物业管理招投标教学

房地产开发商下属物业管理单位接管 房产管理部门组建的物业管理单位接管
直接应聘方式
投标方式
议标 邀请招标 公开招标
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条例的要求
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开 发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方 式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式 选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少 于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的 区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可 以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理 企业。
链接： 物业管理的范畴（香港地产学会）
营运服务 工程服务 行政服务 客户管理服务 资产管理服务 投资服务
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第三部分 物业管理服务方案编制技巧
——找出亮点，放出光芒
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相关链接——定位（案例）
别墅
– “五星级酒店”与“五星级酒店物业管理” （P114）
– 环境营造与CIS运用 （行为环境 /视觉环境 /情感 环境 ）（P117）
取得从业资格（国家资质/地区性资质） 筹措资金 收集招标物业相关资料
(1)报章杂志 (2)网络传输 (3)同行业公司 (4)考察现场
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进行投标可行性分析
招标物业条件分析
(1)物业性质（住宅小区 /服务型公寓 /写字楼 /商业楼宇）
(2)特殊服务要求（经营/联盟/特色服务） (3)物业招标背景（特指性/背景） (4)物业开发商状况（设计/施工质量 /招标原
较，后价格评价）
组织
开发商招标 /小业主招标 /委托代理机构招标
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2.招标阶段
)编写招标书 ——（案例：招标文件） （P123）
– 拟招标的物业基本情况 – 物业管理内容（基础服务管理、特殊要求管理） – 对招标的有关说明物业管理考核标准与奖惩措施 – 投标开标时间
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投标单位资质审查 招标项目交底（标前会议，或者先到现场
写字楼
– 全方位整体经营/大厦整体形象 /楼宇设备管理 （P143）
– 指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 （P143）
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新建住宅区（开发商招标）
– 标识导视系统 – CI设计 – 信息处理指挥中心 – 远程电子购物系统 – 研究制订TY小区住宅小区生活质量的评价指标 – 消灭房屋空置率
视察，再集中开标前会） 投标书的报送（物业机构）
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3.开标阶段
评标委员会（专家组成）审阅投标文件 现场答辩（沟通） 评标委员会采用会议形式审查和评议各
投标单位的标书 评标委员会确定预选中标单位 公证员宣读公证书，确认中标单位（如
有必要）
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4.中标和订立合同
资料整理与归档 合同的主要条款 附件
做物业管理服务好累！
人员素质
– 综合的知识文化 – 良好的心理素质 – 健康的体魄
法制环境 社会要求
–信誉——品牌 –社会责任 –市场压力
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群雄逐鹿，智者为王
——招投标技巧分析
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第一部分 物业管理招投标的基本程序
——知己知彼，百战不殆
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物业管理企业介入市场方式的发展
接管方式
数量与质量（规模大小可能影响选择判断 ） (3)当地竞争者的地域优势 (4)经营方式差异
风险分析
–经营风险/政策风险/是否套取资料
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投标实施步骤
(一)购买阅读招标文件 (二)考察现场
–前期介入查看房屋及设施设备/图纸 –已经竣工视察项目标准：
• 工程项施工是否符合合同规定与设计图纸要求 • 技术经检验达到国家规定的质量标准 • 设备调试、试运转达到设计要求 • 确保外在质量无重大问题 • 周围公用设施分布情况 –主要业主情况 （服务策划的重点） –当地的气候、地质、地理条件
（P260—260）
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旧住宅区（业主招标）（P264—266）
– 调研： “一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务 漏项”。
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物业管理招标的内容
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(一)非经营性物业管理招标的内容
1.前期顾问服务内容
– 开发设计建设期间提供的管理顾问服务 – 物业竣工验收前的管理顾问服务 – 住户入住及装修期间的管理顾问服务
2.实质管理服务内容
– 物业管理的人力安排/保安服务/清洁服务/房 屋及设施的维修保养服务/财务管理服务/绿 化园艺管理服务/其他如上门特约服务等
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制定管理服务方法及工作量 制定资金计划：预付款、保证金/接管期间
费用支出 财务测算
– 明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件 – 计算或复核过服务工作量 – 掌握了物业现场基础信息 – 拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据
方案评估与调整 封送标书、保函 评标/答辩准备
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因）
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本公司投标条件分析
(1)以往类似的物业管理经验 (2)人力资源优势 (3)技术优势（信息管理技术/绿色工程/
高科技防盗安全设施 ） (4)财务管理优势（核算制度/分析方法/
管理流程） (5)劣势分析（竞争分析）
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竞争者分析
(1)潜在竞争者（技术“黑马” /背景“黑马” (2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的
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第五十七条 违反本条例的规定，住宅 物业的建设单位未通过招投标的方式选 聘物业管理企业或者未经批准，擅自采 用协议方式选聘物业管理企业的，由县 级以上地方人民政府房地产行政主管部 门责令限期改正，给予警告，可以并处 10万元以下的罚款。
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物业管理招标与投标的 一般过程
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1.准备阶段
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(二)经营性物业管理招标的内容
内容：前期顾问服务/实质管理服务 主要目标——利润目标 前期顾问服务中重要服务内容是代业主
制订物业的租金方案和租赁策略 实质管理服务中不断保持物业市场地位，
维系收益的提升
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第二部分 物业机构投标的过程
——明知山有虎，偏向虎山行
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投标前期工作
选择招标方式（公开招标/邀标） 成立招标领导小组（相关部门和专家） 确定招标项目、招标指导思想及原则 向社会发布招标公告(如有必要）。
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相关链接——招投标方法和组织
方法：
注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方 式
确定物业管理费报价及费用测算的招标方式 无标底二步综合竞争招标方式（先服务质量比