第三章 市场比较法

关于税费负担的修正，把握两点：
1.正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 2.正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格 案例二：某宗不动产交易，买卖双方在合同中写明，买方付 给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。 据悉，该地区不动产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交 价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。求 该宗不动产的正常成交价格。
3. 采用环比价格指数进行修正 可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指 数×再下一期的价格指数×……× 估价时点的价格指数=在估 价时点价格 应用举例：某地区某类不动产2001年4月至10月的价格指数分 别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个 月为100），其中，某宗不动产在2001年6月的价格为2000元/平 方米，对其进行交易日期修正，修正到2001年10月的价格为：
100 （） 100 估价对象价格 可比实例价格 （） 100 （） 正常市场价格 估价时点价格 对象状况价格 可比实例价格 实际成交价格 成交日期价格 实例状况价格
上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基 准；交易日期修正的分母为100，表示以成交日期时的价格 为基准；不动产状况修正的分子为100，表示以估价对象的 不动产状况为基准。
在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格 高（低）于其正常价格的幅度；不动产状况中，正（负）值 表示可比实例的不动产状况优（劣）于估价对象的不动产状
笫三章 市场比较法
第一节
一、概念：（ Market comparion approach）
比较法的基本原理
comparison approach or sales
是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似不动产 进行比较，对这些类似不动产的成交价格做适当的修正， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 二、理论依据 替代原理、大数定律 三、适用对象和条件 1、适用对象是具有交易性的不动产，如不动产开发用地、商 品住宅、写字楼、商场、标准厂房等。
（1）土地：面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整 度、地籍地质、水文状况
（2）建筑物：新旧程度、建筑程度、建筑规模、建筑结构、 设备、装修等
三、修正方法 1.直接比较法：以估价对象不动产状况为基准。
2.间接比较法：设想一个标准的不动产状况，以次标准的不 动产状况为基准。
四、不动产状况修正应注意的问题 由于不同使用性质的不动产，影响其价格的区位因素和实 物因素不同，因此，在进行区位和实物状况的比较修正时， 具体比较修正的内容及权重应有所不同。例如，居住不动 产讲究宁静、安全、舒适；商业不动产着重繁华程度、交 通条件；工业不动产强调对外交通运输；农业不动产则注 重土壤、排水和灌溉条件。
应用举例：某地区某类不动产2001年4月至10月的价格指数分 别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月 为100），其中，某宗不动产在2001年6月的价格为1800元/平 方米，对其进行交易日期修正，修正到2001年10月的价格为：
1800 98.1 2302 .2(元 / 平方米） 76.7
第六节
不动产状况修正
一、含义 将可比实例在其不动产状况下的价格调整为在估价对 象的不动产状况下的价格。 二、修正的内容 1.区位状况修正：繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共设 施完备程度、临街状况、楼层、朝向等。 2.权益状况修正：土地使用权年限、城市规划限制条件（如容 积率） 3.实物状况修正：
三、交易情况修正的方法（百分率法） 可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格
可比实例的成交价格 1 正常价格 1 S%
可比实例的成交价格
100 正常价格 100 S
式中，
1 1 S%
或
100 100 S
是交易情况修正系数
其中，交易情况修正系数应是以正常价格为基准来确定 的。只有这样，比较的基准才会有一个，而不会出现多 个。因为在市场比较法中要求选取多个可比实例来进行 比较修正，如果以每个可比实例的实际成交价格为基准， 就会出现多个比较基准。
第七节
Hale Waihona Puke 求取比准价格一、求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法 1、修正系数连乘形式 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期 修正系数×不动产状况修正系数
可比实例价格 1 1 （ 1 T %） 1 S% 1 R%
注：每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%，综合调 整不得超过30%。 (1)直接比较修正公式
(2)间接比较修正公式
100 （） 100 100 估价对象价格 可比实例价格 （） 100 （） （） 正常市场价格 估价时点价格 标准状况价格 对象状况价格 可比实例价格 实际成交价格 成交日期价格 实例状况价格 标准状况价格
2、修正系数累加形式
估价对象价格=可比实例价格×（1+交易情况修正系数 +交易情况修正系数+不动产状况修正系数）
（1）统一付款方式。以成交日期时一次付清为基准，假设 当 时人民币的年利率为8%，则
甲总价=
16 32 32 (1 8%)0.5 (1 8%)
=76.42（万元人民币）
乙总价=15（万美元）
（2）统一化为单价 甲单价=764220/200=3821.1（元人民币/平方米•建筑面积） 乙单价=150000/2500=60（美元/平方英尺•使用面积） （3）统一币种和货币单位。假设乙交易实例成交当时的人民 币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币，则
6、参加各类估价协会、学会、联合会之类的组织，同行 之间相互提供信息。
7、其他途径，如电话查询、网络查询等。
第三节
选取可比实例和建立价格可比基础
一、选取要求： （一）、可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同， 或是在同一供求范围的类似地区。 （二）、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 （三）、可比实例的建筑结构与估价对象的建筑结构相同。 （四）、可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同。 （五）、可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 （六）、可比实例的成交日期格应与估价时点相接近。 （七）、可比实例的成交价格应是正常价格，或可修正为正 常价格。
2、条件：在同一供求范围内存在着较多的类似不动产的交易。
四、操作步骤
1.搜集交易实例
2.选取交易实例 3.建立价格可比基础 4.进行交易情况修正 5.进行交易日期修正
6.进行不动产状况修正
7.求取比准价格
第二节
一、收集内容
搜集交易实例
1.交易双方的基本情况和交易目的 2.交易实例不动产的状况，如坐落、用途、土地状况、 建筑物状况、周围环境等。 3.成交价格 4.成交日期 5.付款方式 6.交易情况
可比实例价格 1 T% 1 S % R%
二、将多个可比实例的比准价格综合或一个最终比准价格的 方法
1.平均数 ⑴ 简单算术平均数
V 1 n V1 V2 V3 Vn n
n
V
i 1
i
⑵ 加权算术平均数
V
n
f1V1 f 2V2 f 3V3 f nVn f 1 f 2 f 3 fn
第四节
一、含义
交易情况修正
将可比实例的不正常的价格修正为正常价格。 二、修正的原因 1.有利害关系人之间的交易
2.急买、急卖 3.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解 4.交易双方或某一方有特别动机或偏好 5.特殊交易方式，如招标、拍卖、哄抬或抛售 6.交易税费非正常负担 7.相邻不动产的合并交易 8.受债权债务关系影响的交易
二、建立价格可比基础
1、统一付款方式：一般以一次付清所需支付的金额为基准。
2、统一采用单价：土地：楼面地价；停车场：车位
3、统一币种和货币单位 4、统一面积内涵 5、统一面积单位 案例一：收集有甲、乙两宗交易实例，甲的建筑面积200平 方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万 元人民币，第二期半年后付32万元人民币，余款32万元人 民币一年后付清。乙的使用面积2500平方英尺，成交总价 15万美元，于成交时一次付清。
解得V=2500（元/平方米）
第五节
一、含义：
交易日期修正
将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点的价格。 二、修正方法：
1.百分率法
可比实例在成交日期时的价格× 交易日期修正系数=估价 时点的价格
2.用定基价格指数进行修正
可比实例在成交日期时的价格×估价时点的价格指数/成交日 期的价格指数=在估价时点的价格
第八节
应用举例
案例四：为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格， 在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼， 有关资料如下表所示：
可比实例A 成交价格 成交日期 交易情况 不动产状 况 5000（人民币元/平 方米） 2000年1月31日 +2% -8% 可比实例B 600（美元/平方 米） 2000年3月31日 +5% -4% 可比实例C 5500（人民币元/平方米） 2000年7月31日 -3% +6%
f iVi
i 1
2.中位数 中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低 的顺序排列，当项数为奇数时，位于中间位置的那个价格 为综合出的价格，当项数为偶数时，位于中间位置的那两 个价格的简单算术平均数为综合出的价格。
3.众数 众数是一组数值中出现次数最多的数值。
4.其他方法 如去掉一个最高价格和一个最低价格，将余下的进行简单 算术平均。
2000 × 1.05 × 1.092 × 1.125 × 1.181=3046.8（元/平方米）
4. 采用逐期递增或递减的价格变动率进行修正
期数 可比实例在成交日期时 的价格 （ 1 价格变动率） 估价时点的价格
应用举例：评估某宗不动产2001年9月末的价格，选取了下列 可比实例：成交价格3000元/平方米，成交日期2000年10月末。 另调查获知该类不动产价格2000年6月末至2001年2月末平均每 月比上月上涨1.5%，2001年2月末至2001年9月末平均每月比上 月上涨2%。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2001年9 月末的价格为： 3000 ×（1+1.5%）4 ×（1+2%）7=3658（元/平方米） 5. 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行修正 可比实例在成交日期时的价格×（1+ 价格变动率×期数）= 在估价时点的价格
甲单价= 3821.1（元人民币/平方米•建筑面积）
乙单价=60*8.3=498 （元人民币/平方英尺•使用面积）
（4）统一面积内涵，如果以建筑面积为基准，另通过调查得 知该类不动产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面 积=0.75平方米使用面积，则 甲单价= 3821.1（元人民币/平方米•建筑面积） 乙单价=498*0.75=373.5（元人民币/平方英尺•建筑面积） （5）统一面积单位，以平方米为基准，1平方米=10.764平方 英尺，所以有 甲单价= 3821.1（元人民币/平方米•建筑面积） 乙单价=373.5*10.764=4020.4 （元人民币/平方米•建筑面积）
二、收集途径 1、查阅政府有关部门的不动产交易资料。 2、查阅报刊杂志有关不动产交易的信息资料。 3、参加不动产交易会，了解不动产价格行情。 4、向不动产交易当事人、四邻、经纪人、金融公司、 司法机关等调查了解有关不动产交易的情况。 5、假装成不动产购买者，与不动产出售者，如开发商、 代理商等和谈，取得真实的不动产价格资料。
解：设正常成交价格为V，根据题意有，
V-7%V=2325 解得V=2500（元/平方米）
案例三：某宗不动产交易，买卖双方在合同中写明，买方付 给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。 据悉，该地区不动产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交 价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。求 该宗不动产的正常成交价格。 解：设正常成交价格为V，根据题意有， V+5%V=2625