[商业]石家庄卓达太阳城汉唐风情小镇街区商业规划及运营定位方案
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势 市场基本趋势 式 研判基本构式 市 落位基本组市
“7S” 事 执行基本叙事 示 业态基本展示 饰 项目基本修饰 士 团队基本战士
认识论 方法论
【势】市场基本趋势
1中国住宅地产已进入转型期——楼市中考：中国房地 产上市公司仅六家房企完成全年任务的50%以上； 万科大力推进商业地产市场份额，由高级副总裁毛大 庆担纲主导；总之非住宅地产的领域必将风云迭起。
构建互联网思维模式
突破边际、跨界融合、整合资源、集合业态
谁的际？谁的界？什么资源？什么业态？——进入第三个“S”
【市】落位基本组市
汉唐街区落位的正确意图应该是从市场中来，又能回到市 场中去的策略；环顾世界，大凡有生命力的项目创意均既 来自于市场又高于市场。让我们在“维基经济”灯塔的指 引下，携手踏上汉唐街区神奇的组市之旅……
公式演示
X=HT.Y N 界定为“三化”
常规焦点求X值 在N值代入立方后 核心要点是求Y值
Y=X/HT 3 关键所在 HT是正数还是负数
在太阳城一期的 整合层面上 解读太阳城商业地产 的“三化”配置
不要孤立地审视“汉唐 街区”，必须置于太阳 城一期甚至太阳城二期 的层面上予以市场化的 解读。
在太阳城一期的 整合层面上 解读太阳城商业地产 的“三化”配置
研判推演
X=HT.Y N
X： 人气值 HT ：汉唐街区（定量） Y： 业态主题（变量） N： 业态层级及市场影响力
求X值? Y值? 求Y 值！
N N 求Y值前先界定 的次方
为3次方
三化：景区化、大众化、模式化
故此Y值必须具备“三化”核心的共同基因
解读N次方的“三化”——景区化
景区化：在2014年上半年宏观经济增长压力趋大的状况下，“旅游业”获得了 较好的增长，这非偶然，在经济转型的大背景下旅游业崭露头角将成为市场趋 势。虽然我们缺失自然景点、名胜景点，但可以导入人文景点；通过汉唐街区 的激活，誓将太阳城商业物业及太阳城一期的人文元素活化为生态文化、怀旧 情境的人文景区；商业地产应该在项目的景区化方面成为当仁不让的生力军。
汉唐街区商业规划及运营定位方案
【平衡的突破与突破的平衡】
人气
石家庄太阳城项目最缺的元素是什么？ 汉唐街区项目的启动能否激活最缺元素的增进？
我们要创作好 一篇“命题作文”
命题 1.仿古风格之建筑物业 要求 2.民俗文化之运营定位
太阳城 有难度！有风险！ 汉唐街区项目 有挑战！有希望！
汉唐街区商业规划运营定位策略：
追求卓越 德达天下 生态造城 弯道超车
卓达：顺势联动，依势转型
势：造城+组市=城市
审视石家庄太阳城项目核心症结——有城无市或强城弱市
二产先行
三产联动
造城增值的核心诉求
组市造城
势：太阳城
汉唐街区运营的根本急所在于能否快速持续地获得市场的认知度和开街 展业的引爆力，亦就是解决街区的“人气”难题；故此在街区运营定位 思考中，必须最大限度地强化太阳城“人气”输入的增进渠道。
解读N次方的“三化”——大众化
大众化：作为近郊型的造城项目，尤其是远离路边、道口的商业地产项目更是 因植入人气的客观属性较低，几乎商业业态极难存活；故此，在当前的状况下 只有强化大众化、互动型业态的导入，才有可能期待人气获得有效提升及增长。 真正的市场价值来自金字塔底部，底层大众才是我们的衣食父母，此乃“财富 来自金字塔底部”的价值原理所决定。
寻找主题业态 实践组市落位 确保持续运营 构建品牌连锁
12
汉唐街区趋势判断结语
运营价值 的
产业文化 我们要去探寻市场认同的可成立的定位构式
13
【式】研判基本构式
只有正确的思想才有正确的行动，只有正确的行动才 有正确的结果。故此，思维研判的结构和方向才是构 式最重要的核心环节，坚决杜绝“头痛医头脚痛医脚” 的资源耗费。
2014年楼市预判
随着2014年度两会的召开，今年中国楼市依将承接2013年的行业趋势，住宅地 产在新型城镇化背景下的转型升级似乎已昭示着未来的市场动向。
刚、新、稳
前住建部部长姜伟新给出四字谜面——
双向调整
四字谜面的谜底就是——
托底求变
非住宅地产的扩展必将成为市场寻求平衡的稳压器
卓达集团应对策略 【卓达现象】生态造城、弯道超车、布局全国 【卓达模式】二产先行、三产联动、新生产力造城
暂设：名犬园以南 为燕赵首席汽车文 化主题公园，有训 练赛道、名车展演、 游戏互动、儿童体 验等等。
在太阳城一期的 整合层面上 解读太阳城商业地产 的“三化”配置
暂设：名犬园以 北为儿童户外体 验基地及“禅文 化”展示区和房 车宿营区。
在太阳城一期的 整合层面上 解读太阳城商业地产 的“三化”配置
人气
场气
财气
势：太阳城
太阳城症结所在—— 有城无市、人气不存
寻找“组市”突破区 集中度较高的物业
近六万平米的汉唐街区
使命：激活街区 带动整体
势：汉唐街区现状分析
硬件形态的定量加上 软件植入的变量，从 而达到项目整体价值 整合的最大化。
势：汉唐街区现状分析 业态思考
传统购物 遭受电商及网购的致命冲击 高端消费 遭受宏观经济及反腐的打压 民俗文化 市场层面缺失成熟业态支撑 养老养生 需求存在仍尚在概念性阶段
解读N次方的“三化”——模式化
模式化：为了汉唐街区而汉唐街区就大可不必如此缜密和铺张，但我们期待着 石家庄太阳城汉唐街区的成功激活，成为卓达商业地产的复制模本，在卓达全 国造城项目中连锁复制，优化效益。随着卓达集团生态造城、弯道超车、布局 全国的进程加速，商业地产产品线的“定式构建”必将提升到首要的议事日程 上来，因此汉唐街区应该也必须成为卓达商业地产产品线的“定式1号”。
通过前叙两个S的引领，我们对汉唐街区项目市场化的认知应该是：提升策略高 度，精准掌控风险，实现项目良性意义上的运营均好性。
三化目标
人气渠道
项目
价值点
高度 集合
暂设：星光大道直伸国 道，大型停车场已呈现， 俱乐部可回归到本该承 担的市场角色，服务太 阳城一期业主和增量客 群的“社区MALL”。
公式演示
何为正数？ 汉唐街区的正数就是吻合市场需求，彰显大众价值的具备升级端口的成 熟业态的人文组合。汉唐【HT】街区维此可活！
第一个突破点：HT必须是正数！ 第一个考wenku.baidu.com区：思维模式的构
“7S” 事 执行基本叙事 示 业态基本展示 饰 项目基本修饰 士 团队基本战士
认识论 方法论
【势】市场基本趋势
1中国住宅地产已进入转型期——楼市中考：中国房地 产上市公司仅六家房企完成全年任务的50%以上； 万科大力推进商业地产市场份额，由高级副总裁毛大 庆担纲主导；总之非住宅地产的领域必将风云迭起。
构建互联网思维模式
突破边际、跨界融合、整合资源、集合业态
谁的际？谁的界？什么资源？什么业态？——进入第三个“S”
【市】落位基本组市
汉唐街区落位的正确意图应该是从市场中来，又能回到市 场中去的策略；环顾世界，大凡有生命力的项目创意均既 来自于市场又高于市场。让我们在“维基经济”灯塔的指 引下，携手踏上汉唐街区神奇的组市之旅……
公式演示
X=HT.Y N 界定为“三化”
常规焦点求X值 在N值代入立方后 核心要点是求Y值
Y=X/HT 3 关键所在 HT是正数还是负数
在太阳城一期的 整合层面上 解读太阳城商业地产 的“三化”配置
不要孤立地审视“汉唐 街区”，必须置于太阳 城一期甚至太阳城二期 的层面上予以市场化的 解读。
在太阳城一期的 整合层面上 解读太阳城商业地产 的“三化”配置
研判推演
X=HT.Y N
X： 人气值 HT ：汉唐街区（定量） Y： 业态主题（变量） N： 业态层级及市场影响力
求X值? Y值? 求Y 值！
N N 求Y值前先界定 的次方
为3次方
三化：景区化、大众化、模式化
故此Y值必须具备“三化”核心的共同基因
解读N次方的“三化”——景区化
景区化：在2014年上半年宏观经济增长压力趋大的状况下，“旅游业”获得了 较好的增长，这非偶然，在经济转型的大背景下旅游业崭露头角将成为市场趋 势。虽然我们缺失自然景点、名胜景点，但可以导入人文景点；通过汉唐街区 的激活，誓将太阳城商业物业及太阳城一期的人文元素活化为生态文化、怀旧 情境的人文景区；商业地产应该在项目的景区化方面成为当仁不让的生力军。
汉唐街区商业规划及运营定位方案
【平衡的突破与突破的平衡】
人气
石家庄太阳城项目最缺的元素是什么？ 汉唐街区项目的启动能否激活最缺元素的增进？
我们要创作好 一篇“命题作文”
命题 1.仿古风格之建筑物业 要求 2.民俗文化之运营定位
太阳城 有难度！有风险！ 汉唐街区项目 有挑战！有希望！
汉唐街区商业规划运营定位策略：
追求卓越 德达天下 生态造城 弯道超车
卓达：顺势联动，依势转型
势：造城+组市=城市
审视石家庄太阳城项目核心症结——有城无市或强城弱市
二产先行
三产联动
造城增值的核心诉求
组市造城
势：太阳城
汉唐街区运营的根本急所在于能否快速持续地获得市场的认知度和开街 展业的引爆力，亦就是解决街区的“人气”难题；故此在街区运营定位 思考中，必须最大限度地强化太阳城“人气”输入的增进渠道。
解读N次方的“三化”——大众化
大众化：作为近郊型的造城项目，尤其是远离路边、道口的商业地产项目更是 因植入人气的客观属性较低，几乎商业业态极难存活；故此，在当前的状况下 只有强化大众化、互动型业态的导入，才有可能期待人气获得有效提升及增长。 真正的市场价值来自金字塔底部，底层大众才是我们的衣食父母，此乃“财富 来自金字塔底部”的价值原理所决定。
寻找主题业态 实践组市落位 确保持续运营 构建品牌连锁
12
汉唐街区趋势判断结语
运营价值 的
产业文化 我们要去探寻市场认同的可成立的定位构式
13
【式】研判基本构式
只有正确的思想才有正确的行动，只有正确的行动才 有正确的结果。故此，思维研判的结构和方向才是构 式最重要的核心环节，坚决杜绝“头痛医头脚痛医脚” 的资源耗费。
2014年楼市预判
随着2014年度两会的召开，今年中国楼市依将承接2013年的行业趋势，住宅地 产在新型城镇化背景下的转型升级似乎已昭示着未来的市场动向。
刚、新、稳
前住建部部长姜伟新给出四字谜面——
双向调整
四字谜面的谜底就是——
托底求变
非住宅地产的扩展必将成为市场寻求平衡的稳压器
卓达集团应对策略 【卓达现象】生态造城、弯道超车、布局全国 【卓达模式】二产先行、三产联动、新生产力造城
暂设：名犬园以南 为燕赵首席汽车文 化主题公园，有训 练赛道、名车展演、 游戏互动、儿童体 验等等。
在太阳城一期的 整合层面上 解读太阳城商业地产 的“三化”配置
暂设：名犬园以 北为儿童户外体 验基地及“禅文 化”展示区和房 车宿营区。
在太阳城一期的 整合层面上 解读太阳城商业地产 的“三化”配置
人气
场气
财气
势：太阳城
太阳城症结所在—— 有城无市、人气不存
寻找“组市”突破区 集中度较高的物业
近六万平米的汉唐街区
使命：激活街区 带动整体
势：汉唐街区现状分析
硬件形态的定量加上 软件植入的变量，从 而达到项目整体价值 整合的最大化。
势：汉唐街区现状分析 业态思考
传统购物 遭受电商及网购的致命冲击 高端消费 遭受宏观经济及反腐的打压 民俗文化 市场层面缺失成熟业态支撑 养老养生 需求存在仍尚在概念性阶段
解读N次方的“三化”——模式化
模式化：为了汉唐街区而汉唐街区就大可不必如此缜密和铺张，但我们期待着 石家庄太阳城汉唐街区的成功激活，成为卓达商业地产的复制模本，在卓达全 国造城项目中连锁复制，优化效益。随着卓达集团生态造城、弯道超车、布局 全国的进程加速，商业地产产品线的“定式构建”必将提升到首要的议事日程 上来，因此汉唐街区应该也必须成为卓达商业地产产品线的“定式1号”。
通过前叙两个S的引领，我们对汉唐街区项目市场化的认知应该是：提升策略高 度，精准掌控风险，实现项目良性意义上的运营均好性。
三化目标
人气渠道
项目
价值点
高度 集合
暂设：星光大道直伸国 道，大型停车场已呈现， 俱乐部可回归到本该承 担的市场角色，服务太 阳城一期业主和增量客 群的“社区MALL”。
公式演示
何为正数？ 汉唐街区的正数就是吻合市场需求，彰显大众价值的具备升级端口的成 熟业态的人文组合。汉唐【HT】街区维此可活！
第一个突破点：HT必须是正数！ 第一个考wenku.baidu.com区：思维模式的构