[房地产管理]房地产法讲义

（房地产管理）房地产法

讲义

土地法是调整土地关系的法律规范的总称。土地大多数属于农业用地，因此土地法在调整、规范土地关系时，既把土地当作一种资源，也把土地当作一种资产。因房地产与土地有密切的联系，所以房地产法与土地法也有相交叉之处。

四．房地产业

房地产业是从事房地产开发，经营，管理和服务的产业，是具有生产，经营和服务职能的独立行业。

（一）与建筑业的关系

建筑业是房屋和其他构筑物的建造，改造和设备安装工作的物质生产部门，属于第二产业，而房地产业则包括了物质生产，流通和服务三个部门，属于第三产业。在现代社会，房地产业和建筑业具有兼容性，即不排除许多建筑商兼营房地产业，而房地产商又兼营建筑业，但不能因此否定它们各自具有的质的规定性。

（二）房地产业的运行过程

房地产业作为国民经济中的一个独立行业，其运行过程中由三个环节组成：

（1）生产环节：是指房地产开发者通过对土地投入劳动和资本进行的土地开发活动。（2）流通环节：是指作为商品的房地产进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程中，包括房地产买卖，租赁和抵押三种流通形式。

（3）消费环节：是指房地产商品具有与其他商品所不具有的特性，。

（三）房地产业的地位和作用

1基础性土地的开发和利用为人类提供生存发展的基础性物质条件。

2先导性第一包括建筑业在内的广义房地产发展，为农工商运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性的物质条件。第二扩大开放，吸引外资，创造良好的经济环境，如果基础设施不行，很难引进外资。

第二章房地产法律关系

一、房地产法律关系概述

1、概念是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易几管理过程中发生房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系等。

2、房地产法律关系的分类

依法律性质不同，房地产法律关系可以分为：

A、房地产民事法律关系。

B、房地产行政法律关系。

C、房地产经济法律关系。

依房地产法律规范调整的对象不同，房地产法律可以分为：

A、房地产开发法律关系。

B、房地产交易法律关系。

C、物业管理法律关系。

D、房地产管理法律关系。

3、房地产法律关系的特征

特征：

A、房地产法律关系的多重性。

B、房地产法律关系主体的广泛性。

C、房地产法律关系客体的特殊性。

D、房地产法律关系产生、变更、消灭具有严格程序性。

二、房地产法律关系的构成

1、房地产法律关系的主体

房地产法律关系的主体是指在房地产法律关系中一发享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家房地产管理机关、房地产经营开发公司、公民及其他法人或社会组织。按照房地产法律关系主体在房地产开发、交易、中介服务及管理过程中地位和作用不同，可分为以下几种：

A、房地产管理主体包括国家各级房地产主管机关（房产管理部门、土地管理部门、计划委员会、城市建设规划部门、物价管理部门以及房地产产业协会等。

B、房地产开发主体，主要指房地产开发公司。

C、房地产交易主体，包括从事房地产交易的公民、法人、及其他社会组织等。

D、房地产服务主体，包括房地产交易所、房地产评估事物所、房地产经纪人、物业管理公司等。

2、房地产法律关系的内容

房地产法律关系的内容实质房地产法律关系主体享有的权利（职权）和承担的义务（或职责）

A、房地产的管理职权、职责。

B、房地产民事权利

C、房地产法律义务

3、房地产法律关系的客体

房地产法律关系的客体实质房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。

房地产法律关系的客体主要有经济行为和房地产两大类：

（1）房地产经济行为，是指房地产法律关系主题为了获得经济利益而进行的房地产活动，如房地产开发主体进行的房地产开发活动，房地产交易主体进行的房地产交易活动等。（2）房地产法律关系主题的权利义务一般都是针对特定的房地产发生的，法律要规定房地产主体

在房地产上的权利和义务，因而房地产就成为房地产法律关系的重要客体。

三、房地产法律事实

1、房地产法律事实的概念

房地产法律事实是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。

2、房地产法律事实的种类

房地产法律事实根据其发生是否与人的意志有关分为行为和事件。行为是指与人的意志有关的活动，事件是指人的意志以外的客观现象。

（一）行为

１、房地产法律行为。

房地产法律行为是指房地产法律关系主体为了设定、变更和消灭一定的房地产法律关系而实施的合法行为。

具体包括：

（１）房地产开发的申请行为，即房地产开发公司就其开发房屋地产向房地产主管机关请求批准的行为当事人的申请一旦提出，就可在房地产主管机关与开发公司之间产生房地产管理法律关系。

（２）各种房地产合同行为，包括土地使用权出让合同、房地产转让合同、房地产租赁合同、房地产互易合同、物业管理合等。

２、房地产管理行为。

房地产管理行为是指房地产管理主体对房地产开发和交易活动进行计划、审批、检查监督、登记发证等行为。

３、房地产违法行为。

房地产违法行为是指房地产法律关系主题不履行法定义务或侵犯其他房地产主体权利，扰

乱房地产市场秩序的行为，

（二）事件

房地产法律事件是指由房地产法律规定的不以当事人的意志为转移的能够引起房地产法律关系产生，变更或消灭的客观情况，主要指国家房地产法律，法规的颁布，实施或者修改，废止；不可抗力事件。

第三章土地征用法律制度

一．土地征用的概念

土地征用，是指国家或政府为了公共目的，依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。土地征用制度实质是土地征用权的行使。

土地征用权，是指国家或政府在不需要其他土地所有者同意的情况下，通过一定的补偿，依法把土地用于公共目的的权力。他有以下三个方面的特征：（1）属于国家或政府的特有权力（2）他以公共目的为前提（3）他以补偿为条件。在这三个特征中，最难理解的就是第二个特征，如过宽理解，就会导致土地征用权的滥用。如过窄，又不利于公共目的用地的取得。二．国家建设征用土地法的概念

是指调整因国家建设需要征用集体所有的土地而产生的社会关系的法律规范的总称。三．国家建设征用土地的法律特征

国家建设征用土地，是国家运用其行政权力把农民集体所有土地转为国家所有的行为。国家建设征用土地，具有以下法律特征：

（1）征地主体的唯一性。征地主体只能是国家。

（2）征地行为的行政性。国家建设征用土地，是通过具体行政行为实现土地所有权的转换，双方地位是不平等的。被征用土地的集体经济组织应当服从国家需要，不得组饶。（3）征地条件的补偿性。国家建设征用集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。（4）