太原市“西流村城中村改造项目”可行性报告

四、项目开发计划—— 开发计划
2011年7月与高盛公司签订“合作开发协议 书”，注册新公司； 2011年10月底前完成西流村村民拆迁工作； 2012年1月完成土地摘牌； 2012年6月领取建筑工程施工许可证；项目分 四期建设，一期工程770000㎡，其中回迁房 440000㎡，商品房330000㎡；剩余的960000 ㎡商品房分三期开发，每期开发约320000㎡。
四、项目开发计划
本项目是城中村改造项目，首要问题是确保 村民按期回迁安臵。西流村村委会要求开发商3 年内必须完成440000㎡回迁安臵房的建设。因 此项目开发的关键是在确保资金不断链的前提 下，尽快实现销售资金回流。我们将项目分四 期开发建设，一期工程启动440000㎡的回迁房， 配套300000㎡的商品房，项目的市政配套、小 区绿化交叉进行。
本案
太原市 政府
山西省 政府
一、项目概况——地理位置和主要技术指标
太原 北站
项目由兴华地块 和西流地块组成， 总占地687亩，距 太原市中心仅5公 里，距太原火车 站约8公里、多条 交通要道可快速 到达市内各区， 交通十分便利
西流 地块
兴华 地块
太原市 中心
太原站
一、项目概况——地理位置和主要技术指标
二、项目开发经营环境分析
宏观经济
2010年地区生产总值为1778.05亿元人民币，比上 年增长11.0%，占山西省GDP的21.7%。太原市经济呈稳 步增长趋势，年平均增长率大于10% 。
二、项目开发经营环境分析
宏观经济
人均可支配及消费支出稳步提升， 具有较强支付能力和消费能力
2010年城市居民人均可支配收入为 17258元， 比 上 年 增 长 10.6% ； 城 市 居 民 人 均 消 费 支 出 12106 元 ， 增 长 3.4% 。 农 村 居 民 人 均 纯 收 入 7611 元，增长 11.5% ；农民人均生活消费支出 3879 元，增长 5.2% 。城市居民家庭恩格尔系数 为30.6%，农村居民家庭恩格尔系数为33.8%。
后，对方愿意与我公司合作开发西流村城中村改造项目。
注：高盛公司的股东早先在山西专门从事煤矿、铁矿的开发，2009年受国家行业调 控影响企业转型从事房地产开发，至今尚未成功运作过大型房地产开发项目。
一、项目概况——操作流程
通过和太原市相关政府部门领导沟通，项目操作流 程如下：
双方共同出资 成立项目公司 与村民入股实体公司 签订合作协议 与区政府 签订框架协议 与村委会就回迁方案 达成一致 进行项目规划方案 设计 支付拆迁资金到 政府指定帐户 政府监督、村委会 组织拆迁 回迁安置土地划拨到 村民入股实体公司
上报城中村改造小组 审批
用于商品房开发的土地 进入二级市场公开交易
一、项目概况——操作流程
操作流程的关键点说明： 双方组建项目公司注册资本金1000万元


我公司出资510万元，持股51%； 高盛公司出资490万元，持股49%。 双方按照股权比例承担项目开发建设所需要的资金； 最终按实际出资比例分配利润。 项目公司的董事长、总经理、总会计师、总工程师及相关部门的经理由我 方委派； 项目的前期策划、规划设计、工程监理、施工总承包、大宗材料采购、销 售代理等按照有利于项目开发建设、利润最大化的原则由双方协商确定。 拆迁安臵所需费用（8000万）由高盛公司先期投入，资金风险由其承担； 土地进入招拍挂时项目公司参与竞价，所需资金由双方按股权比例出资。

回迁安臵房减免项目





一、项目概况——配套设施
项目周边基础配套设施齐全，2公里范围内：
（1）交通资源发达


地上公交系统情况：公共交通极为便捷。
太原火车站、火车北站、长途汽车站距项目5分钟车程。
项目距太原市中心仅5公里。
距武宿机场约30分钟车程。
一、项目概况——配套设施

兴华地块
西流地块
兴华地块现状为西流村委 会投资建设的现代建材城， 租期截止到 2011 年 6 月底， 协议约定到期后商户无条件 搬离；地块西侧现已整理出 空地约58亩。
西流地块与大东流村、小 东流村居住用地混杂在一起， 地上以村级公建、村民住宅 为主，居住环境较差。
一、项目概况——项目由来
（1）商品住宅价格定位 在调研地块周边商品住宅销售价格后，我们 认为兴华地块如按高端客户进行产品定位，商 品住宅销售均价不会低于9000元/㎡；西流地块 按照普通商品住宅考虑，销售均价不会低于 5500元/㎡。
三、产品定位和市场分析——价格定位
（2）商业用房价格定位 一般情况下，一个成熟的商业地产市场，商 业地产的平米单价应该是住宅地产价格的2～3 倍左右，结合兴华地块的位臵，以及周边具有 可比性商业的价格，我们认为兴华地块商业用 房均价应不会低于20000元/㎡。
2010年山西高盛瑞信房地产开发有限公司（以下简称高盛公
司）通过尖草坪区领导介绍，与西流村村委会就太原市西流村 城中村改造项目已接洽了近一年多。由于西流村城中村改造项 目开发规模庞大，建设周期较长，村民回迁安臵需要充裕的资 金作保障，对项目运作管理团队也有很高的要求。为确保项目 顺利进行，高盛公司在与区政府协商后，决定引进国内知名大 型房企，联合开发西流村城中村改造项目。在与高盛公司接洽
西流村城中村改造项目计入容积率的总 建筑面积为170.43万平方米，其中，商品住 宅为117.5万平方米，商业8.93万平方米， 回迁住宅27.5万平方米，回迁商业16.5万平 方米。该规划指标是我们根据目前所掌握 的数据进行推算，最终应以规划部门批准 的数据为准。
一、项目概况——地块现状
西流、兴华地块均为村镇建设用地，不涉及基本农田变性
项目周边基础配套设施齐全，2公里范围内：
（2）教育资源丰富 幼儿园、小学、中学、大学一应俱全。 （3）商业、休闲配套完善 购物商场、中心、体育广场配套较为完善。 （4）医疗服务配套齐全
多家专业医院、综合医院分布项目周边。
二、项目开发经营环境分析
城市概况
太原，山西省的省会， 濒临汾河，三面环山，自 古就有“锦绣太原城”的 美誉。太原是山西省的政 治、经济、文化、教育、 科技、交通、信息中心， 是以冶金、机械、化工、 煤炭为支柱，以输出能源、 原材料、矿山机械产品为 主要特征的全国重要的能 源重化工城市， 2011 年被 列为国家历史文化名城。
五、经济效益分析——测算依据
3、商品房开发面积分配 西流地块在满足还迁安置后，还剩余370670㎡用于规 划商品住宅，按照100㎡配置0.5个地下车位考虑，需设计 车位1853个，每个车位按照35㎡考虑，需建设地下车库 64855㎡。建筑面积合计435525㎡。 兴华地块东侧480米临近汾河，环境优美，适宜打造高 端住宅。北侧紧邻兴华街，可配套建设部分临街商业。商 住比例暂按1：9配置，可规划商业用房89367㎡、商品住 宅804304㎡。住宅按照每100㎡配置1个地下车位考虑，需 设计车位8043个，商业按照每10000㎡配置80个地下车位 ，需要设计地下车位715个，合计地下车位8758个，每个 车位按照35㎡考虑，需建设地下车库306530㎡。建筑面积 合计1200201㎡。
目前区域内购房者以本区域客户为主。总体上来看， “中高收入阶层”为主流消费群体的客户群定位，主 要是政府公务人员、企事业单位中高层管理者、科研 人员、教师、医生以及私营业主等中高收入者。
• •
项目目标客群定位为： 主力客户群：太原市内改善型住户 次级客户群：太原周边县市客户
三、产品定位和市场分析——价格定位
五、经济效益分析——测算依据
1、开发用地土地出让金测算 兴华地块紧邻汾河，周边商品住宅的销售价 格较高，在与太原市国土局土地交易中心的相关 人员沟通后，兴华地块的评估价格应不会低于300 万元，土地面积383亩，暂按300万元评估，需缴 纳土地出让金17235万元。西流地块的评估价格不 会低于200万元，扣除回迁房需占用的165亩土地 后，还有139亩土地应进入二级市场交易，暂按 200万元评估，需缴纳土地出让金4140万元。土地 出让金合计21375万元。

投资利润分配


项目运作

wk.baidu.com
前期资金投入

一、项目概况——城中村改造优惠政策

土地出让金

用于村民回迁安臵的土地免交土地出让金； 商品房开发用地按照土地市场评估价格下限的15%缴纳； 回迁安臵用地面积按照宅基地面积的1.6倍计算，直接划拨到全体村民入 股成立的实体公司。 全额减免城市基础设施配套费（70元/㎡）； 全额减免城市消防设施配套费（5元/㎡）； 全额减免园林配套绿化工程建设资金（总投资的2%）； 全额减免中小学建设资金（基建投资的5%）； 全额减免新型墙体材料专项资金（8元/㎡）； 全额减免散装水泥专项基金（0.8元/㎡）； 全额减免人防工程异地建设费（建筑面积每平米40元）； 开发商品房部分，城市基础设施配套费减半； 改造中所涉及由市政府承担的市政公用设施，有关部门优先安排资金建设。
五、经济效益分析——测算依据
2、回迁面积计算 通过与村委会和高盛公司接触，西流村 村民还迁住宅面积26.5万㎡，商业用房17.5 万㎡。住宅按照每100㎡配置0.5个地下车位 考虑，需设计车位1325个，商业按照每 10000㎡配置80个地下车位，需要设计地下 车位1400个，合计地下车位2725个，每个 车位按照35㎡考虑，需建设地下车库95375 ㎡。回迁安置面积合计535375㎡。
嘉怡· 国际丽都城 蓝水假日
康桥与牛津
摩天石
二、项目开发经营环境分析
周边楼盘分析——西流地块
龙昌滨河源 集祥美地
欣园小区
三、产品定位和市场分析——规划定位
1、规划定位
考虑到项目自身情况，及区域内商品房开发现 状，该项目的建筑形态建议以高层板式建筑为 主。
三、产品定位和市场分析——目标市场定位
2、目标市场定位
三、产品定位和市场分析——价格定位 （3）地下车位销售价格定位
经与太原当地的销售公司了解，地上露天停车位销 售价格和地下停车位销售价格在11万元～13万元/个， 地下独立车位销售价格在13万元～16万元/个，户型和 车位配比均不低于1：1，且销售火爆。 项目周边地下车位的销售价格在15万元/个左右，我 们按照项目地段和产品定位进行区分后认为，兴华地 块的地下车位的价格不会低于15万元/个，西流地块地 下车位的价格不会低于13万元/个。
四、项目开发计划——进度安排
2012年4月，一期商品房开工建设，6月完成正负零施工，同年9月回迁房 开工建设，12月一期商品房开盘销售; 2013年3月，回迁房施工至正负零，同年6月一期商品房主体封顶, 二期工 程开工建设，9月二期工程完成正负零施工， 2014年3月， 二期商品房开盘销售，回迁房主体封顶，同年6月二期工程 主体封顶，7月三期工程开工建设，9月三期工程完成正负零施工； 2015年3月，三期商品房开盘销售，回迁房交付使用，10月二期工程交付 使用，四期工程开工建设， 12月四期工程完成正负零施工，三期工程主体封 顶； 2016年5月，四期商品房开盘销售，12月四期工程主体封顶； 2017年3月，三期工程交付使用， 12月四期工程交付使用。
二、项目开发经营环境分析
宏观经济
随着经济环境不断向好，太原市房地产投资市场渐 趋活跃，现已进入快速发展阶段。
二、项目开发经营环境分析
房地产市场分析
太原市房地产市场分析
土地供应逐步减少 商品房供应较为紧张，存在需求缺口 成交价格逐年升高，近两年走势平稳
二、项目开发经营环境分析
周边楼盘分析——兴华地块
太原市城中村改造项目 可行性研究报告
目
一 二 三 四 五 六 七 八 项目概况
录
项目开发经营环境分析 产品定位和市场建议
项目开发计划
经济效益分析 资金筹措
项目风险和不确定性分析 可行性研究结论
一、项目概况



项目名称：太原市 “西流村城中村改 造项目”（暂定）； 建设地点：山西省 太原市尖草坪区西 流村； 项目内容：回迁房、 商品住宅及部分商 业用房等。
二、项目开发经营环境分析
行政区划
太原现辖六区（小店区、迎 泽区、杏花岭区、尖草坪区、万 柏林区、晋源区）三县（清徐县、 阳曲县、娄烦县）一市（古交市） 和两个国家级开发区（太原市经 济技术开发区、太原市高新技术 开发区）、两个省级开发区（太 原工业园区、太原不锈钢生态工 业园区）。总面积 6988 平方千 米，市区 1460 平方千米，建成 区（2009）330 平方千米。据山 西省 2010 年第六次全国人口普 查主要数据太原市 4201591人。 其中常住人口 3982479 人，市区 户籍人口320多万。