2006年北京商业房地产市场发展情况总结(15页)

2006年北京商业房地产市场发展情况总结

提纲

第一章综述

一．06年商业物业市场的生存环境发生了哪些变化？

二．06年商业物业开发与运营呈现出什么特点？

第二章市场状况

一．市场供给

二．市场需求

第三章未来市场供给

一．土地及规划面积

二.未来市场供给

第一章综述

一．06年商业物业市场的生存环境发生了哪些变化？

商业物业的基本属性是满足人民的消费需求，它的发展必然与当地社会经济发展及政府政策的变化息息相关，本节是对06年北京市经济发展水平及政府政策导向的总结与分析。

1.《北京市“十一五”时期商业发展规划》

社区商业鼓励

2.《北京市流通业发展分类指导目录（2006年）》

北京市流通业发展分灯指导目录中明确商业设施增长方式应实现三个转变，设施建设重心实现两个转移。并列示了鼓励发展类、限制发展类商业项目。

2.1 三个转变

设施建设从设点占地、外延扩张为主转变为集聚功能、优化结构为主，形成占地合理、运行高效的节约型商业发展模式。

商业设施发展从环境轻视型转变为环境友好型，以创建城市良好环境为前提，兴市不乱市，便民不扰民。

商业设施从只注重经营规模扩大向重视服务、质量和效益提高转变，以构建便民服务体系为目标,发展综合商业服务集群。

2.2 两个转移

充分研究商业设施发展的交通支撑条件,积极发挥轨道交通和公交的作用，改变商业设施重心沿城市环路分布的单一格局。

设施发展重心从中心城商业单中心向中心城、新城均衡发展转移，实现区域协调，城乡统筹。

2.21限制发展类目录

2.22鼓励发展类目录

3.北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知

通知规定：当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

4. 售后包租涉嫌违法

建设部新闻发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。

5.住宅禁商

2006年6月19日，北京市工商局出台第14号文件，规定：登记注册房屋用途为“住宅”（公寓、别墅）的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。

6. 《北京市大型商场超市购物环境规范（试行）》

北京市商务局发布，将于2007年2月1日开始执行，目的在于通过购物环境的改进和提升，创造适宜消费的人文环境和氛围，为国内外消费者提供优质服务。

7.2006年1—11月份北京市社会经济主要指标

（资料来源：首都之窗）

二．06年商业物业开发与运营呈现出什么特点？

1.商业地产盈利模式的变化

北京市场上的商业地产实现盈利的主要方式为“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式，另外还有独立商铺形式出售。以下为三类盈利方式的比较：

产权式商铺对投资者来说风险很大，也经历了许许多多的争议，2005年业内业外都对商业地产开发与经营方式进行了全面的反思，反思潮都将商业地产的痼疾归结在产权所有方式上，认为打散销售导致的产权分散是商业经营成败的根源。

在北京市场上，产权式商铺全零售多附加固定回报的承诺，即售后返租型商业，它不属于传统意义上的投资产品，投资者不会因其高风险性而获得超额投资收益。如上表所述，售后返租型商业的投资风险主要来自开发商的意愿及开发商的能力。售后返租型

商业的特点决定了它成为开发商的一种融资手段，开发商会为了回笼更多的资金，提高出售价格，代价只是多给投资者承诺更高一些的回报率。而在经营方面，由于商铺在做产品设计时为达到快

速销售的目的而分割成独立的单元，从而导致适合经营的业态范围狭窄，整体商业形成不了综合竞争力，招不来好的品牌商家；加之开发商为节省成本，后期经营不请富有经验的商业管理公司管

理，招商加经营的失败必将导致出租回款小于兑付给投资者的回报，现金流不能调节给付差额的开发商只能再寻找融资来源，如此恶性循环，售后返租型商业的风险日益增长，一旦开发商再融资能力减弱甚至断裂，项目必将失败。

随着《建设部关于限制固定回报产权式商铺的意见》出台，北京将会严格限制此类商铺的入市，传统的产权式商铺的投资市场将日渐式微，新的盈利模式已经出现，并将成为未来主流操作方式。

第一种盈利方式是持有经营。如世纪金源对其所有的商业物业都采取长期持有的办法，通过专业的运营获取稳定的租金收益。

第二种是整售。并不是所有的开发商都能承受全部持有经营所带来的财务压力，整售市场的风起云涌说明优质的商业物业无论是对于国内投资机构还是国外投资机构来讲都是理想的投资对象。

第三种是REITS整体上市。REITS不同于物业的直接转让，它是公司股权的让渡，开发商通过REITS实现物业的变现。但目前国内REITS的操作案例只有越秀REITS一个，国内政策的支持是REITS能否尽快上路的关键。

2.商业地产操作模式的变化

开发商是否用客观的方法对商业市场做出判断，是否以扎实研究来决定做什么类型的产品、做符合哪一部分市场需求的产品，是否会以开放的心态接受第三方顾问机构，如市场顾问公司、建筑设计公司、结构设计公司、机电设计公司、交通设计公司、服务设施顾问公司、景观设计公司、招商公司、商业管理公司、物业管理公司参与到项目中来，群策群力的实现项目的价值最大化，是检验开发商操作模式成熟的标准。

商业地产操作模式的变化主要体现在以下几个方面：

在定位方面，对北京市场及区域市场进行科学研究，不再想当然的上马冠盖京城的商业项目，做的比较成功的项目包括借助区域产业优势，通过物业质量的提升带动区域产业升级的马连道茶叶街格调商业，位于三里屯的3.3及三里屯文化广场，位于阜石路的锦绣大地物流港等。

在建筑设计方面，订单式操作方式开始被广泛使用。满足商家的要求的商业物业开发的重要前提，订单式操作是最直接的满足商家要求的方法。要做到订单式操作，前期招商对大型商业开发商来说就显得尤为重要，这是一系列的相互关联的要素。