房地产开发重要节点及流程

• 6、里程碑：达到预售条件 • 关键节点： • 获得预售许可证（形象进度条件各地不同） • 7、里程碑：开盘 • 关键节点： • 正式开盘销售(蓄客、资料…)
• 8、里程碑：销售合同额完成50% • 关键节点： • 销售合同额完成50% • 达成按揭放款条件（各地放款条件不同），
（结顶、基础、验收）
五、施工的要点
• 1、钢筋混凝土：级配（水灰比）、强度、 养护、配筋率
• 裂缝产生的原因：材料、温度、水灰比、 钢筋含量、养护、拆模时间…
• 2、砌筑：砖的龄期、灰缝饱满度、抗裂措 施…
• 3、粉刷：底糙 • 4、外墙粘贴：勾缝、防水、界面剂 • 5、屋面防水、厨卫防水、地下室防水
六、施工材料
• 砼：（水泥、石子、砂、水） • 钢筋：一级钢、二级钢、三级钢 • 水泥： • 模板： • 砂：细砂、中粗砂、（海砂）、（轧砂） • …..
• 景观设计方案完成（与总图同步介入） • 扩初设计完成 • 施工图完成（审图、目标成本调整） • 〈建设工程规划许可证〉 • 招投标确定总包单位 • 〈施工许可证〉 • 三通一平
• 4、开工（里程碑、关键节点） • 5、里程碑：项目贷款到位 • 关键节点： • 项目贷款到位 • 销售示范区开放（销售中心、样板区） • 物业公司确定
• 按结构形式分：砖混、钢结构、木结构、 网架、膜、框架、框剪、筒体……
• 按高度分:多层、小高层、高层、超高 层……(低层、多层、中高层、高层）
• 按住宅类型分： 别墅（VILLA）、排屋 （TOWNHOUSE）、单元式住宅…..
二、建筑的组成：
1、基础：条型基础、筏板基础、箱型基 础…
桩的作用是地基处理，沉管灌注桩、预 应力管桩（锤击、静压）、钻孔灌注桩
断桥隔热、中空玻璃、 • 石材干挂、湿贴 • 半刚性路面、 基坑围护、台班、
• 定额含量、机械费、人工费 • 补差：人工补差、量差、价差…
谢谢！
2、独立地下室与利用基础空间的地下室。
• 3、地上主体结构：混凝土结构（剪力墙）、 围护结构、….
• 4、内外粉刷、外墙装饰面、保温 • 5、楼地面（屋面防水） • 6、水电安装
• 二、如何看懂施工图：
• 1、各类图纸：概念设计文本、规划方案设 计文本、初步设计文本、施工图、配套工 程图、管线综合图….
房地产开发重要节点及流程
一、关键节点和里程碑
• 42个关键节点—12个里程碑 • 关键节点的含义：不仅具体工作过程，而
且是工作结果。
• 42个关键节点与里程碑的关系：12个里程 碑由42个关键节点组成。
• 1、里程碑：国土证取得
• 对应5个关键节点： • 土地获取 • 取得〈建设用地规划许可证〉 • 策划单位的确定 • 项目公司成立 • 项目公司立项（审批制、核准制、备案制）
备案）…
• 物业承接验收、移交 • 12、里程碑：交房 • 关键节点： • 交房（交房率） • 产权办理（时间要求）
非专业人员土建基本知识
一、建筑的分类 二、建筑的组成 三、如何看懂施工图 四、施工的程序和流水 五、施工的要点 六、施工的材料 七、建筑的专业术语
• 一、建筑的分类
• 按用途分：住宅、办公、酒店、公建……
• 2、里程wenku.baidu.com：项目定位完成：
• 关键节点：项目定位—规划方案（平面、 外立面、建筑指标等）内部审核通过---营 销总案完成（时间要求）
• 3、规划方案通过： • 规划方案通过政府审批 • 部品材料清单及建造标准形成 • 目标成本编制及确定 • 制定开盘方案（施工顺序、标段划分等） • 项目现金流量分析 • 销售示范区设计方案（售楼部、样板区）
• 2、平面图、立面图、剖面图、效果图（透 视图）
• 3、建筑总说明、结构总说明、建施--、结 施---水施---电施
四、施工的程序和流水
• 1、基本程序：基础---屋顶 • 2、结构程序：受力部位（钢筋混凝土）----
围护（墙）----粉刷（内外） • 3、流水：作业面的问题，人员问题即五大
因素：人、机、法、料、环，穿插施工。 • 4、流水与进度计划的关系。
• 9、里程碑：销售合同额完成75%（关键节 点同）
• 10、里程碑：主体封顶 • 关键节点： • 主体封顶（砼、钢筋、砌筑） • 装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂
料…)
• 景观施工图完成(市政图、专业配套单位、 管线综合…..)
• 市政、景观单位进场
• 一房一验 • 11、里程碑：竣工验收 • 关键节点： • 单体竣工验收 • 交房方案 • 总平内部验收 • 综合验收（规划验收、防雷检测、消防、
七、建筑专业术语
• 1、容积率：各类建筑的建筑面积与用地面 积之比。（地上、高度、计算口径）
• 2、建筑密度：各类建筑基底总面积与居住 区用地的比率。
• 3、绿地率：用地范围内各类绿地总和占居 住区用地的比率（公共绿地、道路绿地、 宅旁绿地，不应包括屋顶等人工绿地）
• 住宅日照标准：大寒日一小时 • 保温系统：自保温、外墙外（内）保温、