房产税计算案例及从租计算提醒点

房产税计算案例及从租计算提醒点

2016-09-14

一、应纳税额的计算

(一)地上建筑物

从价计征：年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

特别提醒：年税率1.2%，不属于完整年度从价，则应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%÷12×月份

从租计征：年应纳税额=租金收入×12%(个人出租住房为4%)

应缴房产税=400×(1-30%)×1.2%÷12×3+300×(1-30%)×1.2%÷12×9+10×12%=3.93(万元)

(二)独立地下建筑物房产税应纳税额的计算

1.工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。

应纳房产税=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%。

2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。

应纳房产税=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%。

3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

【例】某房屋租赁企业，房产原值共1800万元，2017年4月1日将原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金6万元。5月1日将另外的原值100万元的房屋出租给个人用于经营，月租金0.6万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。则：

1.从价计征房产税＝（1800－1000－100）×（1－20%）×1.2%＋1000×（1－20%）×3÷12×1.2%＋100×（1－20%）×4÷12×

1.2%＝9.44（万元）

2.从租计征房产税=6×9×12%＋0.6×8×12%=7.06

3.该企业当年应缴纳房产税＝9.44＋7.06＝16.50（万元）。

二、对于出租的房屋--以租金收入为计税依据实务提醒

1.财税〔2016〕43号文件规定：营改增后，计征房产税的租金收入不含增值税。

2.财税〔2010〕121号文件规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

3.国税发〔2003〕89号文件规定：对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

4.对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

北京出租房产的房产税改为从租计征

2016-09-14

一、关于属地征收

（一）房产税

关于房产税的纳税地点，政策规定如下：

1.《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税条例》）第九条规定：“房产税由房产所在地的税务机关征收”。

2.《北京市施行<中华人民共和国房产税暂行条例>的细则》（以下简称《房产税细则》）第三条规定“纳税人有营业机构的，在独立核算的营业机构所在地纳税；无营业机构的，在其房产所在地纳税。”该政策从1986年10月1日起执行。

3.2016年5月15日，《北京市人民政府关于废止<北京市实施中华人民共和国水土保持法办法>罚款处罚规定等5项规章的决定》（北京市人民政府令第269号）废止了《房产税细则》。

废止后，我市房产税纳税地点按照《房产税条例》规定，由房产所在地的税务机关征收。

（二）城镇土地使用税

关于城镇土地使用税的纳税地点，政策规定如下：

1.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《土地使用税条例》）第十条规定：“土地使用税由土地所在地的税务机关征收”。

2.《北京市实施<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>办法》（以下简称《土地使用税办法》）第九条规定：“纳税人应当向土地所在地的地方税务机关缴纳土地使用税。土地所在地与纳税人登记地不一致的，由市地方税务机关按照国家有关规定确定纳税地点。”

《房产税细则》废止前，我市土地使用税的纳税地点一直与房产税保持一致。《房产税细则》废止后，我市土地使用税纳税地点按照《土地使用税条例》规定，由土地所在地税务机关征收，仍与房产税纳税地点保持一致。

二、关于从租计征

关于房产税计税依据，政策规定如下：

（一）《房产税条例》第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。……房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”。

（二）《房产税细则》第四条规定：“企业、事业单位房产、不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减

除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。”

《房产税细则》废止后，对于房产出租的，按照《房产税条例》规定，以房产租金收入为房产税的计税依据。

三、关于纳税期限

2016年6月28日，北京市人民政府发布《关于进一步落实<中华人民共和国房产税暂行条例>有关规定的通知》（京政发[2016]24号）（以下简称《通知》），《通知》第三条规定，房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。

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