老城区民居改建设计

老城区民居改建设计探讨

摘要：现代城市中的改建问题，是当前城市建设工作中的重要问题，本文从老城区居民改建的时代环境开始分析，详细论述了旧城区改造的基础条件和当前工作中存在的问题。

关键词：建筑设计老城区民居改建

现代建筑中居民改建问题已经成为城市和周边农村发展的必然模式。如何顺利完成居民改建，顺利完成乡村城市化、旧城区翻新、乡村建筑规模化的整体改建工作。

一、老城区民居改建的时代环境

中央提出的科学发展观，是以人为本的发展观，一切发展都为了人，所有发展都应以最广大人民群众的根本利益作为出发点和落脚点。我们搞节约型城市建设必须提倡以人为本，保护群众利益。今后一个时期大量的房屋拆迁改建中，一定要立足于节约、立足于保护广大人民群众的根本利益。基于中国的城市规模同其城市化任务和发展目标还相差甚远，建议实行“先发展新城区，后改造旧城区”的发展战略.对旧城区的建设控制起来，不得加高和扩展。这样做既有利于减少社会矛盾，也有利于保护群众利益和保护城市文物。待城市化进展到一定水平时，人们的收入也有了较大幅度提高并对住房面积有扩大和改建的欲望时，再来改造旧城，将会使很多矛盾迎刃而解。关于对新城区农村的拆迁和农民的住宅改造，一是需要做好就业安排，二是需要提高土地和住宅拆迁补偿。有一些可以暂时保留城中村，像苏州新区当初的做法那样.搞好村中的道路

建设，搞好建筑物的控制和装点。使城中村变成新城区的一部分，使农民转成工人和市民，这样既避免了可能发生的冲撞，又节约了城市改造费用，真正做到“以人为本”。

二、旧城区改造的基础条件

社区建设是一项以拆除旧村庄、建设新社区为主要形式，提前实现农民转市民、农村转社区的一项建设性工作。那么是不是任何村庄都可以开展这项工作呢?或者说开展这项工作需要具备哪些条件呢?结合杭州、宁波、天津等一些地方的探索和实践，我们认为居民社区建设至少要具备三个基础性条件。一个是村庄要有规划基础。我们知道城市有城市规划区和城市建成区之分，按照《城乡规划法》的规定，城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。建成区是指按照城市规划区规划，已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。从这一定义上来说，一个城市的规划区包含这个城市的建成区。

就拿某市来说，该市2008年制订了城市发展规划，计划到2020年城市建成区面积要达到450平方公里，那么这450平方公里规划所涉及的区域就是城市规划区。目前该市，已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的区域面积为294平方公里。那么，这294平方公里区域就是城市建成区。我们探讨实施居民社区建设的村庄，就是处于城市规划区内，但目前还不属于建成区的村庄。之所以选定在这个范围，主要是因为这些村庄已被纳入城市规划

区，随着城市发展，这些村庄周边的土地即将被城市基础设施、公共设施或者重大项目建设所征用，如果不提前实现村民转市民、农村转社区，那么这些村庄必将发展为新的城中村。该市某村约有960口村民，2003年该村就已被纳入城市规划区范围，当时它是一个以农业生产为主的村庄，有耕地1000余亩，村民以务农为主要收入来源。

自2004年以来，随着该市发展，城市框架不断拉大，该村周边土地大部分被大学城等重点项目建设所征用，至2007年底村民已基本无地可种，村庄被纳入城市建成区范围。至2008年，该村周边共入住大学四所，共有学生约10万人，学生在该村租房居住的约有1万余人。由于外来人员的增多，小网吧、小吃部、小水果摊、小理发店等小店铺经营在该村也繁荣起来，多达2000多家。原先该村村民住宅一般都是一层、两层，最高不过四层，由于租房户的增多，村民受租房利益驱动，如今建设的最低房屋是四层，最高的达八、九层，租房已成为村民的主要收入来源。该村已发展为城中村。这个村从农村向城中村的演变告诉我们，提前做好城市规划区内的规划、建设工作，使村民提前融入城市，农村管理转为社区管理，已成为当务之急。

实施居民社区建设的第二个条件是村庄没有大量的耕地。如果要用一个具体的标准来界定，可以把人均耕地不超过0.25亩作为一个标准。其依据是什么呢?根据国土资源部2006年公布的数据，我国农民人均耕地面积为1.4亩。据测算，用于满足村民最低生活

保障需要的用地至少为0.25亩。若村庄耕地少于人均0.25亩，此时村民已不能再以农业生产来维持生计，主要转向二、三产业。而此时实施居民社区建设，不但是为了村庄自身发展，更重要的是解决村民的就业和生活保障问题。第三个条件是要有一定的经济基础。就是说通过核算，至少能借资、垫资或融资拿出村内拆迁过渡费和安置房建设费用。我们知道土地分建设性用地和农业用地，建设性土地包括国土部门登记的可以用于建设的闲置土地和村民宅基地。而从目前各村庄实际来看，尤其是处于城乡结合部的村庄，一般都没有现有的、成片的闲置建设性土地，居民社区建设一般需要占用村民宅基地。这就牵涉到村庄拆迁问题，需要为村民兑付补偿资金和临时安置费用。

三、居民社区改建中存在的问题

居民社区建设并没有完成预定目标，主要原因有四个：土地问题利用集体土地融资比较困难，在当时国家对土地严格控制的情况下，大面积建设用地的调整十分困难。虽然拆除旧村庄可以集约节约大量的土地，但是集体土地流转政策十分严格。由于土地政策的限制，使集体土地流转的渠道变得非常狭窄。只有乡镇企业、乡镇村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡镇村建设可以使用农民集体土地。规划问题规划是社区建设开展的依据和龙头。在当时，由于受城乡二元制规划管理的制约，农村基本没有纳入规划体系，居民社区建设规划的编制没有可以参照和依据的上层次规划，一些村的社区建设规划因与城市基础设施和市政设施建设有冲

突，多次修改，最终很难确定。资金问题社区建设前期启动需要大量的资金。由于国家加强对信贷的控制，严重影响社区建设信贷资金的投入。2005年年初，该区先后协助有关镇办商谈了许多投资商，由于集体土地征收出让周期长，项目建设资金回收慢等原因，合作情况不很理想。年初虽然设想了几种投资渠道，除吸收群众手中的资金外，其他的渠道几乎都无法行通。原来设想的社区建设资金筹措渠道都是由镇办政府来组织解决，由于政策影响，政府筹资困难重重。群众的思想观念问题群众思想观念的转变是社区建设的切入点。群众对社区建设思想问题主要有三个方面：一是固守原有的一户一宅的居住观念，对住楼房虽然也有向往，但在接受上还有一个过程。虽然通过前期宣传，绝大部分群众认识到社区建设是势在必行，观念有了很大转变，但是由于环境条件不具备，全面推进撤村并点建多层社区在接受上还有很大阻力。二是中心城区以外村庄的群众仍然局限于以农业为主的生产方式，根据该区城市化推进的情况，短期内难以改变，按城市标准建设社区，与群众的生产生活很不适应。三是群众对入住社区后生活出路有顾虑。这些问题只有依靠经济的跟进发展，群众从农业转移到二、三产业之后才能解决。

参考文献：

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[2]付志明.旧城改建工作呼唤依法行政[j].中国房地

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