上海五角世贸商城商铺租金系数计算说明-1218

在此基础上，我们还设计了租金估算总表以便于进行总体租金框算
上海五角世贸商城商铺租金估算总表
单位：元
楼层 一楼 二楼 三楼 四楼 五楼 地下一楼 合计
基准租金 15 5 4 3 2 7 -
日平均租金 64,624 22,291 23,250 18,549 12,292 24,892 165,898
月租金 1,332,183 668,739 697,499 556,465 368,761 746,754 4,370,402
上海五角世贸商城租金系数计算说明
提呈者：
上海五角世贸商城有限公司
上海
2015年1月
上海五角世贸商城商铺编码规则包括三个层级
第一级：楼层
•地下一层：D1 •地上一层：L1 •地上二层：L2 •依此类推
示例
如原编码为1A—01 商铺
现改为L1A001，其中：
第二级：区域
பைடு நூலகம்
•沿街：J •主通道左侧区域：A •主通道右侧区域：B
年租金 23,587,927 8,064,030 8,486,243 6,770,329 4,486,597 9,085,504 60,480,628
注：一、二楼临街店铺需参考市场上临街商铺的出租价格确定，此表并未列入 当前所列的基准租金为假设数据，以实际数据为准
对于此表的应用应注意根据以下因素进行调整
商铺内部格局
• 商铺内部布局不规则：扣0.05 • 商铺边角有突出：扣0.01 • 商铺内有柱子：扣0.05 • 商铺门口有大柱子：扣0.01 • 商铺内墙有大柱子：扣0.03 • 商铺内墙有小柱子：扣0.01
商铺双面临空
•临空面位于主通道：系数增加 0.2-0.3 •临空面位于次通道及主要支路周 边：系数增加0.1-0.2 •临空面位于次要支路及死角周边： 系数增加0-0.1
四等
– 支路死角区域
– 支路死角不利于人流通行，所 以人流到达率较低
0.75-0.85
• 位置系数为1的基准点选择如下：L1A105、L2B276、L3B286、L4B238、L5B256、D1A021 • 我们根据人流的到达率对部分商铺所处位置等级进行了重新调整
除商铺的位置系数外，租金系数的微调还考虑了商铺的内部结构、商铺的临 空面等多个因素
地段范围
– 南北向主通道两侧区域 – 东西向主通道两侧区域
分区原因
– 主入口人流量较大 – 主通道汇集区域人流最密集
位置系数变化区间
一等
1.1-1.25
二等
– 各主要支路周边
– 主要支路对主通道上的人流具 有一定的分流能力
0.95-1.1
三等
– 次要支路周边
– 次要支路人流到达性较差
0.85-0.95
除商铺位置因素外，需要考虑的四 大因素
• 长宽比超出楼层平均水平： 扣0.01-0.05
•一层考虑入口重要性差异： – 南面主入口至扶梯区域，系数 增加0.2 – 北面入口至扶梯区域，系数增 加0.1 •二层考虑入口重要性差异： – 南面入口至扶梯区域：系数增 加0.2 – 西面入口至扶梯区域：系数增 加0.1
商铺进深与开间比
主入口通道对商铺的影响
综合上述因素，制定了上海五角世贸商城租金系数计算模型
编号 L1A001 L1A002 L1A003 L1A005 L1A006 L1A007 L1A008 L1A009 L1A010 L1A011
模型 计算 思路
面积 位置系数 内部格局 进深影响 临空面 通道影响 系数合计 铺位系数 基准租金 铺位日租金 铺位月租金 18.85 1.20 -0.02 0.20 1.38 26.01 15 390.20 11,705.85 22.59 0.95 -0.02 -0.02 0.91 20.56 15 308.35 9,250.61 34.77 0.95 -0.05 -0.03 0.87 30.25 15 453.75 13,612.46 49.98 0.95 -0.05 -0.03 0.87 43.48 15 652.24 19,567.17 18.17 0.95 0.95 17.26 15 258.92 7,767.68 18.51 1.10 -0.03 0.20 1.27 23.51 15 352.62 10,578.47 19.97 1.10 -0.03 1.07 21.37 15 320.52 9,615.56 23.58 1.20 -0.02 -0.02 0.30 0.20 1.66 39.14 15 587.14 17,614.26 20.96 1.20 0.30 0.20 1.70 35.63 15 534.48 16,034.40 20.96 1.07 1.07 22.43 15 336.41 10,092.24
• 需要根据市场水平确定每层的基准租金
• 对主力店周边商铺系数调整
尤其是如银行、邮局、快运、电信带来人流的主力店确定之后，需要对其相邻铺 位系数进行调整 • 综合考虑不同客户需求，制定配套相应的商务优惠政策 重要商户——国内外有一定影响力的知名服装大品牌
大户——多个商铺位置一起包租
长租期客户——签约年限较长 • 当前的租金系数供招商期间参考，市场运营成熟后，租金应该根据实际水平进行调整
• L1代表该商铺位于地上 一层 • A代表该商铺位于主通道
第三级：流水号
•沿街号段为001——099 •A区号段为001——199 •B区号段为201——399
左边区域 • 001是该商铺的流水号
根据商铺在各楼层中所处位置不同，我们将商铺的位置系数划分为四个等级， 并设定各等级的位置系数变化区间
• 在主要计算商铺位置系数的基础上，综合考虑商铺的内部格局、进深等因素影响， 计算出各商铺的租金系数 • 计算商铺面积与商铺租金系数的乘积，得出商铺的铺位系数 • 商铺的铺位系数乘以该楼层的基准租金，得出该商铺的铺位日租金
铺位年租金 142,421.18 112,549.03 165,618.20 238,067.24 94,506.71 128,704.66 116,989.25 214,306.83 195,085.20 122,788.92