第五章 成本法
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开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
+销售费用）×成本利润率 开发利润= 开发完成后的房地产价值×销售利润率
第六章 成本法
5.1.4、成本法基本公式
1、最基本公式
积算价格=重新购建价格—折旧
4、适用于旧房地产的公式
旧房地价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
第五章 成本法
例 5-4
某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土 地重新取得价格为3000元/㎡。建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费 用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设 期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年 均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的 7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。
房ห้องสมุดไป่ตู้价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F
A B C D 3000 20000 1 6% 2.25
1800 50000 (1 3%) 40%1 6% 1.5 60%1 6% 0.5
16613.63万元
E F V总 7% 20% 0.27V总
第五章 成本法
§5-1 成本法的基本原理
三、房地产价格的构成
2、开发成本
①勘察设计和前期工程费。 ②基础设施建设费。 ③房屋建筑安装工程费。 ④公共配套设施建设费。 ⑤开发过程的税费。 ⑥不可预见费。
3、管理费用
主要是指开办费和开发工程中管理人员工资等。
4、投资利息
第五章 成本法
（四）投资利息
1、土地取得费用的利息计息 基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期
建筑物 ：建筑物重新建造成本之和 房地 ：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑 物重新建造成本之和
认识：
1、重新购建价格是估价时点的； 2、重新购建价格是客观的； 3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格；
§5-1 成本法的基本原理
一、成本法的概念
成本法(cost approach或Contractors method)，又称成 本法、逼近法、原价法、承包商法或重置成本法，是求取估 价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重置价格或重建价 格)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或 价值的方法，它实际上是以房地产价格构成部分的累加来估 算房地产价格的方法。
理论依据
生产费用价值论
替代理论
第五章 成本法
§5-1 成本法的基本原理
二、成本法的适用范围
1、无交易、无收益的房地产估价 2、特殊目的房地产估价 3、特殊建造的房地产 4、狭小市场上的房地产 5、市场比较法中的修正计算
多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？
第五章 成本法
§5-1 成本法的基本原理
65%
35%
0 0.5 1 1.5 2
I =400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1] =37.31（万元）
第五章 成本法
例5-3
总投资为600万元，开发期3年，在第 一年年初投入总投资的50%，第二年年初投 入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期 银行贷款年利率为8%,求利息。
6、开发利润
应以土地取得费用与开发成本之和作为计取开发利润的 基数，并根据市场上开发同类房地产的平均利润水平来确定 利润率。
第五章 成本法
（六）开发利润
1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费
2、开发利润是正常条件下的平均利润 3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数
2、适用于新开发土地的公式
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
3、适用于新建房地产的公式
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息 +销售税费+开发利润
2、土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入
第五章 成本法
例5-1
总投资为550万元，开发期为1年， 投资在1年内均匀投入，同期银行贷款 年利率为8%，求利息。
0
1
0.5
I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）
第五章 成本法
例5-2
总投资为400万元，开发期2年，第一年 均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%， 同期银行贷款年利率8%，求利息。
50% 30% 20%
0
1
2
3
I = 600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1] +600×20%×[(1+8%)1－1]
=117.47
第六章 成本法
§5-1 成本法的基本原理
三、房地产价格的构成
5、销售费用及其税费
①销售费用。包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。 ②销售税金及附加。包括营业税、城市建设维护税和教 育费附加。 ③其他销售税费。包括应当由卖方负担的印花税、交易 手续费、产权转移登记费等。
V总 16613.63 0.27V总
V总 22758.40万元
V单
V总 建筑面积
22758.40 50000
4552元 / 平方米
第五章 成本法
§5-2 成本法的步骤
搜集资料 估算重新购建价格 估算折旧 求取积算价格
第五章 成本法
二、重新购建价格
（一）概念
重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新 开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、 必要的费用、税金和正常开发利润之和。
三、房地产价格的构成
1、土地取得成本
①通过征用农地取得的，土地取得费用包括农地征用 费和土地使用权出让金等。
②通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得费用 包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。
③通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或 其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得费用 包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税（如交 易手续费、契税等）
+销售费用）×成本利润率 开发利润= 开发完成后的房地产价值×销售利润率
第六章 成本法
5.1.4、成本法基本公式
1、最基本公式
积算价格=重新购建价格—折旧
4、适用于旧房地产的公式
旧房地价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
第五章 成本法
例 5-4
某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土 地重新取得价格为3000元/㎡。建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费 用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设 期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年 均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的 7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。
房ห้องสมุดไป่ตู้价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F
A B C D 3000 20000 1 6% 2.25
1800 50000 (1 3%) 40%1 6% 1.5 60%1 6% 0.5
16613.63万元
E F V总 7% 20% 0.27V总
第五章 成本法
§5-1 成本法的基本原理
三、房地产价格的构成
2、开发成本
①勘察设计和前期工程费。 ②基础设施建设费。 ③房屋建筑安装工程费。 ④公共配套设施建设费。 ⑤开发过程的税费。 ⑥不可预见费。
3、管理费用
主要是指开办费和开发工程中管理人员工资等。
4、投资利息
第五章 成本法
（四）投资利息
1、土地取得费用的利息计息 基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期
建筑物 ：建筑物重新建造成本之和 房地 ：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑 物重新建造成本之和
认识：
1、重新购建价格是估价时点的； 2、重新购建价格是客观的； 3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格；
§5-1 成本法的基本原理
一、成本法的概念
成本法(cost approach或Contractors method)，又称成 本法、逼近法、原价法、承包商法或重置成本法，是求取估 价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重置价格或重建价 格)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或 价值的方法，它实际上是以房地产价格构成部分的累加来估 算房地产价格的方法。
理论依据
生产费用价值论
替代理论
第五章 成本法
§5-1 成本法的基本原理
二、成本法的适用范围
1、无交易、无收益的房地产估价 2、特殊目的房地产估价 3、特殊建造的房地产 4、狭小市场上的房地产 5、市场比较法中的修正计算
多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？
第五章 成本法
§5-1 成本法的基本原理
65%
35%
0 0.5 1 1.5 2
I =400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1] =37.31（万元）
第五章 成本法
例5-3
总投资为600万元，开发期3年，在第 一年年初投入总投资的50%，第二年年初投 入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期 银行贷款年利率为8%,求利息。
6、开发利润
应以土地取得费用与开发成本之和作为计取开发利润的 基数，并根据市场上开发同类房地产的平均利润水平来确定 利润率。
第五章 成本法
（六）开发利润
1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费
2、开发利润是正常条件下的平均利润 3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数
2、适用于新开发土地的公式
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
3、适用于新建房地产的公式
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息 +销售税费+开发利润
2、土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入
第五章 成本法
例5-1
总投资为550万元，开发期为1年， 投资在1年内均匀投入，同期银行贷款 年利率为8%，求利息。
0
1
0.5
I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）
第五章 成本法
例5-2
总投资为400万元，开发期2年，第一年 均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%， 同期银行贷款年利率8%，求利息。
50% 30% 20%
0
1
2
3
I = 600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1] +600×20%×[(1+8%)1－1]
=117.47
第六章 成本法
§5-1 成本法的基本原理
三、房地产价格的构成
5、销售费用及其税费
①销售费用。包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。 ②销售税金及附加。包括营业税、城市建设维护税和教 育费附加。 ③其他销售税费。包括应当由卖方负担的印花税、交易 手续费、产权转移登记费等。
V总 16613.63 0.27V总
V总 22758.40万元
V单
V总 建筑面积
22758.40 50000
4552元 / 平方米
第五章 成本法
§5-2 成本法的步骤
搜集资料 估算重新购建价格 估算折旧 求取积算价格
第五章 成本法
二、重新购建价格
（一）概念
重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新 开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、 必要的费用、税金和正常开发利润之和。
三、房地产价格的构成
1、土地取得成本
①通过征用农地取得的，土地取得费用包括农地征用 费和土地使用权出让金等。
②通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得费用 包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。
③通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或 其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得费用 包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税（如交 易手续费、契税等）