黑龙江省物业管理条例

市城镇住宅区物业管理办法

第一章总则

第一条为加强城镇住宅区管理，规范物业管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于本市城镇规划区域内住宅区的物业管理活动。

第三条本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相配套的公用设备、设施和相关连的场地等。

本办法所称业主，是指物业的所有人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理，是指依法设立的物业管理企业受业主和业主委员会的委托，按照合同对物业进行有偿维护、修缮、管理以及提供相关服务。

第四条凡具备条件的本市城镇住宅区均应实行物业管理。物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。

第五条市房产行政主管部门（以下简称市房产部门）是本市物业管理工作的行政主管部门，其主要职责是：

（一）贯彻执行国家、省和本市有关住宅区物业管理的法律、法规和规章，制定本市有关住宅区物业管理的办法和规定。

（二）对本市住宅区物业管理进行行业指导、监督与检查。

（三）对住宅区物业管理企业进行资质审查和业务指导。

（四）对住宅区物业管理资金使用情况进行监督、检查并负责管理维修专项资金。

（五）对住宅区物业管理人员进行培训，发放物业岗位证。

（六）组织查处住宅区物业管理中的违法、违章行为，受理有关投诉。

县（市）房产管理部门是其所在行政区域的住宅区物业管理工作的行政主管部门。

城建、工商、规划、市政、公安、交通等行政主管部门应按照各自的职责，做好物业管理工作中相关工作的指导和协调。

第二章业主大会与业主委员会

第六条一个物业管理区域成立一个业主委员会。业主委员会是在物业管理区域内，代表全体业主以及使用人对物业实施自治管理的组织。业主委员会委员由业主大会或业主代表大会选举产生。业主委员会应当由业主及业主代表组成。

业主委员会是业主大会和业主代表大会的执行机构。

第七条业主大会由物业管理区域内全体业主及吸收的若干使用人组成。业主人数比较多的区域，应按比例推选业主代表，组成业主代表大会。住宅按户推选代表；办公、企业和商业用房以每１００平方米为一个单位推选一名代表。

业主大会或业主代表大会应当有过半数业主或业主代表出席。业主大会和业主代表大会

作出的决定，应当经过半数业主或者过半数业主代表通过。

业主大会或者业主代表大会应当邀请所在地派出所、居民委员会和使用人代表列席。

第八条业主大会或者业主代表大会行使下列职权：

（一）选举或罢免业主委员会。

（二）审议通过业主委员会章程和业主公约。

（三）听取和审议物业管理服务报告。

（四）决定物业管理的其他重大事项。

第九条业主委员会应当自选举产生１５日内持下列文件向市（县）房产部门备案：

（一）业主委员会成立申请书。

（二）业主委员会成员名单。

（三）业主委员会章程。

第十条业主委员会应当维护全体业主以及使用人的合法权益，履行下列职责：

（一）召开业主大会或业主代表大会，报告物业管理实施情况，制定业主委员会章程。

（二）选聘物业管理企业，签订物业管理服务合同。

（三）制定业主公约。

（四）听取业主以及使用人的意见和建议，监督物业管理企业的服务活动。

（五）审议物业管理企业对房屋大中修或其他重大改修项目的报告，监督检查本款前列项目费用支出情况并协助物业管理企业筹集资金。

（六）审议物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算。

（七）配合物业管理企业监督检查业主遵守物业管理的规章制度和履行义务情况。

（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

第十一条业主公约自业主大会或业主代表大会审议通过之日起生效。

业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地房产部门备案。

业主公约示范文本由市房产部门制定。

第十二条业主大会、业主代表大会和业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的业主、使用人具有约束力，但不得与法律、法规、规章相抵触。

第三章物业管理

第十三条具备下列条件之一的住宅区，可划定为一个物业管理区域，实行物业管理：（一）公有住宅建筑面积出售达３５％以上的。

（二）新建商品住宅入住率达６０％以上的。

（三）已交付使用的物业建筑面积达３５％以上、不足６０％，但使用期限已超过一年以上的。

单栋楼房或数量较少的住宅区，可根据实际情况成立业主小组，实行自治管理。

第十四条从事物业管理的企业应经市房产部门物业管理资质审查批准后，持物业管理资质证书到工商行政管理机关核准登记注册并领取营业执照，向物价部门申领收费许可证。

未取得物业管理资质证书、营业执照和收费许可证的企业，不得从事物业管理服务活动。

外地企业在本市从事物业管理服务的，应当取得本市的物业管理资质，办理工商登记和领取收费许可证。

第十五条物业管理范围：

（一）房屋管理

１、维护规划、设计的严肃性，禁止使用单位或个人破坏、改造房屋结构、平面布局。

２、对房屋定期进行检查、维修，禁止在公共场地、楼房共用部位私建、乱建以及擅自凿门开窗。

（二）环境管理

管理和保护住宅区的环境，制止乱贴乱画、乱抛、乱堆、乱放行为和噪声污染，做好美化环境工作。

（三）卫生管理

１、清扫住宅区的道路、绿化带和公共场所并保持整洁。

２、及时清运垃圾，对卫生设施进行清理、保洁，保持住宅区卫生。

３、制止饲养家禽、家畜行为（经有关部门批准饲养的犬类除外）。

（四）绿化管理

１、对住宅区进行绿化，对绿化带、园林小品以及树木、花草等进行专业化管理养护。

２、制止破坏住宅区绿化工作行为。

（五）治安管理

１、住宅小区设巡逻队。接受公安部门指导，建立住宅安全１１０报警联网。

２、建立住宅小区安全、防护档案。

（六）车辆管理

１、设车辆看护站，为用户提供服务。

２、制止车辆乱停乱放。

（七）市政设施管理

对住宅区内道路、上下水管道、水井、消防等市政设施进行管理和养护。

（八）市场管理

对住宅区内的市场进行管理，防止商贩场外经营和乱摆乱卖及破坏环境卫生。

（九）提供有偿便民服务。

（十）对住宅区附属配套设施实施租赁经营管理。

第十六条物业管理企业接受委托从事物业管理服务活动，应与业主或者业主委员会签订物业管理合同。物业管理合同应当载明下列内容：

（一）业主委员会和物业管理企业名称、住所。

（二）物业管理区域的范围和管理项目。

（三）物业管理服务内容。

（四）有关物业管理服务的要求和标准。

（五）物业管理服务费用。