）项目周边商务中心和政府行政单位较少，无形中丧失了很多的高端客户，对于 我们定位中高端餐饮的计划而言，是一个冲击； [劣势制控与转化措施：项目周边缺乏高档的商务中心和国家行政机关，这是一个无 法直接进行改变的事实，在这种情况下，我们就要想办法另僻蹊径，挖掘本项目的 独特优势，，扩大本项目的地域辐射力，把其它区域的高端客户吸引过来]
[人口环境] 至2006年末，郑州市总人口724.3万人，其中女性350.0万人；城镇人口436.3万人 （非户籍常住人口200万左右）；农业人口282.8万人。全市人口出生率9.13‰，死亡 率4.78‰，自然增长率4.35‰。 金水区是河南省综合改革试点区，地处郑州东北隅，因金水河流经境内而得名。2005 年年末，全区总人口达到101万人，建成区人口达到86.5万人，分别比“九五”末净 增10平方公里和16.5万人。
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1.2 项目的营销环境
[项目地理环境]
金水区位于河南省省会郑州市的东北隅，是河南省综合改革试点区，因金水河流经辖 区而得名。南连管城回族区、二七区，西接中原区，北靠惠济区。地理位置为东经 113°40′—113°47′北纬30°50′—34°57′,辖区总面积242.２平方公里，其中 城区面积5８平方公里，辖15个街道办事处，2个镇，是郑州市面积最大、人口最多的 城区。
点区域——住宅开发已从以中档
低向中高档转型；大中型商业物 业（商业、商务、办公及酒店等）源自文库已从无到有，从有到大。
“东移北扩”，是郑州城市空间发展的主格局。在郑州市政府的发展规划中，东移 主发展轴，而北扩是副发展轴。郑东新区是城市未来的中央商务区（CBD）；而本项目 处在的城市北部区域则可以被发展为城市的副中心，在城市的整体发展中也具有相当重 要的地位。
第一章 项目概况以及经济 发展环境分析
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1.1 项目的基础条件
[区位地段] 该项目位于郑州市文化腹地，东 风路与丰庆路交叉口北丰庆路， 森林半岛一期别墅东侧，东临丰 庆路。 [地形条件] 周边家乐福、世纪联华、香格里 拉大酒店。整个商业街整个规划 如同一个镇，以“老房子”为龙 头，期于商业为院落的形式，2层 为主，局部3层，分布于公园内， 形成地标性商业街 （图中星状为项目所在地）
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定位要求
[项目规模] 地面总建筑面积：26248㎡ 。 商业街面积：商业街地上商业面积18530㎡。 老房子主题餐厅：2694㎡。 酒店式公寓面积：5024㎡。 地下商业面积：648㎡， 停车位：地下层面积 8854㎡，地下停车位176个，地上停车位 38个。
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【定位诠释二】
[周边项目简要分析] 天旺广场步行街——北部城区的 核心龙头商业项目，总建面积近10万 平方米，集购物、餐饮、娱乐、休闲 于一体的大型综合性商业步行街。世 纪联华、阿五美食、重庆富侨等一大 批商家进驻。提高了北部城区的商业 零售业发展水平，已初步形成了以天 旺广场为核心的区域型商圈。 已基本建成与天旺广场隔街毗邻 的香格里拉大酒店，即将开工建设的 开祥置业项目，也将配套有较大体量 的商业和商务功能，这将进一步丰富 和促进北部城区商圈。
森林半岛商业项目定位报告 以城出世万象新天
——武汉舵落口项目发展战略定位报告
报告结构
报告结构
一、项目概况及经济环境分析 五、集成与演绎： 市场与定位的对照检测系统
二、SWOT分析
六、项目功能定位及业态初步划分
三、市场信息与项目定位有效互动
七、目标客户群定位
四、项目总体定位
八、项目的定价定位
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1．去年省会城市中郑州GDP排第九 2．争取进入“第二方阵”
3．人均3000美元目标将提前实现
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[商贸布局规划中的竞争环境] 农业路以北，南阳路以东的
北部城区，是郑州大中专院校比
较集中的区域，近几年城市面貌 得到了很大的发展，成为继郑东 新区之后的又一个房地产开发热