太原市后北屯城中村改造项目整体投资分析投资分析

太原后北屯城中村改造项目整体投资分析

一、目标和原则：

（一）.改造目标：

1、完成全部村民的整体拆迁安置，满足自住居住和可经营出租住房的建设，使居住环境得到最大限度的提高；

2、在符合市场需求的基础上，根据村委会实际情况和资本投资现状，实现可持续发展的村集体经营性商业物业的保留持有。

（二）.投资原则：

1、在2期项目中通过与合作投资方的共同开发，实现土地收益和开发盈利收益；

2、在1、3期项目中完成全部村民的整体拆迁安置和村集体保留经营性商业物业的建设，并在剩余土地上通过与合作投资方的共同开发，实现土地收益和开发盈利收益；

3、村委会作为项目组织实施者，必须确保实现整体项目的投资平衡。

（三）.投资发展策略：

1、根据实际情况制定合理的、可操作性的拆迁实施方案，尽可能使村民安置住房需求得到满意；

2、市场开发的房地产投资实现价值最大化，使之实现良好的现金流和资本杠杆作用，并制定科学合理的开发计划，为村委会完成整体项目改造提供资金保障；

3、在前期策划工作的基础上，商业功能的定位必须以市场为前提，确定合理的业态定位和规模体量，并综合考虑整体资金平衡1

的需要，不能一味求大，脱离市场；

4、作为必要的整合性资源，除了确定房地产投资合作方外，必须重视商业营运资源的导入，并认清各方面资源的投资属性和本案项目中商业项目自身的投资价值；

5、确定合理的开发时序，并充分发挥财务杠杆作用，完成整体项目的资本运作。

二、设定开发模型：

在前期大量工作的基础上进行方案调整后，设定如下项目发展模型及主要经济指标：

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※西干渠上盖规划另行测算；3

※R-1和玉河南小区暂不考虑动迁；

※C-1设置集中式商业设施；

※C-5调整为公寓为主；

※C-3、C-4、C-8、R-8纳入商品房开发范围；

※1、3期减少地下空间，安置小区设置部分半地下及地面车位，集中式商业物业仅在C-1、C-2中设置首负层商业。

三、投资分析：

※2期独立进行投资及财务分析；

※1、3期商品房开发部分独立进行投资及财务分析；

※村民安置用房及村集体保留商业用房独立进行投资分析。

（一）.2期项目投资及财务分析：

1、建设工程费造价估算：

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从以上分析可知，2期估算综合造价为194104万元，单方造价2893元/平米。

2、城中村2期项目销售回笼预期：

（1）住宅：

住宅按销售均价：8500元/平方米，按63.9万平方米计，可实现销售额543150万元；

（2）商业用房：

按沿街1/2层商铺销售均价：20000元/平米，按3.2万平米计，可实现销售额64000万元；

（3）车位：

总车位数5000个以上，按销售70％计，8万元/个，可实现销售额28000万元。

综上，2期项目全部销售可实现总销金额：635150万元。

3、投资开发损益汇总表：

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综上,2期项目估算开发净利润为214996万元,(土地300万元/亩已计入土地成本.)

※未考虑税收优惠政策。

4、村委在2期项目中可实现收益预期：

根据合作框架做如下估算，仅作参考。

（1）土地收益：278.86亩×300万元/亩＝83658 万元；

（2）开发收益分成：214996万元×30％＝64499万元。

以上合计：148157万元。

如增加住宅销售价格500元/平米，则村委会可增加净收益约7800万元（已扣除税收）。

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（二）.1、3期项目商品房开发部分投资及财务分析：

1、建设工程费造价估算：

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从以上分析可知，1、3期估算综合造价为140065万元，单方造价3104元/平米。

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2、城中村1、3期商品房开发销售回笼预期：

（1）住宅：

住宅按销售均价：6500元/平方米，按40.63万平方米计，可实现销售额264095万元；

（2）商业用房：

按沿街1～2层商铺及部分集中式商业物业销售均价：12000元/平米，按4.5万平米计，可实现销售额54000万元；

（3）车位：

总车位数4000个以上，按销售70％计，8万元/个，可实现销售额22400万元。

综上，全部销售可实现总销金额：340495万元。

3、投资开发损益汇总表：

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综上,1、3期商品房开发项目估算开发净利润为77857万元,(土地300万元/亩已计入土地成本.) ※未考虑税收优惠政策。

4、村委在1、3期商品房开发项目中可实现收益预期：

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根据合作框架做如下估算，仅作参考。

（1）土地收益：187.5亩×300万元/亩＝56250 万元；

（2）开发收益分成：77857万元×30％＝23357万元。

以上合计：79607万元。

如住宅售价增加500元/平米，商业物业售价增加3000元/平米，则村委会可增加净收益约：8300万元（已扣除税收）。

※综上结果，分析如下：

1、村委会在整体1、

2、3期商品房合作开发项目中可获得预期收益为：227764万元；

2、如可争取土地增值税和所得税全免政策，可增加可分配利润107375万元，为村委会增加收益32212万元；

3、如市场销售价格提高，村委会可增加收益16100万元，免除税收后为18456万元。

以上理想状态全部收益值为：278432万元。

（三）. 村民安置用房及村集体保留商业用房投资分析：

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