拆迁征地成本测算
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依据：市政府第130号令第40条 号令第40 依据：市政府第130号令第 条 拆迁商业经营用房和生产用房，还应补偿： 设备搬迁、安装费用； 无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用； 因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆 迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事 生产经营的在册人员给予6 生产经营的在册人员给予6个月的停产停业补偿费用。
二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
6.耕地占用税 6.耕地占用税
《耕地占用税暂行条例 》税额规定如下：人均耕地<1亩的地区，每平 税额规定如下：人均耕地<1亩的地区，每平 方米为10元至50元；人均耕地<2亩的地区，每平方米为8元至40元 方米为10元至50元；人均耕地<2亩的地区，每平方米为8元至40元 ；人均耕地< 3亩的地区，每平方米为6元至30元；人均耕地>3亩 ；人均耕地< 3亩的地区，每平方米为6元至30元；人均耕地>3亩 的地区，每平方米为5元至25元。 的地区，每平方米为5元至25元。
10.评估费用 10.评估费用
《武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收 费标准的通知》拆迁户数100户以下的，以被拆迁房屋建筑 费标准的通知》拆迁户数100户以下的，以被拆迁房屋建筑 面积为基础，评估收费标准为8 平方米；评估户数在100 面积为基础，评估收费标准为8元/平方米；评估户数在100 户以上（含100户）300户以下的，评估费收费标准为7 户以上（含100户）300户以下的，评估费收费标准为7元每 平方米；房屋评估户数在300户以上（含300户）800户以下 平方米；房屋评估户数在300户以上（含300户）800户以下 的6元每平方米；评估户数在800户以上（含800户）为5元 元每平方米；评估户数在800户以上（含800户）为5 每平方米；以上标准可视情况上下浮动20％。 每平方米；以上标准可视情况上下浮动20％。
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
11.摸底调查 11. 按照建筑面积每平方米1 按照建筑面积每平方米1至2元。 12.期间费用 12.期间费用 管理费用（2%-4%）、财务费用等 管理费用（2%-4%）、财务费用等 13.不可预见费用 13.不可预见费用 一般按照总拆迁成本的10%计取。 一般按照总拆迁成本的10%计取。
二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算
二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算
二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
1.耕地开垦费 1.耕地开垦费 征收对象：耕地 标准及依据：《 标准及依据：《关于印发湖北省耕地开发专向资金征收和使 用管理办法的通知》（鄂政发[1999]52号），基本农田 用管理办法的通知》（鄂政发[1999]52号），基本农田 为土地补偿费的1.5 为土地补偿费的1.5 - 2倍,其他耕地为土地补偿费的1 其他耕地为土地补偿费的1 1.5倍 1.5倍 《关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函》 关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函》 （武价函[2000]74号）武汉市标准为城区基本农田保护 （武价函[2000]74号）武汉市标准为城区基本农田保护 区内耕地3万元/亩，其他耕地1.5万元/ 区内耕地3万元/亩，其他耕地1.5万元/亩，郊区基本农田 保护区内耕地1.6万元/亩，其他耕地0.8万元/ 保护区内耕地1.6万元/亩，其他耕地0.8万元/亩 2.征地管理费 2.征地管理费 标准：1000亩以上：1.1%标准：1000亩以上：1.1%-1.6% 500-1000亩：1.6%500-1000亩：1.6%-2.1%
二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
10. “征十留一”费用 全部征地成本的10%作为集体经济组织产业用地补偿成本 全部征地成本的10%作为集体经济组织产业用地补偿成本 11.宅基地补偿 11.宅基地补偿 武价房字[2004]73号 武价房字[2004]73号《关于征用集体所有土地房屋拆迁 宅基地区位补偿价标准的通知》 宅基地区位补偿价标准的通知》：一类区宅基地区位补 偿价标准为2280元 偿价标准为2280元/平方米，二类区宅基地区位补偿价 标准为1920元 标准为1920元/平方米，三类区宅基地区位补偿价标准 为1500元/平方米。 1500元 12.地上附属设施补偿 12.地上附属设施补偿 （武价房字[2005]11号）《 （武价房字[2005]11号）《关于印发征用土地中青、鱼 苗及地上附着物和其他有关设施补偿标准的通知》 苗及地上附着物和其他有关设施补偿标准的通知》 特殊情况可进行地上附着物评估。
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
（二）成本测算方法及依据
1. 房屋重置价 依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字[2004]74 依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字[2004]74 号） 方法：全新重置价标准x 方法：全新重置价标准x房屋成新率 2.土地补偿 2.土地补偿 区位价（住宅、办公、临街商业） 基准地价（工业、仓储、空地）
征地拆迁成本测算 专题培训
武汉国佳房地资产评估有限公司 2009.8.6
征地拆迁专题培训讲座
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算 三、“城中村”综合改造成本测算 四、土地取得成本未来变动情况预测 四、土地取得成本未来变动情况预测 五、案例分析：国际博览中心土地取得成 五、案例分析：国际博览中心土地取得成 本测算
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
3.配套设施补偿 3.配套设施补偿 水、电、燃气、电话、有线、网络、空调移机等。 标准：按照市场价格补偿。 4.装饰装修补偿 4.装饰装修补偿 被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁 人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具 有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估。房 屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附 着房屋估价一并出具估价结果。（《 着房屋估价一并出具估价结果。（《《武汉市城市 房屋拆迁估价实施意见》 房屋拆迁估价实施意见》第3条）
三、“城中村”综合改造成本测算
计算方法和标准
B1. 还建安置房建设成本 根据规划确定的还建房面积、结构计算建设成本， 其中钢混高层1800元 平米，小高层1500元 其中钢混高层1800元/平米，小高层1500元/平米 ，砖混多层1200 ，砖混多层1200元/平米。 1200元 B2.开发用地土地补偿费 B2.开发用地土地补偿费 按照相同用途、相同地段基准地价的60%计算。 按照相同用途、相同地段基准地价的60%计算。 B3. 货币补偿费用 按武政办[2004]173号文等文件规定执行。 按武政办[2004]173号文等文件规定执行。
二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
3.新增建设用地有偿使用费 3.新增建设用地有偿使用费 80元/平方米(关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等 80元 平方米( 问题的通知) 问题的通知) 4.新菜地开发基金 4.新菜地开发基金 《省物价局关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目 及标准的通知》（鄂价房地字〔1992〕 及标准的通知》（鄂价房地字〔1992〕130 号），中心 城区每亩 1.5 万元；远城区每亩 0.7 万元 5.水利建设基金 5.水利建设基金 征收对象： 全部集体土地 依据及标准: 湖北省水利基金征收使用管理办法》 依据及标准:《湖北省水利基金征收使用管理办法》（省政府 182号令）耕地：2,000元 182号令）耕地：2,000元/亩； 非耕地：1,500元/亩 非耕地：1,500元
7.土地补偿费 7.土地补偿费 《土地管理法》：8-10倍(非耕地6倍)×前三年平均年产值 土地管理法》 10倍 非耕地6 8.劳动力安置补助费 8.劳动力安置补助费 《土地管理法》：每人4-6倍×前三年平均年产值 土地管理法》：每人4 9.青鱼苗及地上附着物补偿费 9.青鱼苗及地上附着物补偿费 1倍×前三年平均年产值（1-1.5万/亩） 前三年平均年产值（1 1.5万
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
9.测量费用（房屋测绘）
《省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知》（鄂价房服 省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知》 [2007]77号）住宅每平米1.36元，；非住宅房屋每平米2.40 [2007]77号）住宅每平米1.36元，；非住宅房屋每平米2.40 元。
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
7.搬家费、过渡费、临时安置补助费
依据及标准： 依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临 时安置费等标准的通知（武价房字[2002]75号） 时安置费等标准的通知（武价房字[2002]75号）
8.营业及停产停业补偿 8.营业及停产停业补偿
三、“城中村”综合改造成本测算
成本测算内涵：按照武政办[2004]73号文《 成本测算内涵：按照武政办[2004]73号文《市 人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落 实市委市人民政府积极推进“城中村”综合 改造工作意见的通知》和武政办[2009]36号 改造工作意见的通知》和武政办[2009]36号 文《市人民政府办公厅关于进一步加快城中 村改造建设工作的意见》 村改造建设工作的意见》等文件精神和其他 相关政策，列入“城中村”综合改造范围内， 相关政策，列入“城中村”综合改造范围内， 拟以挂牌方式捆绑供地的项目，在改造过称 中所发生的费用的总和。
C.后期费用
• 新增建设用地Βιβλιοθήκη Baidu偿使用费； • 耕地开垦费； • 耕地占用税； • 新菜地开发建设基金； • 水利建设基金； • 征地管理费； • 规划方案设计费； • 供地附图测量费； • 其他费用。
三、“城中村”综合改造成本测算
计算公式 “城中村”综合改造挂牌出让土地成本 城中村” T=（B1+ B2+ B3+ B4）×1.15+ A + T=（ B4） B5+ B6+ C
二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
2.征地管理费 2.征地管理费 依据: 依据:《湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政 事业性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47 事业性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47号） [2002]47号） 标准：1000亩以上：1.1%标准：1000亩以上：1.1%-1.6% 500-1000亩：1.6%500-1000亩：1.6%-2.1% 100-500亩：2.1%100-500亩：2.1%-2.6% 100亩以上：2.6%100亩以上：2.6%-3.6% 特殊情况：4%× 特殊情况：4%×征地费总额
三、“城中村”综合改造成本测算
“城中村”综合改造挂牌捆绑供地成本
A.前期费用
• A1耕地用地规划 咨询费 • A2勘测定界费 • A3项目招商费用
B.改造成本
• B1开发用地的土地转让补偿费 开发用地的土地转让补偿费 • B2还建安置房建设成本 还建安置房建设成本 • B3货币补偿费用 货币补偿费用 • B4土地整合成本 土地整合成本 • B5还建房公建配套建设成本 还建房公建配套建设成本 • B6还建政策外的补偿费用 还建政策外的补偿费用
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
5.搬迁奖励 5.搬迁奖励 非强制性补偿 6.政策保底 6.政策保底
不足20平米，按25平米计算；不足30平米的，按 不足20平米，按25平米计算；不足30平米的，按 30平米计算； 30平米计算； （一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度 改革政策； （二）选择货币补偿安置的。 （市政府第130号令） （市政府第130号令）
二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
6.耕地占用税 6.耕地占用税
《耕地占用税暂行条例 》税额规定如下：人均耕地<1亩的地区，每平 税额规定如下：人均耕地<1亩的地区，每平 方米为10元至50元；人均耕地<2亩的地区，每平方米为8元至40元 方米为10元至50元；人均耕地<2亩的地区，每平方米为8元至40元 ；人均耕地< 3亩的地区，每平方米为6元至30元；人均耕地>3亩 ；人均耕地< 3亩的地区，每平方米为6元至30元；人均耕地>3亩 的地区，每平方米为5元至25元。 的地区，每平方米为5元至25元。
10.评估费用 10.评估费用
《武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收 费标准的通知》拆迁户数100户以下的，以被拆迁房屋建筑 费标准的通知》拆迁户数100户以下的，以被拆迁房屋建筑 面积为基础，评估收费标准为8 平方米；评估户数在100 面积为基础，评估收费标准为8元/平方米；评估户数在100 户以上（含100户）300户以下的，评估费收费标准为7 户以上（含100户）300户以下的，评估费收费标准为7元每 平方米；房屋评估户数在300户以上（含300户）800户以下 平方米；房屋评估户数在300户以上（含300户）800户以下 的6元每平方米；评估户数在800户以上（含800户）为5元 元每平方米；评估户数在800户以上（含800户）为5 每平方米；以上标准可视情况上下浮动20％。 每平方米；以上标准可视情况上下浮动20％。
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
11.摸底调查 11. 按照建筑面积每平方米1 按照建筑面积每平方米1至2元。 12.期间费用 12.期间费用 管理费用（2%-4%）、财务费用等 管理费用（2%-4%）、财务费用等 13.不可预见费用 13.不可预见费用 一般按照总拆迁成本的10%计取。 一般按照总拆迁成本的10%计取。
二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算
二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算
二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
1.耕地开垦费 1.耕地开垦费 征收对象：耕地 标准及依据：《 标准及依据：《关于印发湖北省耕地开发专向资金征收和使 用管理办法的通知》（鄂政发[1999]52号），基本农田 用管理办法的通知》（鄂政发[1999]52号），基本农田 为土地补偿费的1.5 为土地补偿费的1.5 - 2倍,其他耕地为土地补偿费的1 其他耕地为土地补偿费的1 1.5倍 1.5倍 《关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函》 关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函》 （武价函[2000]74号）武汉市标准为城区基本农田保护 （武价函[2000]74号）武汉市标准为城区基本农田保护 区内耕地3万元/亩，其他耕地1.5万元/ 区内耕地3万元/亩，其他耕地1.5万元/亩，郊区基本农田 保护区内耕地1.6万元/亩，其他耕地0.8万元/ 保护区内耕地1.6万元/亩，其他耕地0.8万元/亩 2.征地管理费 2.征地管理费 标准：1000亩以上：1.1%标准：1000亩以上：1.1%-1.6% 500-1000亩：1.6%500-1000亩：1.6%-2.1%
二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
10. “征十留一”费用 全部征地成本的10%作为集体经济组织产业用地补偿成本 全部征地成本的10%作为集体经济组织产业用地补偿成本 11.宅基地补偿 11.宅基地补偿 武价房字[2004]73号 武价房字[2004]73号《关于征用集体所有土地房屋拆迁 宅基地区位补偿价标准的通知》 宅基地区位补偿价标准的通知》：一类区宅基地区位补 偿价标准为2280元 偿价标准为2280元/平方米，二类区宅基地区位补偿价 标准为1920元 标准为1920元/平方米，三类区宅基地区位补偿价标准 为1500元/平方米。 1500元 12.地上附属设施补偿 12.地上附属设施补偿 （武价房字[2005]11号）《 （武价房字[2005]11号）《关于印发征用土地中青、鱼 苗及地上附着物和其他有关设施补偿标准的通知》 苗及地上附着物和其他有关设施补偿标准的通知》 特殊情况可进行地上附着物评估。
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
（二）成本测算方法及依据
1. 房屋重置价 依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字[2004]74 依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字[2004]74 号） 方法：全新重置价标准x 方法：全新重置价标准x房屋成新率 2.土地补偿 2.土地补偿 区位价（住宅、办公、临街商业） 基准地价（工业、仓储、空地）
征地拆迁成本测算 专题培训
武汉国佳房地资产评估有限公司 2009.8.6
征地拆迁专题培训讲座
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算 三、“城中村”综合改造成本测算 四、土地取得成本未来变动情况预测 四、土地取得成本未来变动情况预测 五、案例分析：国际博览中心土地取得成 五、案例分析：国际博览中心土地取得成 本测算
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
3.配套设施补偿 3.配套设施补偿 水、电、燃气、电话、有线、网络、空调移机等。 标准：按照市场价格补偿。 4.装饰装修补偿 4.装饰装修补偿 被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁 人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具 有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估。房 屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附 着房屋估价一并出具估价结果。（《 着房屋估价一并出具估价结果。（《《武汉市城市 房屋拆迁估价实施意见》 房屋拆迁估价实施意见》第3条）
三、“城中村”综合改造成本测算
计算方法和标准
B1. 还建安置房建设成本 根据规划确定的还建房面积、结构计算建设成本， 其中钢混高层1800元 平米，小高层1500元 其中钢混高层1800元/平米，小高层1500元/平米 ，砖混多层1200 ，砖混多层1200元/平米。 1200元 B2.开发用地土地补偿费 B2.开发用地土地补偿费 按照相同用途、相同地段基准地价的60%计算。 按照相同用途、相同地段基准地价的60%计算。 B3. 货币补偿费用 按武政办[2004]173号文等文件规定执行。 按武政办[2004]173号文等文件规定执行。
二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
3.新增建设用地有偿使用费 3.新增建设用地有偿使用费 80元/平方米(关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等 80元 平方米( 问题的通知) 问题的通知) 4.新菜地开发基金 4.新菜地开发基金 《省物价局关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目 及标准的通知》（鄂价房地字〔1992〕 及标准的通知》（鄂价房地字〔1992〕130 号），中心 城区每亩 1.5 万元；远城区每亩 0.7 万元 5.水利建设基金 5.水利建设基金 征收对象： 全部集体土地 依据及标准: 湖北省水利基金征收使用管理办法》 依据及标准:《湖北省水利基金征收使用管理办法》（省政府 182号令）耕地：2,000元 182号令）耕地：2,000元/亩； 非耕地：1,500元/亩 非耕地：1,500元
7.土地补偿费 7.土地补偿费 《土地管理法》：8-10倍(非耕地6倍)×前三年平均年产值 土地管理法》 10倍 非耕地6 8.劳动力安置补助费 8.劳动力安置补助费 《土地管理法》：每人4-6倍×前三年平均年产值 土地管理法》：每人4 9.青鱼苗及地上附着物补偿费 9.青鱼苗及地上附着物补偿费 1倍×前三年平均年产值（1-1.5万/亩） 前三年平均年产值（1 1.5万
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
9.测量费用（房屋测绘）
《省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知》（鄂价房服 省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知》 [2007]77号）住宅每平米1.36元，；非住宅房屋每平米2.40 [2007]77号）住宅每平米1.36元，；非住宅房屋每平米2.40 元。
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
7.搬家费、过渡费、临时安置补助费
依据及标准： 依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临 时安置费等标准的通知（武价房字[2002]75号） 时安置费等标准的通知（武价房字[2002]75号）
8.营业及停产停业补偿 8.营业及停产停业补偿
三、“城中村”综合改造成本测算
成本测算内涵：按照武政办[2004]73号文《 成本测算内涵：按照武政办[2004]73号文《市 人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落 实市委市人民政府积极推进“城中村”综合 改造工作意见的通知》和武政办[2009]36号 改造工作意见的通知》和武政办[2009]36号 文《市人民政府办公厅关于进一步加快城中 村改造建设工作的意见》 村改造建设工作的意见》等文件精神和其他 相关政策，列入“城中村”综合改造范围内， 相关政策，列入“城中村”综合改造范围内， 拟以挂牌方式捆绑供地的项目，在改造过称 中所发生的费用的总和。
C.后期费用
• 新增建设用地Βιβλιοθήκη Baidu偿使用费； • 耕地开垦费； • 耕地占用税； • 新菜地开发建设基金； • 水利建设基金； • 征地管理费； • 规划方案设计费； • 供地附图测量费； • 其他费用。
三、“城中村”综合改造成本测算
计算公式 “城中村”综合改造挂牌出让土地成本 城中村” T=（B1+ B2+ B3+ B4）×1.15+ A + T=（ B4） B5+ B6+ C
二、集体土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
2.征地管理费 2.征地管理费 依据: 依据:《湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政 事业性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47 事业性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47号） [2002]47号） 标准：1000亩以上：1.1%标准：1000亩以上：1.1%-1.6% 500-1000亩：1.6%500-1000亩：1.6%-2.1% 100-500亩：2.1%100-500亩：2.1%-2.6% 100亩以上：2.6%100亩以上：2.6%-3.6% 特殊情况：4%× 特殊情况：4%×征地费总额
三、“城中村”综合改造成本测算
“城中村”综合改造挂牌捆绑供地成本
A.前期费用
• A1耕地用地规划 咨询费 • A2勘测定界费 • A3项目招商费用
B.改造成本
• B1开发用地的土地转让补偿费 开发用地的土地转让补偿费 • B2还建安置房建设成本 还建安置房建设成本 • B3货币补偿费用 货币补偿费用 • B4土地整合成本 土地整合成本 • B5还建房公建配套建设成本 还建房公建配套建设成本 • B6还建政策外的补偿费用 还建政策外的补偿费用
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
5.搬迁奖励 5.搬迁奖励 非强制性补偿 6.政策保底 6.政策保底
不足20平米，按25平米计算；不足30平米的，按 不足20平米，按25平米计算；不足30平米的，按 30平米计算； 30平米计算； （一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度 改革政策； （二）选择货币补偿安置的。 （市政府第130号令） （市政府第130号令）