思源05月成都德商外金沙项目营销策略报告(汇报稿)PPT课件

完全资源配套—成熟、成体系
景观
成都金沙遗址公园(距离 2.5公里）
两河森林公园（5公里） 摸底河公园（2公里）
公园资源距离较远，可用于炒作，而不可方便享用。
学校
大学：
西南财大
川师大试验 外国语学院
中学：
青羊区试验 中学
小学：
金沙小学（草 堂小区）
泡桐路小学
青羊试验小学
片区拥有完善的教育资源配套，构成了从幼儿园—小学—中学—大 学一站式全教育链。
对于这块外金沙的土地 我们希望能承载的 不仅仅是建筑 而是德商房地产领域的美好开端 以及，她所赋予这座城市更美好的新时代
…………
德商 /
德商外金沙项目营销策略报告（汇报稿）
思源 成都 / 2011 / 05
【项目目标理解】
我们的目标只有一个： 3个月实现销售回款3个亿！
为满足3个亿的回款目标，我们需要尽可能高的销售额，并寻求最大一次性付款的 可能性；我们知道，项目本身属于纯正刚需社区，客户经济实力较弱，这也就要 求我们塑造项目的投资感，寻找投资客，实现一次性或高首付的最大可能。
本次报告的两个关键词：
扩量 （广度） 投资感（深度）
本次报告’S 出发点
根据前期沟通，本次报告重点解决项目的核心竞争力打造及项目 运作思路延展，立足严密的系统、较强的操作体系。
项目营销策略
本体研究
Ontology
地块+产品，提炼：优势？劣势？
米兰香州
周边临苏坡立交、陈旧小区等不利因素，且 交通通达性不佳，但享地铁4号线利好。
各类政策在最近一年的时间内密集出台，“限购、利率、提高准备金”，各类组合拳频频出台，国 家调控楼市的决心日益增强，中央政府出于国家发展及稳定考虑，大有房价不稳誓不罢休的态势。
各银行反应—伴随存款准备金的不断上调，银行放款缓慢已经 成为本轮调控对房地产市场的最大影响。
银行名称 1.中国银行
限购执行细则 7区12县以外的购房者为外地购房者。如果夫妻双方有一个为本地户口,即视为本地购房者。
2010.05.1 0
央行宣布 上调存款 准备金率 0.5%
2010.07
国土部联手 银监会密查 1436宗闲置 土地，同时 修改招拍挂 制度
2010.4
2010.09
首套房3成以 上
二套房5成以 上
3套房不放贷 房产税试点
2010.9
2010.3
成都房地 产涨价控 制的通知
2011.2
2011.4
较小规模，3栋高层电梯组成，属城市精品住区！
对户型设计的认识：经济型户型为主，赠送空间较多且适用， 户型方正且部分具有宽厅等亮点。
户型 套二 套三 套三
产权面积wenku.baidu.com65 85 95
比例 21.73% 63.61% 14.66%
户数 166 486 112
65平（1变2）
95平（2变3）
85平（2变3）
项目地块四周两面
临路，西北为一规划道
北
路，规划道路对面建成
蓝光米兰香洲等小区，
均较成熟，入住率高。
地块西边为一陈旧破烂
小区，南侧为苏坡立交
桥，不利因素较多。东
侧为英伦金沙住宅小区。
整体地块较薄。
老小区
苏坡立交
英伦金沙
项目占地：37.36亩 土地性质:二类住宅用地 总建筑面积：70975.75㎡ 住宅建筑面积：67784.49 ㎡ 商业建筑面积:2933.65 ㎡ 建筑密度：26.95%，高层住宅主体建 筑密度为11.58% 容积率：2.85 绿地率 ：35% 楼面地价：约3200元/ ㎡ 车位比：1：0.9
2.农业银行 7区12县内居民都是本地购房者,夫妻双方其中一人为本地居民则视为本地购房者,二套房,认房不认贷。
3.工商银行
外地购房者只需在当地房管局、街道办或派出所开具首套房购房证明,即可在购房所在地办理贷款业务, 且享受首套房政策。
4.建设银行 大成都7区12县范围内的居民才算本地购房者。对于外地购房者,按照国家相关规定严格执行。
5.民生银行 没有购房所在地身份证明、户口、收入、职业及婚姻证明的人群,都算外地购房者。
6.招商银行
四川省内的居民都算本地购房者。但购房者必须提供购房所在地的纳税或社保证明,时限不一定是一年 以上。
7.交通银行 并未区分外地和本地购房者。目前,尚未收到总行关于限制外地购房者贷款的细则。
8.渤海银行
川内居民都算本地购房者,信贷政策同购房所在地居民享受同等政策。按揭年限与购房者现年年龄之和, 不得超过60岁。
市场研究
Ontology
宏观形势+竞争市场
近期内主要政策回顾
2010年1月-2011年4月主要政策调控节点
2010.04.17
《国务院关于坚 决遏制部分城市 房价过快上涨的 通知》出台
2010.02.12
中国人民银行 上调人民币存 款准备金率0.5 个百分点
2010.06
17省市追 缴750亿土 地款
完全资源配套—成熟、成体系
卖场商业： 西单商场、百安居、麦德龙。。。。。。
休闲商业： 万达国际影城、星光灿烂KTV、皇城老妈、香榭大道 娱乐汇、御膳宫。。。。。。
生活配套商业： 金沙农贸市场、君悦金沙BLOCK中心商业街区
本体给我们的启示
1、外部环境较差，区域不成熟，营销上需跳出区域谈区域。 2、停车楼属于不利因素，需要着重包装，打造项目优势。 3、户型设计赠送率大，总价控制是我们项目的优势。 4、金沙属性、城市配套是需要不断进行挖掘的营销点位。
9.兴业银行 没有当地身份证明,户口,收入证明,职业证明以及婚姻证明的人群为外地购房者。
10.光大银行
没有当地身份证明,户口,收入证明,职业证明以及婚姻证明的购房者为外地购房者。但在风险得到控制 的情况下,仍然可以办理异地购房贷款。
11.成都银行 没有严格界定。
12.浙商银行 七区12县以外地区的购房者算外地购房者。
2010.08
房产税改 革持续推 进
2011.1
国八条出 台，问责， 限购
调控力度走势
2010.01.10 国务院办公厅 《关于促进市 场平稳健康发 展通知》
2010.1
2010.03.10
国土资源部出台 《关于加强房地 产用地供应和监 管有关问题的通 知》 2010.03 国资委责令78家 央企限时推出房 地产行业
13.华夏银行 不是本地户口即是外地购房者。
14.深圳发展银 行
本地外地一视同仁。
15.渣大银行 成都分行 七区十二县以外均算外地购房者。
16.邮政储蓄银 行
尚未执行限制外地购房者住房贷款政策,该行且只能办理二手房按揭贷款业务。