物权法第六章介绍

最高人民法院关于审理建筑物区分所有 权纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释》第4条：业主基于对住宅、经营性用房等专 有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其 专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权 。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除 外。 第14条：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共 有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请 求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失 的，人民法院应予支持。
( 2) 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，履行 义务 业主对建筑物专有部分以外的共有部分履行的义 务包括：①对共有部分保持现状的义务，不得分割共 有部分（如一楼的业主分割一层地面绿地为其所用） 、 业主有不得侵占共有部分的义务（如楼道内业主乱 堆、乱放杂物，这对消防安全造成极大隐患；小区内 业主乱搭、乱建对交通造成不便）、 业主应具有不得 改动共有部分设臵和结构的义务（如业主在装修期间 改变集中的给水、排水、供电、供气管线；改变梁、 板的搭设位臵）。②按照共有部分的本来用途使用共 有部分的义务（烟道与风道不可合二为一；不能将管 道供暖改为地热供暖等等）。③费用的负担义务（如 业主应该按时、按数额的交纳物业管理费）。若业主 不按时缴纳，物业公司可提起诉讼，但不得终止服务
法院经审理认为：原、被告签订的前期物业管理服务 协议中有关装修管理的规定，不违背法律及行政法规 的强制性规定，双方都应遵守。被告在一楼厨房外搭 建房屋的行为已违反了自己承诺的义务，也违反物业 服务公司的物业管理规定，侵害了其他业主的利益， 被告应承担违约责任。故法院判决被告贾某拆除其搭 建的房屋。 分析：本案中，业主未经物业服务公司准许擅自搭建 平房，且在被通知的情况下未予理睬，继续施工，已 违反了相关法律法规的强制性规定。在此过程中，物 业服务公司已对业主的违法行为予以制止但没有奏效 ，在规划环保局通知物业公司违章建设之后，物业服 务公司向法院起诉业主，至此，物业服务公司已履行 了相应的义务，房产管理主管机关可以对业主直接予 以行政处罚。
物权法
第六章业主的建筑物区分所有权
一、《物权法》中涉及到物业管理的相关规定

在《物权法》中涉及到的物业管理方面的内容主要集中在本 法的第六章业主的建筑物区分所有权中，其中第七十条是对 此方面作以总的概述： 业主对建筑物内的住宅、经营性用房 等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共 有和共同管理的权利。总结起来《物权法》主要从法律层面 界定了建筑物所有权所包括的三项权利，即业主对其建筑物 专有部分享有专有权；业主对建筑物专有部分以外的共有部 分享有共有权；业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有 共同管理的权利。其主要作用在于划分业主和物业公司之间 的权利关系的同时也使住宅小区内相关权利、义务划分而变 得清晰。下面我便从这三个方面作具体的分析、阐述。
案例：贾某及家人嫌锁住别墅一楼厨房太小 ，计划在厨房外建一间平房。2004年10月， 贾某开始建房。2004年10月16日、10月24 日，物业服务公司分别向贾某送达通知，要 求被告停止建房。贾某未予理睬，继续施工 。2004年11月17日，郑州经济开发区规划环 保局通知物业公司，称该公司有未办理有关 规划手续而进行建设的现象，已违反了城市 规划法。后该房建成投入使用，物业服务公 司便以贾某违约建房为由诉至人民法院，要 求贾某拆除违规建筑，恢复原状。
1、对于业主违反相关禁止性规定的违章搭建、改 建行为的处罚权在有关行政管理部门。对于业主 的违章搭建行为，物业公司的法定义务是劝阻、 制止业主的相关行为并及时报告有关房屋行政管 理部门。 2、业主违反法律规定及物业管理公约擅自建筑违 章建筑，其应该对自己的行为直接负责。同时， 物业服务公司作为物业管理主体，对小区内安全 负有监督管理职责，物业服务公司对其未尽到监 督管理职业的不作为行为负责。
二、业主对其建筑物专有部分享有专有权

1．建筑物专有部分的含义 所谓专有部分指的是具有相对独立的建筑 构造和使用价值的建筑物部分，对该部分所有 权人拥有专门的所有权。我认为对于业主来说 他的专有部分的衡量尺度主要指业主所拥有该 建筑物建筑面积的所有权及相应土地的使用权， 其中建筑面积包括公摊面积及套内面积，它们 分别以《房产证》和《土地证》上的权限面积 为根据。
其中《物权法》中尤其对现阶段比较常见、突出的问题——将住宅 改为经营型用房给予明确的规定，在小区内我们经常会看到有些业 主将住宅改装为营利性店铺，比如百货店、棋牌室、台球室、小面 馆、房屋中介室等等。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法 律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改 变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有 利害关系的业主同意。”我认为《物权法》规定“将住宅改为商业 用房”需要具备两个条件：规定中的“法律、法规以及管理规约” 指依照法律办理相关的工商登记和税务登记，领取营业执照，接受 工商、税务、卫生、环保、公安等部门的监督管理，不能逃避法定 的义务；规定中的“须经有利害关系的业主同意”应当理解为足以 受到经营行为影响的业主，一般是指离经营者住宅较近的业主，如 果影响范围较大或者对影响范围有争议，可以提交业主大会或者业 主委员会讨论，由他们来决定是否同意经营，或者由他们来确定需 要经由其同意的业主范围。
2．建筑物专有部分专有权的含义 建筑物专有部分专有权的含义主要体现在两个方面： （1）在专有权中建筑专有部分的规定 我国《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部 分享有占有使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危 及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”该条款 前半部分规定了专有部分所有权的内容，后半部分对行使专 有部分所有权进行了限制。“业主行使权利不得危及建筑物 的安全”是指不得滥用专有部分所有权、“不得损害其他业 主的合法权益”，这意味着专有部分所有权也要接受不动产 相邻关系的限制。例如，业主在入住装修时为了室内格局美 观砸坏承重墙，楼体承重方式遭到人为破坏，导致室内或邻 居家的墙体、梁产生大面积的裂缝；业主私改水电管线不当 ，造成水管跑水，楼体大面积停电等等，这些就是危及建筑 物的安全、损害其他业主的合法权益的典型案例。
（2）专有权在共有部分所占份额的表述 《物权法》第七十六条决定：筹集和使用建筑 物及其附属设施的维修资金； 改建、重建建筑物 及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三 分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主 同意。其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积 过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 可见在《物权法》中专有部分所有权的量化标 准是所有权所占的面积，面积大小决定了共有部分 持有份额的多少以及在共同管理中所拥有的表决权 的大小。
三、业主对建筑物专有部分以外的共有部分享 有共有权


1．建筑物共有部分的含义及范围 建筑物共有部分指除专有部分以外的为建筑物区 分所有权人共享的、 与区分所有建筑物不可分离的、 不能独立存在的全部空间。 物业小区中共有部分包括的范围：（1）同幢建筑、 同一单元建筑物所共用的墙壁、梁柱、天花板、地板 等境界部分、与本单元建筑物所有权人共用的楼道、 走廊、 管线及其他共用的相关部分。（2）同幢建筑 物所有权人所共享土地使用权、基脚、建筑物顶或屋 顶花园、电梯、出入口、地下室、以及与该幢建筑有 关的属于该幢建筑物所有权人共享的部分。（3）住 宅小区内建筑物所有权人享有的公共设施， 如住宅小 区内的花、草、树、木、属于共有部分的游泳池、相 应的用于住宅小区内建筑物区分所有权人休闲的楼台 亭榭、健身设施、住宅小区内的交通设施、 围墙、 大门等以及该些设施所占之土地使用部分。
四、业主对建筑物专有部分以外的共有部分 享有共同管理权

各国的立法一般都规定建筑物的区分所有权人必须组成管 理团体，以解决因建筑物共有部分而产生的各种问题，我国 也是如此。因而，共同管理权指的是某管理团体对建筑共有 部分享有共同管理的权力。我国《物权法》第七十五条到第 八十三条对共同管理权做出了详细的规定，它强调了全体业 主、业主大会和业主委员会作为管理团体，在物业管理中负 有共同管理建筑共有部分的职责。同时本《物权法》也对住 房维修基金的问题做以详细的规定，例如，第七十九条“建 筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同 决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的 筹集、使用情况应当公布。”
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2．建筑物共有部分享有共有权的含义 《物权法》第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部 分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。我认为 可以从两个方面进行理解： （1）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利 业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，它包括：①对 于使用权，业主对公共的楼道、绿地等以上所列举的部分享有使 用权。②对于知情权、监督权、收益权来说。例如我们物业公司 经常会同意小区内的电梯广告、楼顶广告、楼面广告和路边广告 进入小区。对于这笔费用每年应与物业费收支明细一起在小区的 布告栏中予以公布。③对于处分权来说。例如我们经常会看到有 部分业主利用共有用地来非法乱搭、乱建；由于此类房屋占用的 是小区公用部分，因此从《物权法》的引申含义中我们可以得出 ：业主对共有部分享有处分权，建造之前违建的业主必须征得住 宅小区内业主大会总表决权的三分之二以上同意，未经同意的物 业公司可以责令予以拆除。