城市更新改造案例及运营模式

土地一级开发模式与 运作
土地出让方案与执行 程序
核心问题
ₕ区域与城市价值挖掘 ₕ资源利用 ₕ市场实现分析 ₕ规划调整建议 ₕ区域定位 形象定位 价值定位 功能定位
ₕ 地块划分 ₕ一级开发模式 ₕ区域开发成功关键因素 ₕ区域增值举措与设施确定 ₕ土地控制措施 规划控制 出让控制 风险规避
ₕ出让周期与节奏
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目录
¶世联对客户需求的理解 ¶世联能够为客户解决的问题（结合案例介绍） ¶世联主要服务方式与质量保障 ¶为什么选择世联？
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代理事业部
战略顾问在世联中国及顾问部的地位—— 世联标杆业务
世联集团
顾问事业部
经纪事业部
估价事业部
金融事业部
战略顾问
住宅全程顾问 工商全程顾问
区域开发
土地运营
城市重建
主题地产
区域规划 政
府 土地一级开发(基建)
权
土地出让权
责
运 参与区域规划
营 土地一级开发 商
土地开发经营权
土地开发
招商引资 政府监控
土地转让 招商引资 土地二级开发(自营、合 资、股权转让等)
项目开发
政 土地出让金（利益实现） 土地开发规划实现
利府
土地开发进程实现
益
运 低成本获取土地 营 与政府分享土地增值 商 收益
开发模式的选择
启动区的确定与启动
区域营销
世联战略顾问专业服务介绍
2005. 12
城市更新改造中必须建立的几个基本共识
¶ 时间与空间的关系
时间-历史布局的形成 空间-规划是空间的布局（手段）
¶ 多目标体系与多方参与主体
社会、经济、文化、形象、可持续... 政府、原住民、开发商、经营者…
¶ 基本的评价标准
区域开发成功 转型是否成功
¶ 政治组织保障与评价体系
战略方向层面
•规划的市场与经济评价 •土地市场需求分析 •一级土地市场运作、出让的方式及策略 •规划控制的手段及土地价值实现
•土地包装、土地营销、品牌开发商的引入等 •土地出让方案 •营销实施
运作策略层面 运营实施层面
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世联初步理解可以在以下9个模块提供专 业服务，帮助客户解决问题
1
规划研究
2
区域开发
车流的组织联接起来。行人和汽车
通过桥梁和步行街人性化地分
隔 开来。
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4
日本——六本木：
增值举措
合理的交通体系:
地铁、公共汽车、自驾车均可方便到达 六本木， 总体停车位2726辆，共计12个 停车场，方便顾客就近停车。 六本木新城设有摩托车与自行车停车位 置，其中自行车免费。 地铁直接连通六本木新城B1F。
3
土地出让
4
营销实施
Step 1A
主
区域整体定位
Baidu Nhomakorabea
要
任
务
Step 2A
土地资源盘点与价 值评估
Step 2B Step 1B
区域形象建立与增值 举措
Step 3A
土地出让目标设计与 策略
Step 3B
土地出让营销战略 与营销方案
Step 4A
土地推介设计与实 施
Step 4B
招商实施
Step 2C
Step 3C
C街区位于南侧，邻接幽静的元麻布高级住宅区， 规划了高层住宅群。
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4
日本——六本木：重要元素分析
定位理念
独创‚精英之城‛ 六本木新兴商业区不仅可以满足衣食住行的需要，还将成为一个集工作、学习、 娱乐等功能于一体的‘精英之城’，让Roppongi Hills成为日本大都市高品质 街的品牌。
理想之城——‚城市既是剧场又是舞台‛ 按照森稔的理想新城市计划，是建设垂直的而不是水平的城市。最高的主体建 筑‚森大厦‛，地上54层，地下6层，总建筑面积为37万9451平方米 。 位于商业区中央的住宅‚六本木Hills Residence‛，其特点是住宅与办公地点
ₕ出让的关键绩效指标 ₕ潜在购买者初步锁定 ₕ出让底价拟定 ₕ优惠政策建议
ₕ土块包装 ₕ媒体推广 ₕ活动营销 ₕ目标客户推广与锁定 ₕ出让过程执行
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目录
¶世联对客户需求的理解 ¶世联能够为客户解决的问题（结合案例介绍） ¶世联主要服务方式与质量保障 ¶为什么选择世联？
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关于区域开发
区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市 或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。
政策研究
企业发展战略
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我们致力于在城市开发产业链中的各个关键环节 为客户提供全程的、专业的解决方案
土地开发生命周期环路：
土地储备
土地再开 发
土地一 级开发
土地出让
二级开发
土地转让
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世联战略顾问咨询服务链
土地储备
土地一级开发
土地出让
土地转让
二级开发
土地再开发
1. 土地拆 迁补偿
1.
区域土地价值 1. 评估及资源盘
总体布局—酒店与购物中心形成综合体。购物中心建筑设计 外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与筑波 城有类似之处。合理设计交通体系，动线设计人性化。
立体花园：在六本木山新城种植了68,000棵树，使整个社区 更具吸引力。立体花园的概念贯穿于各个环节。电影院的屋顶 种植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四个居住楼顶设臵了带有 绿草坡和少许灌木环绕的英式花园。
3
2
爱丁堡 Holyrood 城市复兴
增值举措
再发展战略：
北靠爱丁堡城堡,南是皇宫,两侧紧邻主干道,原址
是啤酒厂。改造的战略:保持旅游业与居住、工作
和社区设施的相对平衡，同时尊重和提高传统街区
的空间特色
4
2
爱丁堡 Holyrood 城市复兴
增值举措
新与旧的完美融合：
新建筑立面在材质上采用
砂岩饰面，以延续老城的
3.1 房地产项目开发与土地运营的关系导向 3.2 短期现金流与长期收益关系导向 3.3 跨越式发展与均衡式发展关系导向 3.4 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式
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4.启动策略
世联认为成功的区域开发必须关注六大关 键问题
核心要点
4.1 启动区如何体现区域核心竞争力 4.2 启动区如何带动区域土地增值 4.3 启动区如何建立区域形象和带动效应
为了保护环境和保存能源，六本木山大规模运用了再生系统 来有效地发电和产生热能。通过燃烧地下产生的城市煤气来提 供电能，并在热量发生的过程中进行空气调节和水储热循环。
13
4
日本——六本木：
增值举措
酒店式公寓
森大厦
单体建筑的魅力：
形成强制性视觉冲击，标志性建筑—— 森大厦
人性化的动线设计:
各个区由低层的商业设施以及人流、
土 地 市 场 1. 需求评估
土 地 转 1. 让的风
主 题 地 1. 产开发
城市重建整 体定位及发
评估
点
2. 土 地 底 价
险评估
战略顾 问
展战略
2. 土地利 2. 区域市场评估、
用计划
预测与定位
与 出 让 方 2. 土 地 转
2. 开 发 强 度 研
式的制定
让 的 途 2. 大 规 模
究与经济评
5.区域配套的开发策略
5.1 配套分级 5.2 配套开发次序 5.3 配套与区域整体价值及不同物业类型的关联
6. 区域营销
6.1 区域形象主题的确立 6.2 区域价值的整合与展示 6.3 关键事件及设施营销 6.4 渠道策略 6.5 卖场规划 6.6 公共关系营销
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政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权 责和利益点
区内的人行道和公共场所中总共配有8个公共雕塑，和11个城市建筑小品。
对于致力于成为城市文化中心的六本木HILL，森艺术馆无疑是最重要的组成
部分之一
11
4
日本——六本木：重要元素分析
定位理念
泛在实验城市构想 ‚泛在（UBIQUITOUS）‛ 来自拉丁语，意思是‚普遍存在，无所不 在‛，即英特网的环境处于在任何时候和任何情况下都可以全面互联 的状态。在新兴商业区westwalk和大厅附近设有支持IEEE802.11b规格 的接入点，任何访问六本木新兴商业区的web网站的人都可以免费使 用泛在系统。
……
形式设计
5. 土 地 包 装
战略与整体 定位
与推广
6. 公共投资的收 益及经济分析 ……
5. 历 史 文 化 街 区保护与更
新策略
7. 规划的市场及 经济评价
6. 旧 城 改 造 全 程驻场顾问22
根据我们对新河三角洲需求需求的初步理 解，该项目主要有以下三个目标
•如何利用城市资源挖掘区域价值，建立区域形象主题
露天广场舞台上的 圆形顶棚，具有强 烈的聚集导向作用
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4
日本——六本木：
增值举措
DIS：
多语言、国际
化标识系统
无处不在提示——六本木是世界的都市中心
小品/园林：
代表世界潮流的公共空间艺术作品 社区内50%的地 方是开放空间，
绿化率20%，
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有太多问题需要我们去更谨慎的思考
城市精神如何体现？标志性建筑与成本？ 成功的标志是什么？－土地出让成功？ 如何评价区域功能是否转型成功？ 如何与地区产业相协调？ 开发强度的确定？ 功能定位的评价体系？ 经济平衡问题？
A C
酒店式公 寓
六本木整体分为三个区域：
A街区连接地铁地下联络通道，这是六本木HILLS 的主入口、主形象； B街区是以“六本木HILLS‛的象征物--54层的 “森大厦”为中心，大厦的最上部是代表都市文化的 核心部分--‚森艺术中心”，街区内的酒店、购物中 心以及朝日电视台等综合性设施构成了商业、文化、 信息的中心聚集层；
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世联认为成功的区域开发必须关注六大关 键问题
核心要点
1.资源盘点与资源整合
1.1 土地分级与功能指标的分配 1.2 资源的挖掘与整合 1.3 项目资金投入计划
2.基于竞争的区域规划 3. 盈利模式
2.1 区域在城市中的占位 2.2 区域间竞争格局 2.3 核心区问题（位臵/规模/开发策略等） 2.4 考虑规划的弹性和动态调整
度的重新演绎
5
2
爱丁堡 Holyrood 城市复兴
增值举措
苏格兰诗歌图书馆
图书馆室内
浓厚的文化气息：
图书馆
城市的标志和精神：
19世纪末的旧建筑的保 存——皇宫、教堂
皇宫
老议会大厦 新议会大厦方案
教堂的尖顶
6
3
7
3
8
3
9
4
日本——六本木：
东京中心部各主要旅游区
六本木
酒店式公 寓
C
森大厦
B
中心广场
2
1
荷兰●鹿特丹
Kop van Zuid城市复兴工程
改建之前的Kop van Zuid片断：
城市世界上最大的港口之一，随着航海业的衰退，大量码
头荒废，二战后成为色情行业聚集地，后计划建立成红灯
区，因公众反对而作罢。80年代，政府重新考虑这个地区
的开发，为目前市中心的扩张提供更高质量的商业与居住
发展用地。
历史风貌。在细部处理上又 运用现代的玻璃或钢材等， 使得沿街面更加丰富
带单边屋顶的橡木阁楼
个性与传统的和谐：
道路规划沿袭城市空间模式（Patter)，将4
公顷地块分成许多小块，由17家设计公司分
别完成，并由1家城市设计师统筹，充分突显
了建筑单体的个性化，又能相互协调，
形成和谐整体。这是爱丁堡老城区传统小尺
建议 ……
径与模
3. 区域开发方案 3. 土 地 出 让
设计与评估
前的地块
式制定
分级
3. 土 地 转
房地产
价方案
项目开
发
3. 拆 赔 模 式 与
（ 1500
实施策略
4. 区域经济评价
让 的 经 亩以上）
及可行性分析 4. 土 地 出 让
济评价
4. 港 口 、 码 头
策略
……
等区域重建
5. 区域开发组织
最先端ＩＴ城 拥有世界最先端的多功能移动平台，而实现各种服务，即无线ＬＡＮ、 非接触和接触的ＩＣ卡、二次元的条形码等，能够和复数的周波数以 及界面对应的装臵，以此实现一元化的个人认识系统，从而向个人提 供程序段的情报。
12
4
日本——六本木：重要元素分析
总体规划 设计特点
城市设计与项目设计相互结合。充分利用地铁交通和城市公 路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计 内涵。融合了世界著名建筑师和设计师的作品。
一级开发的合理利润
通过土地/项目股权转让 获得土地增值收益
二级开发利润回报
招商佣金或土地租金
政府监管
持续经营 物业管理
经营管理
持续税收回报 创造就业机会 持续现金流回 报
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区域发展项目遵循着共通的开发步骤
开发主体的合法性确立
目标体系的建立
土地查勘、资源盘点
区域规划与产业定位
土地的控制与获取 土地价值评估
极其接近，这是森稔提倡的‚住职接近‛口号的象征性存在。
媒体之城 运用各种信息装臵和电器来作为人们活动的向导和助手，如写字楼和店铺、建 筑物墙壁和电梯车站通道前、来客经过的地方配臵的显示屏。
东京文化都心
让六本木HILL成为东京的‚文化都心‛，是当初创建时就确定的主题，因此在
建设过程中就充分考虑安臵公共艺术作品成为街道新景观的重要元素。在整个
六本木
使馆区
元麻布居 民中心
地铁
六本木附近交通图
主要道路
15
4
日本——六本木：
增值举措
人的活动引导：设置人性空
间，通过小品、小型商店、座 椅等控制活动黏性，设计动线 特点，可产生聚集导向的空间
中庭露天广场
水晶岛
区域标识：
水晶岛的设计形成强烈的标 识作用，它的内部是进出地 铁的重要通道。
人的活动空间：