浅析商业地产选址的重要性

商业地产的选址是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是商业地产链中以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。

商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求。

1、客流规划是选择店址的最重要的因素

商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。

（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。

（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。

（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。

2、交通状况

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

3、商业环境

选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。

另外一些顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。

还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。

4、地形特点

选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。

5、城市规划的要求

城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。

在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。

绍兴市商业地产市场调查分析(1)

绍兴市商业地产市场调查分析世茂集团商业地产部 2005.3

一、绍兴市商业整体情况介绍 (3) （一）、现状 (3) （二）、动向 (4) 二、绍兴市各主要商业业态分析 (5) 1、百货 (5) 2、超市便利店 (6) 3、大卖场 (6) 4、专业店 (7) 5、餐饮业 (8) 三、绍兴市商业地产整体分析 (8) 1、现状 (8) 2、开发情况 (10) 四、绍兴市商业地产区域情况分析 (11) 1、古城区板块 (11) 2、袍江板块 (12) 3、绍兴生态产业园板块 (13) 五、典型案例 (13) （一）、国际广场 (13) （二）、国际摩尔城 (15) （三）、财富中心 (16) （三）、世纪广场 (17) （四）、府山乐购 (18) 六、地块分析 (19)

一、绍兴市商业整体情况介绍（一）、现状绍兴市位于经济富庶的浙江省的北部，2004年全市、市区人均GDP同时超过3万元。其中全市人均GDP为30254元、市区人均GDP为35753元，分别折合3655美元和4320美元，各比上年增长15.2和15.6%。人均GDP已达到2003年所定的绍兴市全面小康标准3500美元，比预期提前一年。全市城镇居民人均可支配收入13152元，比上年增长12.0%；全市农村居民人均纯收入6143元，比上年增长8.0%。城乡居民恩格尔系数分别为34.9%、39.9％，分别比去年下降2.2和2.0个百分点。均居国内城市前列，整体国民生产总值也达到千亿以上，是一个名副其实的经济强市。作为全国经济发达地区，绍兴的商业也得到了蓬勃的发展。2004全年实现社会消费品零售总额291.98亿元，比上年增长12.6%。分地区看，城镇市场消费品零售总额172.49亿元，增长14.6%；农村市场消费品零售额119.50亿元，增长9.9%。分行业看，批发零售贸易业零售额253.58亿元，增长13.4%；餐饮业零售额28.05亿元，增长6.5%；其他各种行业零售额10.36亿元，增长9.9%。在全市社会消费品零售额中，个私经济零售额为164.61亿元，增长9.8%。市区消费品市场尤为繁荣，商业经营结构和经营模式快速调整，全年实现消费品零售总额74.04亿元，比上年增长13.7%。以下为绍兴市历年社会消费品零售总额的趋势图：虽然发展比较迅速，但绍兴市商业发展还存在着许多问题：一是商贸服务业发展总体上相对滞后，与周边城市相比有较大差距。从目前来看，当地消费主要集中在生活用品的购买上，而更高层次的高档消费以及休闲娱乐消费则

2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告

2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告 1、中国商业地产投资：占比趋于下降商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。

2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。 2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。

北京市商业地产总体市场分析

北京市商业地产总体市场分析(二) 十一、投资者需求与商业供应对比分析投资者作为商业地产有力的支撑，对北京市商业物业投资者的分析也可以发现北京市商业市场的发展和期望。上图是投资客投资物业比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，选择投资写字楼物业的投资客比例占有效问卷的27％，选择投资商业物业的投资客比例占 70％，二者均可投资客比例占有效问卷的18％，表明投资客对于投资商业物业的选择性很强。

上图是投资客承受租金额比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，资金额承受能力在200万以下的投资客比例占有效问卷的28％，200万-300万的投资客比例占有效问卷的48％，资金额承受能力在300万-500万的投资客比例占16％，资金额承受能力在500万以上的投资客比例占8％，表明投资客的资金承受能力主要是选择一些资金投入相对较少，不易造成资金压力的项目为主要选择目标，对于500万以上投资额的项目则相对较为慎重。

上图是投资客希望租金水平比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，希望租金水平在4元以下／天／平米的投资客比例占有效问卷的12％，4-6元／天／平米的投资客比例占有效问卷的32％，希望租金水平在6-8元／天／平米的投资客比例占37％，希望租金水平在10元／天／平米以上的投资客比例占19％，表明大多数投资客的希望租金水平在4-10元／天／平米左右，相对于10元／天／平米以上的高租金则相对承受能力较低，这说明投资者趋于理性。尽管这几年北京的商业地产发展态势良好，但也存在着盲目开发、结构不合理、价格虚高等问题。据伟业商业《商铺大全》不完全统计，2004—2005年之间，北京商业地产有300万平方米左右的供应量。所以，随着投资者的理性化发展和北京市商业地产市场供应量的科学化，加上北京奥运即将举行，北京的经济发展形势乐观等宏观利好因素，来自国内或国外的商业物业投

中国房地产商业创新模式[116859]

中国房地产商业创新模式[116859] 创造流行300多年“土地是财富之母”精典段子的威廉·配第爵士,通过对英国经济的实证研究,揭示了支配产业结构变迁的深层原因,就是资本总是倾向于向获利多的产业转移, 告诉人们驱动商业模式变迁的动力是资本逐利的本质,提出了产业分析的“配第——克拉克经济法则”。以先哲的智慧解剖房地产业,可以帮助我们理解近几年房地产屡创发财奇迹、不断制造富翁的深层原因,可以揭开覆盖在房地产商业模式变迁背后的那只无形之手。这几年在支撑房地产发展的诸多市场要素中,百姓们争相讨论房价,经济学家面红耳赤地争论房地产泡沫,政府接二连三颁布调控措施,可以说无论是“国八条”、“地产新政”、“人民币升值”, 还是社会舆论对房地产业的质疑,不仅改变了投资者的收益预期、消费者购房的价格预期,而且改变了政府对房地产发展的支持理念和支持方式。沿袭多年的房地产商业模式的发展环境和生存土壤的巨大变化,使房地产企业不得不直面全新的行业政策、经济、需求的巨大挑战。一些聪明的房地产商埋头苦练内功,寻求新的商业模式撬动各种开发资源,继续演绎财富增长的传奇故事。房地产企业选择何种商业模式,决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否持续发展。在房地产业兴起初期,单纯的混合开发模式和百货公司模式占主导地位,开发商利用大量银行资金买地、挖坑、盖房、卖房,然后再开始新一轮循环。他们之所以能够生存、发展,依靠的不是产品和服务质量,而是土地制度的不完善以及消费者的不成熟。他们占用建设单位的资金,让工程公司垫资修建;他们通过预售占用一部分客房的资金,他们在税费上减、免、拖。还有一些开发商自己缺乏开发资金,就千方百计构建关系链,靠关系拿土地,靠关系银行拿钱,他们依靠这种不成熟的赢利模式、不规范的市场运作办法很快地完成了资本积累,为企业进一步发展赢得了时间和物质基础。但这种开发模式在住房短缺、市场不完善的条件下,最差的房子、最差的物业管理也有市场需求。但房地产市场发展环境今非昔比,这种模式现在已经暴露出诸多弊端,不仅投资结构不合理,而且潜藏着巨大的信贷风险。从产业的发展规律来看, 企业商业模式的创新已经取代了产品创新,成为投资者选择投资对象的重要原因。商业模式的确定是纲,是企业发展的根本,是一切经营活动的重心,其他一切要素都是为其提供支持和服务的。现在房地产业政策的不断调整、市场状况的不断变化,要求企业的商业模式也要不断改革、与时俱进。尤其是金融紧缩和土地严控,大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”,传统的“卖烧饼”的开发模式已难以为继。改造公司的商业模式、确定企业的战略定位、采用与市场相适应的商业模式,已成为企业能否生存发展的命脉。为此,本刊通过大量采访和调研,推出万通、华侨城、顺驰、万科、华远、SOHO中国、万达集团改造传统房地产商业模式的探索路径、创新模式,以期为房地产商业新模式的形成抛砖引玉,为房地产业的健康持续发展建言献策。感谢您的阅读！

北京商业地产市场研究分析

目录第一章北京商业地产的发展时机 (6) 一、促进市场发展的主要因素 (6) 1、首都经济的持续增长 (6) 2、北京商业的全面发展 (6) 3、发展规划的出台实施 (6) 4、市场调控的规范加强 (7) 5、区域商圈的功能变化 (7) 6、重大事件的突发影响 (7) 7、宏观环境的不断优化 (7) 8、消费投资的逐渐理性 (7) 二、引起快速升温的直接原因 (8) 1、投资转移 (8) 2、需求拉动 (8) 3、利益驱动 (9) 4、运作灵活 (9) 第二章北京商业地产的市场形势 (9) 一、整体市场 (9) （一）市场概况 (9) 1、全国市场 (9) 2、北京市场 (10)

（二）主要情况 (11) 1、市场供给 (11) 2、市场需求 (12) 3、市场行情（资源来源：易铺网） (12) 4、运作方式 (14) 5、价格分布 (14) 6、项目分布 (15) 二、区域市场 (16) （一）CBD地区 (16) 1、供给方面 (16) 2、新旧主要项目 (16) 3、需求方面 (17) 4、市场形势 (17) （二）中关村 (18) 1、中国硅谷助推投资热潮 (18) 2、供求关系决定市场高价 (19) 3、住宅底商有利可图 (19) 4、中小投资者不容忽视 (19) （三）亚运村 (19) 1、供需矛盾突出 (19) 2、市场持续热销 (20) （四）南城地区 (20)

1、商业地产渐成规模 (20) 2、市级物流中心初步显现 (21) 3、三大城区广汇商机 (21) 第三章北京商业地产的未来趋势 (21) 一、北京商业的规划发展 (21) （一）北京“十五”期间商业发展规划 (21) 1、发展基本目标 (21) 2、商业发展重点 (22) 3、业态引进重点 (22) （二）区域规划情况 (23) 1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 (23) 2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 (23) 3、社区商业中心。 (23) 4、特色商业街。 (23) （三）北京商业的发展趋势 (24) 1、北京的流通业 (24) 2、北京的商业街 (24) 3、北京的零售业 (24) 二、市场存在的问题现象 (25) （一）自身不足 (25) 1、开发资金匮乏。 (25) 2、复合人才稀缺。 (25)

商业地产成功运营的十大要素

商业地产成功运营的十大要素第一，理念决定成败目前，国内商业地产开发商大部分都是由房地产商转化而来，很多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市(或写字楼)却亏了商场。第二，要规划更要策划从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。俗话说"三军未动，粮草先行"，商业地产同样要项目未动，策划先行。整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。第三，整体布局事关开发成败商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，最终变成"死"场一个，无法后续经营。

目前国内约有70%的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，"整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听!" 第四，招商成功不等于万事成功不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带"病"招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。第五，商业地产开业需要好策略开发商普遍认为，招商成功后，只要通知客户按时开业就是了，却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹兴旺的商业氛围的能力。有的甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运作资金，负债也开业，如此一来，往往造成开业"开坏头"，场面冷清，难以为继，失败也是迟早的事。开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。

商业地产项目选址系统分析

摘要：本文介绍了商业地产的基本概念，指出了目前商业地产项目开发存在的一些问题。针对选址问题进行了分析，采用解释结构模型，层次分析法（AHP）进行了定量的研究。在此基础上，给出了商业地产项目选址的一些建议。内容提要：一、选题背景二、商业地产项目选址的定性分析三、解释结构模型四、应用层次分析法（AHP）进行实例分析五、建议小结一、选题背景根据中国商业地产联盟研究中心给出的定义，商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产概念是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。本文主要研究集零售、餐饮、娱乐为一体的购物中心（mall）这类商业地产的选址问题。近年来，中国大中城市纷纷出现了商业地产开发与建设的热潮。特别是，国家宏观调控对住宅房地产增长过快进行抑制后，部分住宅地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。中国的商业地产经过这么多年的发展，所取得的成就是有目共睹的，发展速度更为惊人，建设规模己经赶超了许多发达国家。但遗憾的，随着商业地产空置面积的不断增加，商业地产项目的不断死亡，商业地产也暴露越来越多的问题。其中，商业地产的选址成为人们关注的一个话题。二、项目选址的定性分析商业地产的选址对项目的成功有至关重要的影响。有人说地产投资中经典的一句话是：地段、地段还是地段。但是项目选址在考虑地段因素时，必须进行立体综合的分析，并不是

2020年商业地产行业分析报告

2020年商业地产行业分析报告 2020年3月

1.商业地产：大消费价值链下的万亿租金市场 1.1 什么是商业地产？有别于用于销售的房地产开发业务，投资性物业（Investment property）业务主要是指企业或金融机构自建或收购物业并用于持有投资的业务。商业地产是投资性物业的一个主要大类，其中又包含了办公、零售、酒店等物业。由于细分行业仍是不同的市场，仍需分别研究。海外根据零售地产的规模、形式又将零售地产又分为购物中心（shopping center）、区域购物中心(regional mall)、独立门店(free standing)等。本文主要研究商业地产中最具吸引力同时经营门槛也最高的零售型商业地产（海外称作retail property），并且以购物中心为主。按国际购物中心协会(ICSC)的定义：购物中心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施，拥有大型核心店、多样化商品街和停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。中国购物中心的建设始于20 世纪90 年代末期，至今约20 多年时间。除特别说明外，本文所指商业地产均指体量在3 万方以上的购物中心。图表1：房地产业务和商业地产业务分类资料来源：XXX市场研究部绘制 *本报告主要讨论零售型商业地产 1.2 商业地产：坐拥大消费价值链商业地产与住宅开发有商业模式上的本质差别。住宅开发的业务赚取的是销售住宅物业本身获取的利润，而商业地产则以持有物业为基础，将空间出租给商户，赚取固定租金（按面积计算）和抽成租金（按销售额计算）。因此其所在的价值链是大消费行业价值链。我们从租售比角度定量分析商业地产在消费价值链中的占比。以大悦城为例，2018 年6 个样本购物中心的总租金收入占当年零售额比例自2012 年至今有所下降的原因推测是由于刚开业项目收取固定租金为主，客流量和销售额还在培育期，分母较小。近3 年稳定在12%左右。华润置地公告披露的7 个2012 年以前开业的项目和27 个2012 年以后开业项目的租售比分别为14%、15%。

中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势

中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势核心提示：所谓的过剩只是相对的，不是绝对的。即便是在饱和的商圈里，只要有好的业态组合、优秀的运营团队，就一定有生存空间，而反面是，即便是在不饱和的商圈，如果业态不好，运营糟糕，那也早晚会被淘汰。中国商业地产的三大现状第一，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%～20%。而10%，是购物中心通常可接受的警戒线。第二，零售增长放缓、商业项目并购频现。可以说，2013年的商业地产（专题阅读）是你方唱罢我登场，观者应接不暇。一方面，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，虽跑赢GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，更是2004年以来的最低增速。另一方面，并购频现。华润吞并乐购，光耀东方收购中关村购物广场，王府井收购春天百货，银泰退出鄂武商，翠微并购当代和甘家口大厦等，2013年的并购案几乎是2012年的4倍。同时，还有很多未实现的交易同样应受关注，如物美并购卜蜂莲花流产，百佳欲卖又停，东方家园停业。其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。娃哈哈梦醒零售业，未来举步维艰。第三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。 2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2012年增长高达42.8%，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04%。所以说，电商增量大，实体体量大。另一方面，电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如：京东的全球第一家实体店在新加坡的Chinatown-point开业，聚美优品的首家实体店于2013年12月开业，乐蜂网也有实体店开业计划。实体店涉足电子商务，如万达上线万汇网，南京中央商场集团推出云中央，王府井百货启动网上商城等。连物流公司也来凑热闹，我们知道：让马云佩服的人不多，快递公司顺丰的老总王卫算一个，在5月18日，“我要发”的日子，顺丰在全国开业518家嘿客便利店，疯狂进入O2O，除可以提供快递物流业务、虚拟购物外，还具备A TM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维护等功能，此举势必会对电商格局和零售业带来冲击。四大问题第一，地方整体规划缺失、商业布局失衡。不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。第二，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。中国一二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了，我们再看看质。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京(楼盘)、广州(楼盘)优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10.0%。二线城市中，成都、沈阳

欧美商业地产新模式

欧美商业地产新模式——“生活方式中心” （一）“生活方式中心”的商户构成通过商户构成的数据，你不但可以知道一家商业中心的主要消费群体是哪一类人群，并可以知道它的功能和定位。 ICSC对美国106家现有的“生活方式中心”中的5238家商户进行了统计分析。统计数据表明，女装店在所有类别的店铺中数量是最多的，占总量的12.5%；紧随其后的是占12.2%的餐馆，而运动鞋、童鞋、男鞋、汽车用具和工艺品店的数量最少。在统计调查的106家“生活方式中心”的5238家商铺中，只有33家百货商场，占总量的0.6%。折扣店则更少，只有21家，占0.4%。最初构想的“生活方式中心”是一个开放式的购物中心，而不包含Mall式的主力店(anchor store)，但到上世纪90年代后期，一些开发商在“生活方式中心”里也引入了百货商场、折扣店或电影院等形式的主力店，形成了一种Mall与“生活方式中心”的混合形式。不过，这种趋势并未持续下去，因为这类店铺并不适合“生活方式中心”。相反，越来越多的零售商开始设法让自己的规模和布局适合“生活方式中心”的格局。（二）Mall与“生活方式中心”的比较大多数“生活方式中心”都不包括主力店(anchor stores)，因此比较Mall与“生活方式中心”的商户构成则是以非主力店 (non-anchor stores)为参考，同时比较非主力店的商户构成也更能反映出两者的差异之处。 GAFO商户(CAFO是北美行业分类体系中对家具家装用品店、家电电子产品店、服装、服饰店、运动休闲音像用品店、综合性商店的总称)在“生活方式中心”所占的比例为64.7%。而据ICSC的数据，GAFO商户在Mall非主力店中所占的比例是最大的，约占74.8%，这个差距反映出“生活方式中心”更强调的是餐饮和娱乐部分。在餐饮方面，Mall采用“大食代”式的快餐广场形式，因为购物者如果能够吃些小吃休息一下，他们就可以在里面停留更长的时间购物；而“生活方式中心”是以餐馆为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息一会儿喘口气，而是为了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。餐馆在“生活方式中心”的非主力店中所占的比例为11.3%，而在Mall中只占4.8%，从这个数据就可以看出餐馆在“生活方式中心”中的重要性。此外，在Mall的非主力店中，家庭服装、女装、女性饰品与女性用品类店铺的数量要高于“生活方式中心”，而其家具与家饰、家庭娱乐与电子类的商户要低于后者，其他的GAFO类商户比例基本相同。（三）哪个更具商户吸引力根据近几年的统计数据，一个显著的趋势是零售商们更喜欢选择“生活方式中心”作为他们新店的店址。“真正驱动‘生活方式中心’开发热潮的是消费者对它们的喜爱，这对于零售商来说就是转化为更高的销售额。” Poag & McEwen的总裁Terry McEwen 说。以Poag & McEwen的“生活方式中心”为例，其每平方英尺的销售额是400美元～500美元，而根据ICSC的数据，Mall的平均销售额是每平方英尺330美元。此外，“生活方式中心”的开放式设计使其共同租用区的费用要低得多，其平均费用是每平方英尺6美元，而Mall为15美元~20美元，导致“生活方式中心”的平均总租用成本为每平方英尺40美元~50美元，而Mall为每平方英尺70美元~80美元，总租用成本的大大降低也构成了对零售商的吸引力。尽管也有一些零售商在Mall的销售更好一些，但他们仍表示他们利润最好的店是位于“生活方式中心”里的店铺，因为“生活

商业地产市场分析

2004年郑州市非住宅市场分析 1.非住宅市场整体情况 2004年，郑州市共投放各类非住宅物业81.04万平方米，较去年增加24.63万平方米，占全年商品房投放的14.8％，投放量比去年同期增幅43.7％。其中商业物业投放67.48万平方米，办公物业投放8.12万平方米。全年共销售各类非住宅物业5239套，面积达43.59万平方米，较去年同期增加15.23万平方米，增幅53.7％。其中，商业物业销售4241套，29.46万平方米；办公物业销售359套，12.35万平方米；车库，地下室共计销售639套，1.78万平方米。销售价格方面，非住宅均价为5984元/平方米，较去年上涨806元/平方米：商业物业均价7294元/平方米，较去年上涨1356元/平方米；办公物业3492元/平方米，较去年上涨147元/平方米。与去年相比，纵观整个2004年非住宅市场，投放面积和销售面积大幅上升，销售价格一路上扬，商业物业的发展更是蓬勃一片。郑州非住宅市场呈现大好的发展势头。 2.非住宅市场投放情况 2.1年度投放情况

纵观2001年至今的非住宅投放情况，投放面积和项目数量一路上扬。投资者和广大开发商对郑州非住宅市场的巨大潜力和前景非常看好，投资开发热情日益高涨。2004年非住宅项目投放面积更是逐季度递增，全年投放面积是2001年的3.1倍，仅第4季度的投放面积就超过了2001年全年投放量。 2.2分类型投放情况 2.2.1商业用房投放情况 2004年商业用房投放面积67.48万平方米，占整个非住宅市场投放量的83.27％，是2003年投放量的1.8倍；投放项目较去年全年增加11个。今年商业投放又一个明显的特点就是，大体量商业物业的投资越来越受到青睐：单个项目面积超过5000平方米的就达到43个，比去年同期增加20个，它们的面积总和达到51.01万平方米，占全部商业用房投放量的57.6％；单个项目面积超过1万平方米的商业物业达20个之多：恒泰服饰广场和百年德化购物广场

商业地产未来发展趋势分享

未来中国商业地产发展趋势一、几种有开发潜质的商业地产总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。（1）中等规模的购物中心虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。

由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。（2）社区商业社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。（3）旅游地产目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。

商业地产项目的经营模式创新

商业地产项目的经营模式创新近几年，全国整体房地产开发投资增速由于经济、政策、预期等一系列因素影响，整体来说处于回落态势，但是商业地产的发展发展却出乎很多人意料的持续增长。尽管如此，商业地产也有过剩的问题，同质化竞争的趋势愈发明显。同时，全民电商时代的到来，使传统综合型商场陷入举步维艰的境况。另外，经济增速持续放缓等因素对商业地产营运的冲击也日益显现。激烈的市场竞争，对如何维护和提升“品牌”价值提出了很大的考验。如何去进行经营模式的选择，怎样冲出重围，是商业地产运营商殚精竭虑思考的问题。本文通过商业地产运营商在消费体验创新、数据技术创新、管理服务创新、市场营销创新、商业文化创新等方面的探讨，来进行商业地产创新经营模式的研究，以期为商业地产项目走出经营困局提供一些有价值的参考。标签：商业地产；经营模式；创新统计显示，2015年1-4月，中国房地产开发类总投资23669亿元，同比名义增长6.0%，增速比1-3月回落2.5个百分点。但其中，办公楼和商业营业用房的增长速度达到13.6%和13.9%。可以看出，全国整体房地产开发投资增速由于经济、政策、预期等一系列因素影响，整体来说处于回落态势，但是商业地产的发展发展却出乎很多人意料的持续增长。尽管如此，商业地产也有过剩的问题，同质化竞争的趋势愈发明显。根据统计机构统计数据显示，2015年底，主要城市商业地产综合体存量面积达到3.6亿平方米，数量达到1000个；2016年以后可能将突破4.3亿平方米，数量1200个。与此同时，电商发展也为实体商业带来了严峻的挑战，全民电商时代的到来，使传统综合型商场陷入举步维艰的境况。另外，经济增速放缓等因素对商业物业营运的冲击也日益显现。在激烈的市场竞争背后，对如何维护和提升“品牌”价值提出了很大的考验。商业地产的转型和差异化运营势在必行，如何去进行经营模式的选择，怎样冲出重围，是商业地产运营商殚精竭虑思考的问题，以下通过数据技术、消费体验、市场营销、商业文化、管理服务创新方式来探索商业地产创新经营模式之道。一、消费体验创新体验式商业地产的兴起，源于当前线上消费线下体验商业运营模式的兴起。在这一趋势下，商业项目在业态组合发展上出现了新的潮流，原先零售类业态从70%—80%到下降至30%-40%，体验式业态诸如儿童教育、餐饮、娱乐、等休闲业态却蓬勃兴起。某些商业地产项目还会在主题性上有侧重，提升人文、艺术、生态、环境等氛围，从而使得项目更加顺应社会发展的潮流，以形态升级与业态品牌的多元化、体验化和新鲜化来吸引消费者，吸引更多更广的客户群。例如以万达为首的商业地产项目经营的诸如游乐广场、动漫人物、主题摄影、早期教育、生日派对、亲子餐厅、职业体验等功能区，鉴于这些儿童游乐体验活动非常符合广大家长的生活方式及消费心态，所以有效提升了商场的人流量和经营业绩。同样是主题运营，“儿童”之外还有“女性”、“饮食”主题等等。最近两三年，保龄球馆、高尔夫球馆、艺术展览、医疗诊所等也开始成为购物中心新宠儿。尤其是文

2019年商业地产行业分析报告

2019年商业地产行业分析报告 2019年9月

目录一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5) 1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6) （1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6) （2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7) ①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7) ②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7) （3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8) 2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9) （1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9) （2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11) （4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12) 3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13) 4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14) 二、重点商业地产公司简析 (14) 1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16) 2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20) 3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23) 4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27) 5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30) 6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32) 7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35) 8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)

商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整体行业供需维持弱稳。租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间。稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时，获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台，享有央企信用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2）华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式，持有物业规模处于行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得益于国企资质，融资优势突

商业地产各类业态选址基本要求和条件(精华)

商业店面选址要求目录：一、经济型酒店二、咖啡店三、超市四、火锅店五、普通餐厅连锁快餐厅六、面馆七、一般精品店、服饰、运动品牌专卖店八、酒吧、茶餐厅等九、电器卖场十、国美电器十一、KFC 麦当劳一、经济型酒店选址要求： 1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。 2、建筑要求：独栋，周边有停车场。 3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。 4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。二、咖啡店选址要求：商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。面积和租期要求：一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。三、超市选址要求： 1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。物业要求： 2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳； 3、面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。 4、合作方式：租赁、联建、购买四、火锅店选址要求： 1、商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。 2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺

2020年中国商业地产行业市场现状及发展前景分析未来将进一步加强精细化运营

2020年中国商业地产行业市场现状及发展前景分析未来将进一步加强精细化运营 1、中国商业地产投资：占比趋于下降商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。 2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。

2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。

2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比上涨的商圈占14.7%，租金环比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈(购物中心)租金与上期持平。 2020年上半年，随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业全面恢复仍需较长时间，商铺租金水平在短期内依然承压。

商业地产选址六要素

商业地产选址六要素首先，我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所，例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。前四类在市区居多，而最后一类的商贸中心，是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城，地处较偏远或建造于特定位置。对于日常消费办公类的商业地产选址，我们这里要谈到四点要素：位置、配套、消费结构、发展空间。第一，位置为王：好的位置不是说绝对的就会带来好生意，带来旺人气，但所谓的好位置100%跟风水有关。举个例子，南京中央、新百所处的步行街区域中，也就是在屈臣氏的街对面，一茶一笙的楼下商城，开了多少年，换了多少个经营者，依然冷清，懂得朋友看的很真切，那个位置就是死穴，做什么都会关门打烊的。所以做商业地产选址的人士，对于风水还需要有一些研究才是。另外在位置的选择上，要清晰界定商圈，项目所在商圈的功能是什么，怎么区隔与交集商圈，你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。第二，配套：你开餐饮，周边就需要有停车位；你开炒货店，旁边就应该有饮料店；简单通俗的道理，配套的周全会让消费者快速养成消费习惯，而先入为主的消费印象分尤其重要，试想第一次来消费，这也没有、那也没有，还会有愉快的后续吗？当然，商业项目的配套是个严谨而又专业的课题，项目内部的配套设施，周边的配套设施，不能过度重复、叠加效果相得益彰，才能有效吸引投资者和消费者。第三，消费结构：我们选址的目的是什么？建造项目---招商---开业---管理经营。而不论是招商环节还是经营管理环节，消费者始终是我们要着重研究的对象，所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论，这样在项目定位、对外推广宣传中，才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好，亦可选择好针对性的营销工具。第四，发展空间：这里的发展是指项目的延伸性，我们在经营一个项目，前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划，那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故，我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等，亦需要考虑到发展起来之后的，商业项目的扩张、升级等等，做好了提前的物理空间和经营空间的规划，有了既定

商业地产的特点分析

第一章商业地产行业概述近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。一方面，商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非理性时代，高昂的地价，紧锣密鼓的宏观调控政策，无一不进一步逼迫地产开发商寻找新的蓝海。第一节商业地产基本概念一、商业地产定义商业地产的定义分广义与狭义。广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。本报告所研究的商业地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。二、商业地产分类商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，将其分为8类。表1商业地产分类表

资料来源：世经未来整理三、商业地产的特点相较于住宅地产，商业地产具有许多特点：（一）收益性强，但具有不确定性住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。（二）投资规模大大型购物中心，shoppingmall等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有2-3年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。（三）投资风险大住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。（四）经营方式、内容多样，管理要求高在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业房地产的盈利状况。第二节商业地产在国民经济中的地位和作用一、房地产为经济发展作出巨大贡献早在1999年，国家就明确提出要把房地产培养成为我国的支柱产业，而房地产业由于其投资规模大，关联行业众多，直接涉及人民的日常生活，对我国经济发展的促进作用不言而喻，主要体现在：（一）房地产拉动经济增长第一，房地产开发投资占固定资产投资比重长久稳定。投资是拉动经济三驾马车中最为得力的一个，而固定资产投资中，房地产投资所占比重一直处于较稳定的态势，连续十年保持在15%以上，间接表明其对经济的促进作用是持续而平稳的。第二，房地产开发投资拉动GDP增长，贡献率大福攀升。我国房地产从1999年开始，进入快速发展阶段，2000年到开始，房地产开发对GDP的贡献率、拉动率持续走高，分别由9%上升到03年的15%，由0.9%上升到07年的2.3%，08年受到金融危机的影响，国内生产总值增加值开始回落，09年更是进一步下挫，而房地产行业依然坚挺，增加值基本持