五根调解工作室案例 邱某、陈某与万某峰借名买房合同纠纷案

[案情介绍]

2012年5月5日被申请人邱某、陈某出资98万元购买南昌市红谷滩新区某小区1单元506室，面积86平方米住房壹套，该房登记在被申请人万某峰的名下（房产证号：洪房权证红字第

XX号）。现被申请人邱、陈将此房出售并过户给申请人文某（见二手房买卖合同），并于

调解之日将南昌市红谷滩新区某小区1单元506室住房壹套、购房发票、钥匙壹把及房产证

交付给申请人文某，被申请人邱、陈给予配合过户。因买卖双方就房屋买卖及交付发生争议，现向贵委申请调解。

[调解经过]

当事人均系亲属，且为借名购房行为。为了防止借名买房引起本案家庭矛值纠纷，避免财产

转移行为发生，调解员核实当事人提供的证据，并向当事人夫妻进行了调查。经调解员调查

可以认定2012年5月5日被申请人邱某、陈某出资98万元购买南昌市红谷滩新区某小区1

单元506室，面积86平方米住房壹套，该房登记在被申请人万某峰的名下（房产证号：洪房权证红字第XX号）之事实双方并签订了《房屋买卖出资合同》. 经过调解员耐心做双方当

事人的人，通过对合同法及物权法的相应条款的学习，双方当事人自愿达成了调解协议。

[调解结果]

经调解协议双方达成如下协议：1、被申请人柯某、邱某峰某确认南昌市红谷滩新区某小区1

单元506室，面积86平方米住房壹套为被申请人邱某、陈某出资98万元购买的财产；2、于签调解协议书之日将南昌市红谷滩新区某小区1单元502室住房壹套、购房发票、钥匙壹把、房产证壹本交付给申请人文某，申请人文某是该房屋的所有权人及实际占有人和使用人；3、被申请人柯某、邱某峰配合申请人文某办理房屋过户手续。

[调解体会]

为了妥善调解此案调解员通过调查分析可以从如下几个方面做调解工作.

一、当事人签订的《房屋买卖出资合同》对小王是否具有约束力？

当事人系亲属关系，在当事人签订《房屋出资买卖合同》时，柯某、邱某峰口头同意，代为

与邱某、陈某签订了本案的合同，同时邱某、陈某以事实行为向柯某、邱某峰表示对该合同

权利义务的认可，并未明确表示拒绝，即柯某、邱某峰依据《房屋买卖出资合同》的约定履

行了合同义务，配合邱某、陈某以其名义代为订立了房屋买卖合同及按揭贷款合同，并协助

柯某、邱某峰办理了产权、还贷的相关手续，根据《合同法》第37条之规定：“采用合同书

形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务的，对方接受的，该

合同成立”，本案的《房屋买卖出资合同》对柯某、邱某峰发生法律约束力。

二、《房屋买卖出资合同》是否违反《物权法》关于不动产登记的规定

首先，本案如依据《房屋买卖出资合同》提起诉讼，诉由为合同纠纷，属于债权法律关系范畴，其成立、生效等问题均依债权法的规定处理，而物权登记制度只可能影响当事人物权变

动效果或者影响其权利对于第三人的效力，因此，本案应适用《中华人民共和国合同法》，

而非《物权法》。

其次，根据《物权法》第15条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动

产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。结合本案，如本案诉请的是合同行为，而物权登记制度是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系一起的，是一种物权变动的公示方法，登记并不

针对合同行为，如果当事人之间仅就物权变动达成合意签订合同，而没有办理变更登记，该

合同仍然有效。本案《房屋出资买卖合同》明确约定了以物权变动的为目的的原因行为，即

基于邱某、陈某为该房屋的实际出资人、实际所有人的原因，柯某、邱某峰负有协助邱某、

陈某办理房屋产权变更登记的义务，柯某、邱某峰依法依约应当履行其合同义务。

最后，本案《房屋出资买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，双方当事人均依据合同约

定履行了相应义务，该合同没有违反法律的强制性规定，在现行的民事法律上针对“以他人名义购买卖房屋的行为”没有禁止性的强制性规定。现柯某、邱某峰违反合同约定，违背诚实信用原则，并造成了邱某、陈某的损失，依法依约应承担继续履行合同并赔偿损失的法律责任。邱某、陈某作为实际出资人，是真正意义上的权利人，而柯某、邱某峰只是形式上的权利人，该房屋归邱某、陈某所有，柯某、邱某峰应当协助邱某、陈某办理房屋产权过户手续。

[法律链接]

《合同法》第四条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准，登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习情履行通知、协助、保密等

义务。

《物权法》《物权法》第15条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动

产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。

第三十九条所有权人对自已的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

《中华人民共和国人民调解法》第三条人民调解委员会调解民间纠纷，应当遵循下列原则：（一）在当事人自愿、平等的基础上进行调解；（二）不违背法律、法规和国家政策；（三）尊重当事人的权利，不得因调解而阻止当事人依法通过仲裁、行政、司法等途径维权.