某项目市场调查提案
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调研活动简介
目的 内容
• 为中房集团重庆董家溪项目的市场定位和产品定位提供市场依据。
• 分析市场因素对房地产定位的影响，为董家溪项目的市场营销及推广 提供思路和建议。
• 了解并把握市场和用户的特征，挖掘潜在消费群的有效卖点，从多角 度多层次探求消费者的需求。
• 分析购房消费群的态度和行为，研究“民居”概念的可行性，为董家 溪项目提供实效的行销策略。
2002年，重庆市主城区审批土地1060宗，面积6860公顷；全年批准入市项目210个，面积 达601万平方米。据估计，2003年重庆市土地市场的总体趋势为：土地增量、存量供应同步增 长，但以存量供应为主。专家估计，2003年，北部新区和南岸区将表现突出，成为消费者购 房的首选区域，成为我市房地产交易市场的两个主题板块。
甄别条件： （潜在消费者的界定要求） 1）未来24个月内有明确购房意向 2）购房首选区域里包括有江北区 3）对购房问题有建议权或决策权 4）能承受套内单价在2000元及以上
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1、宏观经济及背景分析
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1.1 重庆市房地产市场概况
2002年是重庆市房地产业持续健康发展的一年，政府出台了一系列激活房市、
• 第一部分：目标市场消费者结构特征 • 第二部分：目标市场消费者消费特征
---消费者为什么会购买？ ---消费者购买什么样的房子？ ---消费者购房有哪些行为特征？ ---有哪些因素影响着消费者的购房？ • 第三部分：楼盘推广策略建议
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调研活动简介
调查时间
• 项目周期：2003年6月10日——2003年7月15日 • 定性研究：2003年6月21日、22日、25日、28日 • 定量研究：2003年6月15日——7月5日
研 究 区 域：重庆市江北区、渝中区、沙坪坝区 座谈会组次：四组 目标与会者： ➢ 第一组：江北区已经购置了中高档小区住房的现有消费者 ➢ 第二组：江北区潜在购房的消费者（配额完成） ➢ 第三组：渝中区潜在购房的消费者（配额完成） ➢ 第四组：沙坪坝区潜在购房的消费者（配额完成） 座谈会执行时间： ➢ 第一组：2003年6月21日下午2：30—5：00 ➢ 第二组：2003年6月25日下午2：30—5：00 ➢ 第三组：2003年6月27日晚上6：30—8：30 ➢ 第四组：2003年6月29日下午2：30—4：30
2002年全市累计完成房地产开发投资245.91亿元，同比增长25%，比去年净增49.24亿元 。从当年竣工1390.73万平方米商品房构成来看，商品住宅1033.60万平方米，比去年同期上 升40%；商业营业用房266.30万平方米，同比增长37.5%；办公楼50.01万平方米，同比下降 11.7%；其他80.82万平方米。全年合计销售商品房1016.58万平方米，平均销售价格为1556元 ／平方米，比去年同期上升114元／平方米。其中，商品房销售均价为1277元，比去年同期上 升146元。个人购房比重由1997年的50.1%上升到91.6%，人均居住面积达到12平方米，城镇居 民已告别短缺时代，消费理念和需求发生质的变化，由简单满足生活需要的“居者有其屋” 跃升到更加注重质量、品牌、环境、智能的更高更新，休闲享受“小康生活”的时尚追求。
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研究设计
第二部分：定量研究—问卷调查
研究区域：江北区、渝中区、沙坪坝区
抽样方法：入户采用分层随机抽样；售楼点拦截采用配额抽样，电话调查采
用简单随机抽样。
目标被访者：
➢ 已经购置中高档小区住宅的现有消费者；未来24月内计划购置小区住宅的
潜在消费者。 访问执行时间： 2003年6月15日—2003年7月5日
计价，化解商品房面积纠纷；3）建立商品房预售资金监管制度，保障预售资金用
于工程建设；4）建立信用档案信息系统，保证市场信息畅通；5）解决“两证”历
史遗留问题，重塑市场主体信心。
2、在市场机制上，政府采取积极有效的政策措施，刺激我市住房消费。1）
降低房地产交易环节的规费，减轻购房者的负担；2）制定激活房地产市场的10条
调查地区
• 以中房董家溪项目位置为中心，江北区为主要抽样调查区域，辐 射对面的渝中区和沙坪坝部分区域。
样本配额
• 定性研究：四组焦点小组座谈会 • 定量研究：
问卷入户调查：180个有效样本 定点拦截调查：100个有效样本 CATI电话调查：500个有效样本
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研究设计
第一部份：定性研究—焦点小组座谈会
委托方：中房集团重庆分公司 执行方：
中房集团 • 江北董家溪项目 市场调查报告
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目录
调研活动简介---------P3-6 调研结果---------P7-128
1、宏观经济及背景分析 2、调查样本的背景资料 3、潜在购房者购房需求研究 4、对董家溪项目本身的测试 5、消费者购房的信息来源
项目定位及市场建议---- P128-140
规则，调动了购房者的热情；3）实施路桥收费改革和土地出让公示招标制度；4）
主动开展有利于重庆市乃至西部地区房地产发展的研讨活动；5）举办多种形式的
房地产市场交易会，活跃市场，促进消费。
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1.2 重庆市房地产市场概况
重庆直辖六年来，房地产业Biblioteka Baidu入了快速发展的新时期，全市累计完成房地产及住宅投资 859.53亿元，年均增长28.1%，占全市社会固定资产总投资的22.1%；全市累计房屋交易面积 3616.39万平方米，成交金额509.05亿元，实现房地产增加值287.4亿元。
引导和调动住房消费的政策，有力地促进了我市房地产市场的发展。2002年我市房
地产市场的总体状况是：住房消费环境得到改善、房地产市场交易日趋活跃、消费
者购房信心进一步增强。
1、政府努力改善住房消费环境，切实维护购房者权益。主要体现在：1）商
品房买卖合同实行联机备案，根除“一房多售、重复抵押”现象；2）以套内面积
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1.3 重庆市房地产市场概况
2003年上半年，重庆市主城区商品房销售成交面积达到５３２.８６万平方米，成交金额 达１０５.８８亿元，成交均价为每平方米１９８７元。分别比2002年同期增长68.1％、75.4 ％、4.4%。
据预测，今年下半年房产市场竞争加剧，房价稳中有升。据分析，目前重庆楼市“热度 ”是比较理性的、正常的，是与重庆社会经济发展的要求相适应的，没有产生过热的现象。 根据到2010年我市城镇化率将达到50%的城镇化发展目标，十年间，重庆市将新增城镇人口 600万人；如果按每人25平方米的建筑面积计算，仅新增城镇人口住房总需求量就超过了1.5 亿平方米，如果将其中一半由房地产开发来完成，平均每年也可达800万平方米。此外，重庆 市主城区尚有400多万平方米的危旧房。据测算，每改造1平方米危旧房，将产生3.5平方米的 新房需求，据此计算，仅主城区的危旧房改造就将带来约1500万平方米的住房要求。
调研活动简介
目的 内容
• 为中房集团重庆董家溪项目的市场定位和产品定位提供市场依据。
• 分析市场因素对房地产定位的影响，为董家溪项目的市场营销及推广 提供思路和建议。
• 了解并把握市场和用户的特征，挖掘潜在消费群的有效卖点，从多角 度多层次探求消费者的需求。
• 分析购房消费群的态度和行为，研究“民居”概念的可行性，为董家 溪项目提供实效的行销策略。
2002年，重庆市主城区审批土地1060宗，面积6860公顷；全年批准入市项目210个，面积 达601万平方米。据估计，2003年重庆市土地市场的总体趋势为：土地增量、存量供应同步增 长，但以存量供应为主。专家估计，2003年，北部新区和南岸区将表现突出，成为消费者购 房的首选区域，成为我市房地产交易市场的两个主题板块。
甄别条件： （潜在消费者的界定要求） 1）未来24个月内有明确购房意向 2）购房首选区域里包括有江北区 3）对购房问题有建议权或决策权 4）能承受套内单价在2000元及以上
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1、宏观经济及背景分析
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1.1 重庆市房地产市场概况
2002年是重庆市房地产业持续健康发展的一年，政府出台了一系列激活房市、
• 第一部分：目标市场消费者结构特征 • 第二部分：目标市场消费者消费特征
---消费者为什么会购买？ ---消费者购买什么样的房子？ ---消费者购房有哪些行为特征？ ---有哪些因素影响着消费者的购房？ • 第三部分：楼盘推广策略建议
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调研活动简介
调查时间
• 项目周期：2003年6月10日——2003年7月15日 • 定性研究：2003年6月21日、22日、25日、28日 • 定量研究：2003年6月15日——7月5日
研 究 区 域：重庆市江北区、渝中区、沙坪坝区 座谈会组次：四组 目标与会者： ➢ 第一组：江北区已经购置了中高档小区住房的现有消费者 ➢ 第二组：江北区潜在购房的消费者（配额完成） ➢ 第三组：渝中区潜在购房的消费者（配额完成） ➢ 第四组：沙坪坝区潜在购房的消费者（配额完成） 座谈会执行时间： ➢ 第一组：2003年6月21日下午2：30—5：00 ➢ 第二组：2003年6月25日下午2：30—5：00 ➢ 第三组：2003年6月27日晚上6：30—8：30 ➢ 第四组：2003年6月29日下午2：30—4：30
2002年全市累计完成房地产开发投资245.91亿元，同比增长25%，比去年净增49.24亿元 。从当年竣工1390.73万平方米商品房构成来看，商品住宅1033.60万平方米，比去年同期上 升40%；商业营业用房266.30万平方米，同比增长37.5%；办公楼50.01万平方米，同比下降 11.7%；其他80.82万平方米。全年合计销售商品房1016.58万平方米，平均销售价格为1556元 ／平方米，比去年同期上升114元／平方米。其中，商品房销售均价为1277元，比去年同期上 升146元。个人购房比重由1997年的50.1%上升到91.6%，人均居住面积达到12平方米，城镇居 民已告别短缺时代，消费理念和需求发生质的变化，由简单满足生活需要的“居者有其屋” 跃升到更加注重质量、品牌、环境、智能的更高更新，休闲享受“小康生活”的时尚追求。
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研究设计
第二部分：定量研究—问卷调查
研究区域：江北区、渝中区、沙坪坝区
抽样方法：入户采用分层随机抽样；售楼点拦截采用配额抽样，电话调查采
用简单随机抽样。
目标被访者：
➢ 已经购置中高档小区住宅的现有消费者；未来24月内计划购置小区住宅的
潜在消费者。 访问执行时间： 2003年6月15日—2003年7月5日
计价，化解商品房面积纠纷；3）建立商品房预售资金监管制度，保障预售资金用
于工程建设；4）建立信用档案信息系统，保证市场信息畅通；5）解决“两证”历
史遗留问题，重塑市场主体信心。
2、在市场机制上，政府采取积极有效的政策措施，刺激我市住房消费。1）
降低房地产交易环节的规费，减轻购房者的负担；2）制定激活房地产市场的10条
调查地区
• 以中房董家溪项目位置为中心，江北区为主要抽样调查区域，辐 射对面的渝中区和沙坪坝部分区域。
样本配额
• 定性研究：四组焦点小组座谈会 • 定量研究：
问卷入户调查：180个有效样本 定点拦截调查：100个有效样本 CATI电话调查：500个有效样本
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研究设计
第一部份：定性研究—焦点小组座谈会
委托方：中房集团重庆分公司 执行方：
中房集团 • 江北董家溪项目 市场调查报告
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目录
调研活动简介---------P3-6 调研结果---------P7-128
1、宏观经济及背景分析 2、调查样本的背景资料 3、潜在购房者购房需求研究 4、对董家溪项目本身的测试 5、消费者购房的信息来源
项目定位及市场建议---- P128-140
规则，调动了购房者的热情；3）实施路桥收费改革和土地出让公示招标制度；4）
主动开展有利于重庆市乃至西部地区房地产发展的研讨活动；5）举办多种形式的
房地产市场交易会，活跃市场，促进消费。
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1.2 重庆市房地产市场概况
重庆直辖六年来，房地产业Biblioteka Baidu入了快速发展的新时期，全市累计完成房地产及住宅投资 859.53亿元，年均增长28.1%，占全市社会固定资产总投资的22.1%；全市累计房屋交易面积 3616.39万平方米，成交金额509.05亿元，实现房地产增加值287.4亿元。
引导和调动住房消费的政策，有力地促进了我市房地产市场的发展。2002年我市房
地产市场的总体状况是：住房消费环境得到改善、房地产市场交易日趋活跃、消费
者购房信心进一步增强。
1、政府努力改善住房消费环境，切实维护购房者权益。主要体现在：1）商
品房买卖合同实行联机备案，根除“一房多售、重复抵押”现象；2）以套内面积
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1.3 重庆市房地产市场概况
2003年上半年，重庆市主城区商品房销售成交面积达到５３２.８６万平方米，成交金额 达１０５.８８亿元，成交均价为每平方米１９８７元。分别比2002年同期增长68.1％、75.4 ％、4.4%。
据预测，今年下半年房产市场竞争加剧，房价稳中有升。据分析，目前重庆楼市“热度 ”是比较理性的、正常的，是与重庆社会经济发展的要求相适应的，没有产生过热的现象。 根据到2010年我市城镇化率将达到50%的城镇化发展目标，十年间，重庆市将新增城镇人口 600万人；如果按每人25平方米的建筑面积计算，仅新增城镇人口住房总需求量就超过了1.5 亿平方米，如果将其中一半由房地产开发来完成，平均每年也可达800万平方米。此外，重庆 市主城区尚有400多万平方米的危旧房。据测算，每改造1平方米危旧房，将产生3.5平方米的 新房需求，据此计算，仅主城区的危旧房改造就将带来约1500万平方米的住房要求。