上海新天地旧城改造

太平桥旧城改造
A太平桥人工湖绿 地，占地4.4万，水 面面积1.2万，已成 为市中心景观 B新天地，占地3万， 建面6万，分南、北 里
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E瑞安集团总部大楼， 区域的标志性建筑
D企业天地，甲级写 字楼区，总建面50 万
C翠湖天地，高级 住宅小区，总建面 68万
二、上海新天地简介及改造策略
项目概述
•
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改造后
整体效果
三、规划成果
上海新天地改造前后对比，改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心，成为城
市新地标。
改造前总平面图
改造后总平面图
l旧居改造前后对比
– 主要保留了建筑外墙，重建建筑内部
旧里
– 将居住功能改为商业用途
新里
改造中旧居
由于改造后建筑需要兼顾演出和 餐饮功能，内部需要宽敞与能承 受大荷载的空间和供舞台演出用 的机电设施。因而建筑除了外墙 之外，里面的基础、上下水道到 屋顶全部需要重新建造。外墙有 些部分则进行修补与加固。
步行系统图
• 新天地在设计之初就考虑到了 广场和开放空间的设计，绿色 的区域就是新的设计理念中的 开放空间，多样的商业空间沿 着开放空间布置，可以吸引大 量的消费对象和休闲人群，步 行的主轴也是玉开放空间相融 合的，蓝色的箭头代表着上海 石库门建筑中非常有特色的巷 道，尺度宜人，这里静寂和开 放空间的喧闹形成了鲜明的对 比，可以更深层次的领略上海 石库门建筑的深刻内涵。
上海新天地 旧城改造分析
目录
上海新天地改造前现状分析 上海新天地简介及改造策略
规划成果 总结及评价
一、新天地改造前现状分析
区位分析
上海新天地位于市中心卢湾 区淮海中路东段，高架桥交 汇点，原法租界1914年第三 次扩建的旧式里弄住宅。北 至太仓路；西至马当路；南 至自忠路；东至黄陂南路
新天地的历史发展
一个建筑、一个实践、一种理念，一种探索，在追求 目的最大化的过程中，下面四种因素必须要得到高程度的关 注：
1、可利用和挖掘的现有基础。 2、小环境的建设目标与大环境基础的契合。 3、善用外界因素，追求与自身目的的良性互动。 4、利用现代手段加强自身形象的推广，以及与外界的 即时沟通。
功能分区
• 图中大红色区域是商业文化 区，这块区域主要是沿街的 商业和商业娱乐步行街。里 面主要是西餐店或者酒吧， 上海人的夜生活比较丰富， 还有不少外国友人来这里聚 餐休闲，为这里的生活融入 了西式元素，橙色的区域是 整个新天地的展示盒办公区 域，这里担任着对整个片区 的宣传和管理职能，绿色区 域是历史悠久的古建筑。
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运营模式
只租不卖，管理与经营分离
上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营力， 吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求 商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几乎天 天都有推广活动。
租金节节攀升：
2003年 15美元/平米·月 2007年 25-35美元/平米·月 …… 现有的98家租户中，85%来自 中国内地以外的国家和地区。
改造前
上海的石库门里弄在许多年轻人的 思想上依旧是破旧、拥挤、恶劣居 住条件的集中表现。
改造的背景
• 随着上海经济的大发 展，位于上海中心区 的新天地成为了上海 旧区改造的重点改造 区域，20世纪末，瑞 安集团提出了改造太 平桥的新规划，新天 地在这次改造中迎来 了新的转机。
太平桥总体规划
新天地是太平桥改造规划的一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿元，动迁 费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个，原居住 人口7万人
上海新天地广场定位
• 根据项目本身的特点，香港瑞安集团把项目定位为一个具上海 历史文化风貌的都市旅游景点，以上海近代建筑的标志——石 库门的建筑旧区为基础，改造成集国际水平的餐饮、购物、酒 店、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。
开发理念
• 存表去里： 对保留建筑进行必 要的维护、修缮，保留建筑外 观和外部环境，对内部进行全 面更新，以适应新的使用功能 。
上海新天地是太平桥地区重
建计划的第一期发展项目，是一
个具上海历史文化风貌的娱乐购
物热点。
•
该项目占地三万平方米，建
筑面积约六万平方米，以中西合
璧、新旧结合的海派文化为基调，
将上海特有的传统石库门旧里弄
与充满现代感的新建筑群融为一
体，创建既具传统风貌，又具现
代化功能设施的聚会场所，提供
餐饮、零售、娱乐、文化及服务
l核心区改造前后总平面图对比 – 改造期1996-2000年 – 改造前为高密度旧宅区 – 改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市 新地标，吸引大量游客。
改造后建筑
新天地项目指标
n占地面积：约3万平方米 n 建筑面积：5.56万平方米 n 建筑覆盖率：56% n 开发商：香港瑞安集团 n 规划顾问：本杰明•伍德（Wood and Zapata Inc.） n 建筑顾问：新加坡日建设计事务 所、上海同济大学建筑设计研究院 n 日均客流量：约2万人次，周末节 假日达到3万人次
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盈利模式
商业先期提升区域价值
n 上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，对罗康瑞而言，改造石库门只不过 是他的一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。 n 由于“新天地”的品牌效应，带动了周边区域价值的提升： 地价提升：从1999年的每平方米8000元～10000元，到2004年的每平方米20000元。 房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元；
市中最有活力的人群。
统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。
多赢的局面
Baidu Nhomakorabea
瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政府商 议， 要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴建高楼， 创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投资效益； 政府因为解决了里弄窳陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因城市开 发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益； 社会大众及国内外旅客也因为有了独特的、更新的、更好的旅游据点而受益。
西湖新天地
宁波新天地
仲量联行亚洲区董事陈立民表示：“复制 ‘新天地’模式有困难，即便新天地的‘缔 造者’瑞安与罗康瑞也并未成功。瑞安目前 将‘新天地’模式推广到了很多城市，如杭 州、宁波、重庆等都有，但也并未取得像上 海一样的成功。”
上海老头不能克隆
在上海看到的最有意思的事是：经常有一些上 岁数的上海老头坐在路边吃冰激凌。上海人对此并 不奇怪：“还吃奶油蛋糕呢，怎么了？”。上海确 实是一个非常“海派”的城市，这跟它的历史有关 ，在“西化”年头比较长之后，从小“经常吃冰激 凌之类”的小孩变成了老头，老头当街吃冰激凌也 便成了很自然的事情。
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复制能否成功？
“上海新天地” 的复制
作为一个理想的既保留城市人文气质又宣扬物质文 明的案例，“新天地”已经成为一种时尚的符号象征。 成功的案例总是容易被后来者模仿。在全中国，“新天 地”正在不断被其它城市的推崇者放大，不少城市的地 产项目正在力图拷贝新天地的模式，在自己的城市引入 全新的商业地产概念和树立坐标性景观。
上海新天地的原版只能在上海，别的城市的“新 天地”只能借鉴，不能照搬，一定要根据当地的消 费水平和地域文化来进行理性规划。
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四、总结
上海新天地广场成功奥秘
上海新天地广场的聪明在于，用内在传统的文化，包 装现代的生活。用建筑表达这个城市内 心的对传统的留恋 ，用生活方式表述这个城市对现代文明的渴望，用精心经 营的文化掩饰商业竞争的 残酷。
项目的成功不只是因为让石库门焕发了生机，而是因 为营造了一个包括商业文化、历史文化在内 的良好氛围。 这种氛围是上海新天地广场成功的关键
式公寓等设施，露天茶座及酒吧、
广场表演和步行街等特色，令项
目倍添新意。
• 开发目的：以上海近代建筑的 标志——石库门建筑旧区为基 础，改变石库门原有的居住功 能，创新地赋予其商业经营功 能，把这片反映了上海历史和 文化的老房子改造成集国际水 平的餐饮、购物、演艺等功能 的时尚、休闲文化娱乐中心。
• 项目取名：“新天地”源于 “一大”的灵感，“一”“大” 合起来是个“天”字，与天对 应的是“地”。
• 石库门建筑是在上海开埠后大 量建造的，1900年后法租界扩 展到太平桥地区，这里就大量 建造了石库门里弄。
• 到20世纪的二三十年代这里发 展成为了设施齐全的商住区。
• 到30年代后太平桥开始衰败， 新天地石库门里弄就成为了破 旧、拥挤、恶劣居住区。
改造前的现状
• 到90年代，太平桥地区除了极 少数新式里弄和新工房外，绝 大部分是旧式里弄，建筑陈旧 ，建筑配套不足，市政设施和 绿化缺乏，属于上海旧区改造 范围。
1.2－1.4万平米
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五 层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、 酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
零售/服务 45％ 1万平
艺术休闲娱乐 18％ 0.4万平
手法的创新 瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部
的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅 表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。
优越的区位 不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城
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零售：餐饮：休闲娱乐=38％：42％：20 ％
北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平。
餐饮
零售/服务
艺术休闲娱乐
22家，其中11家为欧美风 24家，主要为工艺品、饰 12家，主要为酒吧、艺术
味
品、家居用品
工作室、迪士高等
35－40％
35－40％
20－25％
1.2－1.4万平米
新天地项目成功因素总结
观念的进步 以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产
的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护 的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与 历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。
• 整旧如旧 翻新创新：以保留 房子原貌为原则，但内部则进 行了翻天覆地的改造，现在的 新天地石库门弄堂，外表依旧 是昔日的青砖步行道、清水砖 墙和乌漆大门等历史建筑，但 内里则设有中央空调、自动电 梯、宽带互联网，把它改造成 全新概念的经营消费场所。
外观修复
内部改造
外 表 特 色 的 保 留
规划特色
建筑质量
• 从保护历史建筑的角度、 城市发展的角度以及建筑 功能的角度作多方面考虑 ，建筑设计师最后决定在 整体规划上保留北部地块 大部分石库门建筑，穿插 部分现代建筑：南部地块 则以反映时代特征的新建 筑为主，配合少量石库门 建筑，一条步行街串起南 、北两个地块。
改造历程
商圈 地铁口
商圈 地铁口
新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。
以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000元/ 平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/平 方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其上涨 幅度仍超过4倍。
2001年进度 新天地北里（商业）
绿地、人工湖
1997年 规划构想 1998年 拿地 1999年 新天地北里动工
中心绿地及人工湖动工
2001年 新天地北里开业（商业只租不售）
中心绿地及人工湖开放
2002年进度 新天地南里（商业、公寓）
新天地南里动工 住宅一期动工
写字楼一期动工
2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售）