2018年惠州房地产市场分析报告
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２０１８年惠州房地产市场分析报告
写在 前面
这是跌宕起伏的一年。 我们在2013至2017年分别写下《分化时代下的展翅待翔》、《陌上花开 东方几许》、《风吹满山 关 花开有几时》和《桃李不言 下自成蹊》，而在2018年开始之际，我们落笔《乍暖还寒时 终为序章 始》。 在粤港澳大湾区、深圳东进战略和惠州“海绵行动”三大叠加机遇下，惠州在粤港澳大湾区 “9+2”城市格局中的价值重新定义，处于深穗辐射区，将支撑惠州长远期城市价值。正如我们在去年 年报《桃李不言 下自成蹊》中提到，经过近两年的调整，惠州逐渐成为更开放的以深圳客户为主力的卫 星城市场、都市圈市场。 在政策层面来看，不管是全国各地还是惠州，2017年政策出台调控力度趋严，预计2018年将保持 政策的连续性和稳定性，调控目标不动摇，力度不放松，逐步建立房地产调控的长效机制；在销售方 面，惠州市场需求下降在2017年下半年有所体现，本地客户的恐慌性入市缓解和受限（限贷）的外销型 需求，以及购房门槛迅速提升，会对2018年的需求端带来明显影响；众多品牌开发商纷纷进驻惠州并加
初步核算，2017年全年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。分季度看，一季度同比增长 6.9% ， 二季度增长6.9%，三季度增长6.8%，四季度增长6.8%。中国经济的基本面向好，结构调整、优化升级在加快进行，在新 的阶段提质增效的特征会越来越明显。
2010以来中国GDP 同比增速变化趋势（%）
14 12
10 8 8
2000年以来三大产业GDP 累计同比贡献率变化趋势（%）
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6
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GDP贡献率：第一产业（左） GDP累计同比贡献率:第二产业（右）
14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 -10.00 5.00 10.00
伴随着供给侧改革带来的产能下降与全球经济复苏带来的需求回暖，预计2018年我国通胀中枢将温和提升。
2010年以来CPI食品价格和非食品价格变化趋势（%）
15.00
2011-07
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广义货币余额月度走势
1800000
1600000 1400000 25 1200000 1000000 20 M2(亿元) 同比(%)
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观察近10年来的M2增速，在2009年创下28%的高点后，近年来，M2增速持续放缓。 2017 年末，广义货币（M2 ）增速创 下历史新低，同比增长8.2%。2017年以来，M2 增速放缓，多个月份都在 9%左右运行，个别月份甚至跌至9%以下。 2017年M2增速下降，反映出在去杠杆和强监管持续推进的形势下，银行资金运用更加规范，金融部门内部资金循环和嵌 套持续减少。当前的货币信贷和经济运行情况为主动去杠杆提供了较好的时间窗口。随着去杠杆的深化和金融进一步回归 为实体经济服务，比过去低一些的M2增速或将成为常态。
GDP累计同比贡献率:第三产业（右）
GDP:不变价:累计同比
数据来源：国家统计局，wind，世联数据平台
2017-09
6
CPI低位运行，PPI上涨超预期，预计通胀中枢温和提升
2017年CPI全年低位运行，主要受食品价格同比下降影响 ，但非食品价格前 11个月同比上涨 2.3% ，成为推升通胀的主要力 量；前11个月PPI同比上涨6.4%，价格上涨超预期，成本推动型特点明显；
2015-01
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20百度文库7-07
2010-03
CPI：食品：累计同比
CPI：非食品：累计同比
2012-01
PPI:全部工业品：累计同比
数据来源：国家统计局，wind，世联数据平台
2017-10
M2增速下降反映去杠杆已见成效，M2 保持较低增速可能成为常态
2012年以来PPI同比变化趋势（%）
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-1.50 -5.00
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2011-03
速布局，行业集中度提升，规模型企业在2018年将继续增加。受市场多重不确定性因素的影响，对开发
商来说，并不是一帆风顺的过程。 在城市发展进程中，惠州在大都市圈中扮演着重要的角色，惠州将成为珠三角一线城市外溢的重点 区域。
3
Part 1
2017年全国市场总结
稳 中向好 好于预期
2017年经济运行稳中向好 ，好于预期，在新的阶段提质增效的特征会越 来越明显
2003-07
2004-05
2005-03
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写在 前面
这是跌宕起伏的一年。 我们在2013至2017年分别写下《分化时代下的展翅待翔》、《陌上花开 东方几许》、《风吹满山 关 花开有几时》和《桃李不言 下自成蹊》，而在2018年开始之际，我们落笔《乍暖还寒时 终为序章 始》。 在粤港澳大湾区、深圳东进战略和惠州“海绵行动”三大叠加机遇下，惠州在粤港澳大湾区 “9+2”城市格局中的价值重新定义，处于深穗辐射区，将支撑惠州长远期城市价值。正如我们在去年 年报《桃李不言 下自成蹊》中提到，经过近两年的调整，惠州逐渐成为更开放的以深圳客户为主力的卫 星城市场、都市圈市场。 在政策层面来看，不管是全国各地还是惠州，2017年政策出台调控力度趋严，预计2018年将保持 政策的连续性和稳定性，调控目标不动摇，力度不放松，逐步建立房地产调控的长效机制；在销售方 面，惠州市场需求下降在2017年下半年有所体现，本地客户的恐慌性入市缓解和受限（限贷）的外销型 需求，以及购房门槛迅速提升，会对2018年的需求端带来明显影响；众多品牌开发商纷纷进驻惠州并加
初步核算，2017年全年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。分季度看，一季度同比增长 6.9% ， 二季度增长6.9%，三季度增长6.8%，四季度增长6.8%。中国经济的基本面向好，结构调整、优化升级在加快进行，在新 的阶段提质增效的特征会越来越明显。
2010以来中国GDP 同比增速变化趋势（%）
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2000年以来三大产业GDP 累计同比贡献率变化趋势（%）
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GDP贡献率：第一产业（左） GDP累计同比贡献率:第二产业（右）
14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 -10.00 5.00 10.00
伴随着供给侧改革带来的产能下降与全球经济复苏带来的需求回暖，预计2018年我国通胀中枢将温和提升。
2010年以来CPI食品价格和非食品价格变化趋势（%）
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广义货币余额月度走势
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观察近10年来的M2增速，在2009年创下28%的高点后，近年来，M2增速持续放缓。 2017 年末，广义货币（M2 ）增速创 下历史新低，同比增长8.2%。2017年以来，M2 增速放缓，多个月份都在 9%左右运行，个别月份甚至跌至9%以下。 2017年M2增速下降，反映出在去杠杆和强监管持续推进的形势下，银行资金运用更加规范，金融部门内部资金循环和嵌 套持续减少。当前的货币信贷和经济运行情况为主动去杠杆提供了较好的时间窗口。随着去杠杆的深化和金融进一步回归 为实体经济服务，比过去低一些的M2增速或将成为常态。
GDP累计同比贡献率:第三产业（右）
GDP:不变价:累计同比
数据来源：国家统计局，wind，世联数据平台
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CPI低位运行，PPI上涨超预期，预计通胀中枢温和提升
2017年CPI全年低位运行，主要受食品价格同比下降影响 ，但非食品价格前 11个月同比上涨 2.3% ，成为推升通胀的主要力 量；前11个月PPI同比上涨6.4%，价格上涨超预期，成本推动型特点明显；
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CPI：食品：累计同比
CPI：非食品：累计同比
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PPI:全部工业品：累计同比
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M2增速下降反映去杠杆已见成效，M2 保持较低增速可能成为常态
2012年以来PPI同比变化趋势（%）
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速布局，行业集中度提升，规模型企业在2018年将继续增加。受市场多重不确定性因素的影响，对开发
商来说，并不是一帆风顺的过程。 在城市发展进程中，惠州在大都市圈中扮演着重要的角色，惠州将成为珠三角一线城市外溢的重点 区域。
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2017年全国市场总结
稳 中向好 好于预期
2017年经济运行稳中向好 ，好于预期，在新的阶段提质增效的特征会越 来越明显
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