第5章_房地产估价原则课件
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2020/9/26
这样确定估价结论不正确。因为： 1．将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”
。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业 用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住 宅用途估价（因为50万元大于40万元），但最高最佳使用原 则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法 用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。
第五章
2020/9/26
房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但其形成和运 动过程，仍然有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。
1 最高行为准则：独立、客观、公正原则 2 技术性原则：合法原则 3 技术性原则：最高最佳使用原则 4 技术性原则：估价时点原则 5 技术性原则：替代原则 3 特殊原则：谨慎原则
合法原则的具体要求
1.估价对象产权合法：应以房地产权属证书和
有关证件为依据。
2.估价对象使用合法：应以城市规划、土地用
途管制等为依据。
3.估价对象处分合法：应以法律、法规等允许
的处分方式为依据。
4.估价对象价格合法：评估出的价格应符合国
家的价格法和政策。
5.估价人员行为合法：估价人员在估价过程中
所有行为应遵纪守法。
高收益或最大价值的利用方 式。
2020/9/26
最高最佳使用原则的经济学原理
1.收益递增递减原理。 ①边际收益递减规律。 ②规模报酬规律。
依据收益递增递减原理可以帮助确定房地 产项目的集约度和最佳规模。
2020/9/26
2.均衡原理。
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组 合是否均衡和协调，来判断是否为最高最佳使用 。——（最佳集约度、最佳规模）
减价额=(300-50)×250=62500(元)
[例]某建筑物建筑面积5000m2，占用土地面积为 2000m2，土地的市场价格为1500元/m2，建筑物重置 价格为1600元/m2。市场上该类房地产的正常价格为 1800元/m2。则：
建筑物的价格=(1800×5000-1500×2000)/5000 =1200(元/m2)
2．将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进 行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的 下只能有一种法定用途。
➢独立、客观、公正原则
所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机构；二是 要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关 系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因 素的影响。
所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感 和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。
①一层以何种使用性质进行估价？为什么？
②一层的建筑面积应该何种计算？为什么？
最高最佳使用原则
最高最佳使用原则的总体要求： 房地产估价应以估价对象的最高最佳
使用为前提进行。 最高最佳使用的涵义：
1.最佳用途。 2.最佳规模。 3.最佳集约度。
2020/9/26
1）同一房地产用途不同，其价格也不某于1997年购置了一套三室二厅的商品住宅， 1998年改作餐饮营业用房，并办理了一切相关手续。 2005年2月丁某为转让房地产而要求评估其现时价值 。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人 员首先采用收益法估价，估值为40万元。然后，再将 估价对象视作住宅而采用市场比较法估价，估值为50 万元。最后，取两种估价方法所得结果的平均值45万 元作为估价结论。试析这样确定估价结论的正确性。
所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直， 不偏袒任何一方。
具体要求：
估价人员要有良好的职业道德，要站在中 的立场上或“换位思考”。
估价人员要有扎实的估价理论知识。 估价人员要有丰富的估价实务经验。 估价人员要严格遵循估价程序。
2020/9/26
合法原则
合法原则的总体要求：
房地产估价应以估价对象的合法 权益为前提进行。
房地产不均衡的情形有：
①过时、破旧、容积率低会导致地段较好 的房地价格降低。
②坐落位置较差的土地会导致建筑设计、 施工和设备均佳的房地价格降低。
2020/9/26
[例]某宗房地产，土地面积300m2，建筑面积250m2， 建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建 ，估计拆除费用为每m2建筑面积300元，残值每m2建 筑面积50元。则该宗房地产相对于空地的减价额为 ：
2020/9/26
问题：王先生有一宗房地产因出售需要估价， 估价师首先查看了产权证件，其中《房屋所有 权证》记载：“用途：居住；建筑面积：一层 62.41m2、二层61.23m2、三层50.75m2。” 估价师现场查勘的结果是：“二、三层为居住 用途，且建筑面积与《房屋所有权证》记载一 致；但一层改为商业门面，且自行扩建后，建 筑面积为98.66m2。” 试问：
即：建筑物的实际价格1200元/m2，比重 置价格1600元/m2低400元/m2 。为什么？
3.适合原理。
■适合原理是以房地产与外部环境是否协调，来判 断是否为最高最佳使用。
■根据土地所处位置的条件和环境，来确定最适合 的房地产开发项目。 ——（最佳用途）
■依据收益递增递减原理、均衡原理和适合原理， 即当房地产与外部环境最为协调，同时内部构 成要素最为适当的组合时，便达到了最高最佳 使用。
2）用途相同，收益与效用也有差异。 3）房地产的现状与最有效使用可能不统一 。 4）因社会发展或城市建设的需要，房地产 将会改变目前的用途。
2020/9/26
最高最佳使用原则的具体要求
1.法律上许可：房地产的利用不得违法。 2.技术上可能：在建筑材料性能、施工技术手
段等技术上能够实现。 3.经济上可行：要求收入现值大于支出现值。 4.价值最大化：在经济上可行方案中，选择最
2020/9/26
权属证书
• 房屋权属证书：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和 《房屋他项权证》三种。
• 土地权属证书：《国有土地使用证》、《集体土地所有证 》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。
• 统一的房地产权证书：《房地产权证》、《房地产共有权 证》和《房地产他项权证》三种。
2020/9/26
这样确定估价结论不正确。因为： 1．将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”
。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业 用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住 宅用途估价（因为50万元大于40万元），但最高最佳使用原 则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法 用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。
第五章
2020/9/26
房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但其形成和运 动过程，仍然有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。
1 最高行为准则：独立、客观、公正原则 2 技术性原则：合法原则 3 技术性原则：最高最佳使用原则 4 技术性原则：估价时点原则 5 技术性原则：替代原则 3 特殊原则：谨慎原则
合法原则的具体要求
1.估价对象产权合法：应以房地产权属证书和
有关证件为依据。
2.估价对象使用合法：应以城市规划、土地用
途管制等为依据。
3.估价对象处分合法：应以法律、法规等允许
的处分方式为依据。
4.估价对象价格合法：评估出的价格应符合国
家的价格法和政策。
5.估价人员行为合法：估价人员在估价过程中
所有行为应遵纪守法。
高收益或最大价值的利用方 式。
2020/9/26
最高最佳使用原则的经济学原理
1.收益递增递减原理。 ①边际收益递减规律。 ②规模报酬规律。
依据收益递增递减原理可以帮助确定房地 产项目的集约度和最佳规模。
2020/9/26
2.均衡原理。
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组 合是否均衡和协调，来判断是否为最高最佳使用 。——（最佳集约度、最佳规模）
减价额=(300-50)×250=62500(元)
[例]某建筑物建筑面积5000m2，占用土地面积为 2000m2，土地的市场价格为1500元/m2，建筑物重置 价格为1600元/m2。市场上该类房地产的正常价格为 1800元/m2。则：
建筑物的价格=(1800×5000-1500×2000)/5000 =1200(元/m2)
2．将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进 行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的 下只能有一种法定用途。
➢独立、客观、公正原则
所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机构；二是 要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关 系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因 素的影响。
所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感 和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。
①一层以何种使用性质进行估价？为什么？
②一层的建筑面积应该何种计算？为什么？
最高最佳使用原则
最高最佳使用原则的总体要求： 房地产估价应以估价对象的最高最佳
使用为前提进行。 最高最佳使用的涵义：
1.最佳用途。 2.最佳规模。 3.最佳集约度。
2020/9/26
1）同一房地产用途不同，其价格也不某于1997年购置了一套三室二厅的商品住宅， 1998年改作餐饮营业用房，并办理了一切相关手续。 2005年2月丁某为转让房地产而要求评估其现时价值 。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人 员首先采用收益法估价，估值为40万元。然后，再将 估价对象视作住宅而采用市场比较法估价，估值为50 万元。最后，取两种估价方法所得结果的平均值45万 元作为估价结论。试析这样确定估价结论的正确性。
所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直， 不偏袒任何一方。
具体要求：
估价人员要有良好的职业道德，要站在中 的立场上或“换位思考”。
估价人员要有扎实的估价理论知识。 估价人员要有丰富的估价实务经验。 估价人员要严格遵循估价程序。
2020/9/26
合法原则
合法原则的总体要求：
房地产估价应以估价对象的合法 权益为前提进行。
房地产不均衡的情形有：
①过时、破旧、容积率低会导致地段较好 的房地价格降低。
②坐落位置较差的土地会导致建筑设计、 施工和设备均佳的房地价格降低。
2020/9/26
[例]某宗房地产，土地面积300m2，建筑面积250m2， 建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建 ，估计拆除费用为每m2建筑面积300元，残值每m2建 筑面积50元。则该宗房地产相对于空地的减价额为 ：
2020/9/26
问题：王先生有一宗房地产因出售需要估价， 估价师首先查看了产权证件，其中《房屋所有 权证》记载：“用途：居住；建筑面积：一层 62.41m2、二层61.23m2、三层50.75m2。” 估价师现场查勘的结果是：“二、三层为居住 用途，且建筑面积与《房屋所有权证》记载一 致；但一层改为商业门面，且自行扩建后，建 筑面积为98.66m2。” 试问：
即：建筑物的实际价格1200元/m2，比重 置价格1600元/m2低400元/m2 。为什么？
3.适合原理。
■适合原理是以房地产与外部环境是否协调，来判 断是否为最高最佳使用。
■根据土地所处位置的条件和环境，来确定最适合 的房地产开发项目。 ——（最佳用途）
■依据收益递增递减原理、均衡原理和适合原理， 即当房地产与外部环境最为协调，同时内部构 成要素最为适当的组合时，便达到了最高最佳 使用。
2）用途相同，收益与效用也有差异。 3）房地产的现状与最有效使用可能不统一 。 4）因社会发展或城市建设的需要，房地产 将会改变目前的用途。
2020/9/26
最高最佳使用原则的具体要求
1.法律上许可：房地产的利用不得违法。 2.技术上可能：在建筑材料性能、施工技术手
段等技术上能够实现。 3.经济上可行：要求收入现值大于支出现值。 4.价值最大化：在经济上可行方案中，选择最
2020/9/26
权属证书
• 房屋权属证书：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和 《房屋他项权证》三种。
• 土地权属证书：《国有土地使用证》、《集体土地所有证 》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。
• 统一的房地产权证书：《房地产权证》、《房地产共有权 证》和《房地产他项权证》三种。
2020/9/26