白石洲城中村改造调研报告

白石洲城中村改建政策研究
1、引言
1.1白石洲的背景
深圳市南山区白石洲，占
地面积590000平方米，东临华侨
城，世界之窗、欢乐谷以及锦绣
中华民俗村均在十分钟步行路
程内；南接深南大道，交通十分
便利；北面波托菲诺高级住宅
区。

地理条件十分优越。

其实白
石洲，并不属于城中村的概念。

最早是由几个自然村组成的，村
民主要靠出海打鱼、养蚝、种地
为主。

原来这里建了一个沙河华
侨农场，村民都转为农场职工。

农场在后来一分为二，成立了现在的华侨城集团公司和沙河实业集团公司。

人们之所以一直误认白石洲是农村城市化后的城中村，是由于长期以来这两大企业政企不分，企业办社会。

1999年后沙河集团逐步将一些社会管理职能归还政府，由于无论是人力还是资金投入都大大减少了，造成白石洲的城市环境和治安环境比华侨城要差得多。

白石洲就形成了现在这样的复杂的多元化的面貌。

虽然部分建筑完好，但是缺乏整体概念，环境脏乱，没有小区气息。

1.2研究的意义、目的与基本任务
一个改建方案想要顺利的实施，就必须得到改建地的居住者的支持，否则就会在改建期间受到很大的阻力，会浪费资源，拖延改建的进度。

无论是对政府还是居住者都会造成很大的损失。

本研究就希望通过改建的政策来协调政府与居住者的利益，使得白石洲改建能够顺利的进行。

白石洲的改建赔偿的对象是房屋的所有权拥有者及白石洲的村民，而通过我们的调查研究发现，白石洲的居住者绝大部分都是外来务工人员。

所以，白石洲改建后他们是得不到赔偿的，但是他们的生活还有工作很多都是依靠白石洲，如果白石洲改建，他们受到的损失是最大的。

而他们对于改建的支持也是尤为重要的。

所以本研究旨在通过对白石洲居住者和村民进行调查，去了解他们的改建意愿和希望得到的赔偿。

从而给出相关的政策建议。

1.3白石洲存在的问题
跟绝大部分的城中村存在同样的以下问题：
1）．违章建筑泛滥。

建筑密集,间距过小,采光、通风不足,建筑质量不高,居住环境较差,“城中村”中的乱搭、乱建现象严重,没有经过规划和审批,就形成了目前脏乱差的城中村现状。

由于脱离城市规划的引导与控制,形成了大量布局混乱、密不透风的“握手楼”、“接吻楼”。

2）．市政设施缺乏,环境质量差。

废弃物乱堆乱放,污染严重,绿化率低,缺乏
公共活动场所。

目前,城中村开发强度普遍过大,市政及公共配套设施不足道路狭窄曲折,房屋高低参差不齐,电力、电讯线路杂乱,煤气管道不通,给排水容量不足3）．布局混乱,用地功能矛盾。

“城中村”内小企业、小加工业、仓库和居住交错混杂,用地布局混乱,功能相互冲突。

4）．防灾救护能力弱,安全隐患多。

“城中村”的建设缺乏规划控制。

建筑挤占道路和公共空间,基本没有消防设施和救援通道,防灾救护能力较弱。

5).商业管理的力度比较差。

到处都可以看到乱摆乱卖的现象，小商贩占用公共场所，甚至占用交通要道。

1.4工作计划
1、白石洲资料搜集
2、城中村改建文献参考
3、问卷调查和采访
4、数据整理与分析
5、改建方案分析和政策建议
2、白石洲的改建定位
2.1白石洲周边环境
2.1.1.华侨城
白石洲的东面就是华侨城，目前该地区主要以高层住宅和休闲设施为主，如高尔夫球场和主题公园。

欢乐谷、世界之窗、锦绣中华的游客接待量都名列深圳旅游景点前列。

这些主题公园大多在上世纪八十年代至九十年代初开业，经营已经十分成熟，并大幅度的拉升了该区域的房地产价格和酒店价格。

该区域目前有星级酒店四家，城市客栈连锁经济型酒店四家，其他酒店两家。

2.1.2.益田广场
益田假日广场位于项目东侧，占地3.5晚平方米，总建筑面积13万平方米，是一个集体验式购物中心，生态写字楼、五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体。

购物中心面积达10万多平方米，共有五层，拥有320米临街延展面，定位为中国最具体验特色的国际购物中心，包括大型百货、超市、五星级影院、国际标
准冰场以及餐饮等主力店。

华侨城片区是中国最优秀的居住小区，益田广场已经填补了原来该区没有一个高档的购物，餐饮配套场所的缺陷，而该项目的实施将进一步繁荣该片区区域。

2.1.
3.华侨城集团大夏
华侨城集团每年都投入巨资对所有景点进行改建和创新，比如世界之窗已经改建阿尔卑斯山滑雪场和引进新的娱乐项目，每年暑假华侨城举办“狂欢节”和“啤酒节”等活动，为周边带来了大量的商机。

2.1.4.深圳市高新技术产业园区
深圳市高新技术产业园区（一下简称深圳高新区）成立于1996年9月，面积11.5万平方米，是国家重点支持的五大科技园之一。

有国内外企业1000多家，逐渐形成了电子信息产业群、生物工程产业群和新材料产业群。

国内大企业有华为、中兴、长城、TCL、联想、创维、海王、东大阿尔派、创智、金碟等；跨国公司有IBM、飞利浦、康柏、奥利巴斯、爱普生、朗讯、哈里斯、汤姆逊等。

该区的企业客户群是项目的最主要客源市场之一。

以上是白石洲改建后周边主要的几大片区。

2.2交通通达性以及可视性
2.2.1可进入性
项目直接位于深圳市东西大动脉深南大道侧以及人流量最大的地铁一号线上，就是从整个深圳市来看，项目的可进入性都是非常强的。

2.2.2交通便利性
距离深圳机场24公里，20分钟车程；
距离火车站12公里，15分钟车程，乘地铁25分钟；
距离市中心12公里，15分钟车程；
距离蛇口码头20公里，20分钟车程；
距离福田港口（与香港联系）16公里，15分钟车程；
距离“世界之窗”地铁站只有200米，步行三分钟，白石洲本身也有地铁口；
停靠的公交路线有：101、113、301、320、324、42、70、79、90、109、113、
121、123、204、209、21、223、234、245、26、311、327、328、338、369、383、66、79等公交线路
2.2.
3.可视性
商业建筑能否容易找到，即商业的可视性也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。

因为商业物业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑物不容易被寻找或能见度差，给顾客感觉偏差或无良好印象，就会影响到整体商业经营价值。

2.3改建后的白石洲
白石洲之所以要进行改建，很大的原因是由于白石洲与周边环境的不协调，所以改建后的白石洲与周边片区应该处于相似的地位，所以改建后的白石洲应该定位于高档商业居住混合区。

2.4白石洲改建成为高档区的营运价值链分析
能形成这样的价值链得益于白石洲周围的环境。

极佳的地理位置让方案的受众极为巨大。

主要有以下几点：
1）得益于华侨城旅游区吸引大量的游客，增加人流量，当然，这也是个互利共赢的过程；
2）地处贯穿深圳的大动脉深南大道侧，地铁一号线上面，交通的通达性也带来巨大的人流量；
3）西侧的高薪技术产区往来着大量的高智商、高消费企业人群。

3、白石洲改建策略
3.1项目借鉴
3.1.1岗厦村改建——深圳CBD最大的城中村改建项目
岗厦村位于中心区的东南片区，是深圳福田中心区内惟一的城中村，该片区是深圳中轴线的重要组成部分；改建后的新岗厦将定位为深圳市中心区CBD的商务配套功能区，为中心区金融、商贸、信息、文化、会展等产业服务。

改建规划合理安排住宅的比例，住宅除满足本地区常住村民外，以商务公寓为主，以减少由于人口增加而带来的地区配套压力和环境质量下降：其中住宅约23hm2，服务式公寓约14hm2；方案通过适度提高商业和办公面积：其中商业约30hm2，酒店约7hm2，使村未来的经济发展模式转向股份化、法制化，从更高的层面参与市场的竞争；沿金田路一线布置高层及超高层办公建筑，形成“双龙起舞”的格局，在福华路和海田路形成本地区的商业核心区，并在地下空间安排地下商业群，结合功能分区合理划定区内空间平面分布；改建后的岗厦村将建设文天祥纪念馆、岗厦牌楼、岗厦改建博物馆等，岗厦的历史和文化将得到传承。

岗厦村在改建规划中结合CBD地区功能需求，合理安排区内商业和办公面积，使村民未来集体分红有了稳定的经济收入来源，较好地解决了城中村改建的民生问题；并依据地形道路条件沿道路两旁布置高层建筑，形成有特色的城市空间，这些经验都可为白石洲村改建规划提供借鉴。

3.1.2广州珠江新城CBD猎德村改建项目
猎德村是广州市天河区街属下的行政村，位于珠江新城南部，南临珠江。

改建规划大致将地区分为三部分，东区是村民的安置区；西区按价值最大化原则进行拍卖，用于发展商业；南区规划建设五星级酒店，支撑集体经济。

猎德村改建涉及拆迁的户籍人口7000多人，3300多户，还有1万多外来暂住人口，方案采取“拆一补一”的补偿原则，即拆1m2补回1m2，以四层为上限，实施阶梯式安置；猎德村村民改建前大部分以租房获取租金为生，改建方案在保留的专属用地内建设一座五星级酒店作为集体经济发展的支撑项目，使村民未来的收入分红有了稳定的保障；猎德村拥有800多年历史，其文化精髓在于猎德涌一河两岸的祠堂文化，改建方案保留了大部分祠堂历史建筑，对其按照“修旧如旧”的原则进行复建，很好地保留了地区的岭南水乡文化特色。

猎德村改建规划利用CBD的地利优势，合理确定地块开发强度，既较好地解决了城中村中居住者安置问题，又通过商业酒店开发平衡经济成本，并为村民提供可靠生活来源；同时猎德村很好地保留了村内祠堂文化，为CBD地区的未来发展增加了人文气息和场所精神，对于位于同一地区的白石洲村改建规划有很强的借鉴意义。

（如下三图）
3.2规划布局
3.2.1合理规划用地布局
城中村改建规划中，功能布局既需要考虑村民回迁安置，亦需考虑居住所需的公共服务配套，其用地布局应与整体功能布局相适应；同时布置适量商业功能用地，实现用地功能合理化与经济价值最大化。

考虑到都市综合体发展需求及村民安置回迁所需，白石洲改建后主要布置村民回迁安置的生活居住与服务于白石洲高端商业地区的商业配套功能，达成互利共赢。

（白石洲周边地区用地分布及改建后白石洲用地分布）
（分区布局）
本次规划用地构成主要分为村民回迁安置的居住用地、公寓用地、拍卖融资的商业用地、商务办公用地四类。

另配有星级酒店用地、健民设施用地，保证了
居住组团的完整性，有利于大型公共服务设施的布置。

在用地布局上，商业用地布局在沙河街两侧；公寓区与村民回迁区布局在地块北侧，靠近华侨城地产波托菲诺纯水岸高级住宅地块。

在商圈的中心布局了一家五星级标准酒店，即图中黄色区域，以成为集体经济的支撑。

地块的南侧是中海深圳湾畔花园、祥祺花园、侨城豪苑等中高档居住者商品房，可以作为保留区。

3.2.2创造富有特色的城市空间形态
选择不同的融资主体与开发模式对于塑造不同的城市空间形态有着重要的影响。

融资地块以商业功能为主导，如果能引入合适的开发主体，选择适应于CBD 地区的商业运营模式将有利于整个CBD地区的功能构成，如在融资地块尽量减少商业开发总量，建设商业MALL,走高端商业、综合商业的形式，将有利于地区的综合环境建设。

白石洲村改建规划考虑合理的商住比例，在沙河街道两侧的融资地块以商业地产开发为主，创造更多的开敞空间，与紧邻的波托菲诺住宅区大面积的绿化开敞空间相协调；南侧地块则多考虑村民的回迁需要，以社区的围合与半围合空间为主，开敞空间和围合空间分布合理，疏密有致。

商业地产以广场、商业内街为主，形成开敞与半开敞空间，及较为丰富的天际轮廓线；住宅开发为主的开发模式以较为紧凑的城市空间为主，创造社区的围合与半围合空间。

注重对视线通廊的保留和建筑高度与密度的控制。

白石洲改建规划在建筑空间布局方面，充分考虑了与华侨城区域相呼应的整体天际轮廓线，规划两座类似于广州太古汇与万菱汇的商务商业综合大厦为制高点，与世界之窗埃菲尔铁塔以及瑞思中心、益田假日广场的威斯汀酒店相呼应，形成改建范围内整体天际轮廓线的峰值点。

同时，在建筑的色彩和外观上进行的统一布局，使得各种高层建筑错落有致，既不重复单调也不杂乱无章。

见下SU 效果图
4、调研初步分析
4.1白石洲城中村居民收入状况以及相关问题分析
表4-1 白石洲受访户户主年龄、家庭人口及收入状况
白石洲受访户户
主年龄家庭人口数户主个人月收入全年家庭租房收
入
全年家庭分红收
入
N 有效40 40 40 32 14 缺失0 0 0 8 26 均值49.65 4.43 3153.75 11750.00 735.71 中值48.00 4.00 3000.00 11250.00 700.00 众数46 4 3000 9000a600 标准差7.127 .984 915.773 3284.863 249.945 极小值37 3 1500 7000 300 极大值67 7 6000 20000 1200
表1出自本次调查有关基本情况的问卷调查项统计结果。

参看第四列全年家庭租房收入与第五列全年家庭分红收入，在样本缺失值方面，全年家庭分红收入的缺失值达到了26（总样本40），说明通过分红收入的家庭较少。

参考第三列的户主个人月收入，全距达到了4500，所以，有理由相信白石洲城中村贫富差距还是相当悬殊的。

其收入差距是过大的。

同时，表一也能够揭示白石洲城中村中大部分家庭均以家庭租房收入作为主要收入。

户主个人月收入的均值是3153.75元，而全年家庭租房收入均值达到11750元，这个差距也是非常明显的。

4-1 图4-1是本次受访户有关生活水平的自我评判，从“高”到“最低”共5级，各级比例显示为不完全对称的正态分布，这既表明被调查居民自我评价的总体可信，也显示其总体状况堪忧：高达56.2%的家庭处于中等水平，更有11%、
6.2%的家庭处于较低和最低层次。

白石洲居民内部贫富悬殊与整体的相对贫困，给白石洲改造的拆迁补偿提出一个通过政策导向平衡利益关系的问题：既为了缓解现实矛盾，也为了居民及其社区的长远发展，比照国民收入的一次分配、二次分配，能不能在白石洲改造政策中明确提出，通过“二次补偿”方式，要缓解白石洲村居民内部存在的贫富悬殊，而且不只是不降低、还要提高其整体收入水平？这里所说的二次补偿，也就是把市、区政策文件中已有的扶助创业和就业、落实社保医保等项措施加以概括和明晰化，既利于做宣传说服工作，也利于配套实施。

4.2相对低下的社会地位导致不公
所谓人穷被人欺，结合本次的问卷以及采访调查中，白石洲居民普遍反映的在就业、受教育等不少方面受到隐形歧视的问题，反映出长期的城乡二元体制遗留下来的文化和社会地位较低，它与经济地位的关系应该是互为因果的。

如表4-2的填答结果统计。

表4-2 对社会公平现状的评价
您认为现在的社会公平状况是频率百分比有效百分比累积百分比
有效总是公平的7 17.5 17.5 17.5
很不公平15 37.5 37.5 55.0
有公平也有不公平14 35.0 35.0 90.0
不评论 4 10.0 10.0 100.0
合计40 100.0 100.0
显然，持最积极态度的所占比例相当小，而否定态度最重的占到了最大的比例。

类似的一个问题见表4-3。

表4-3 对政府关怀的感受
在以往的生活中，您有没有感受到政府的关怀频率有效百分比有效感受很多 6 15.0 有时候有感受8 20.0
从来没有感受19 47.5
不好说7 17.5
合计40 100.0
结果类似，同样是否定的态度占有最大比例。

上述的回答却曲折地反映了一部分相关问题。

而这些必然要影响到白石洲居民对于改建的看法。

有关对政府和
政策的信任度，态度消极的高于积极的，而超过半数的人则宁愿选择观望态度，见表4-4。

表4-4 对政策执行结果的信任度
您是否相信在白石洲改建中政府政策能够透明、公正的执行频率有效百分比
有效相信10 25.0 不相信9 22.5
现在不好说21 52.5
合计40 100.0 白石洲城中村居民通过我们的调查，把他们的担心以及问题都抖了出来。

那么如何实现白石洲与周边环境的融合、城中村与城市的融合、白石洲的村民与全市人民享有同等的利益和待遇这些目标，才是政府要想办法去实现以及趋近的。

此外，一个值得警觉的具体问题是：在对白石洲改造的宣传，有关“脏乱差”之类的描述要适可而止，避免实用主义地把白石洲一律“污名化”。

学术界认为，城中村在推动我国工业化、城市化进程中发挥的作用不可被抹杀，主要表现在城中村为农村人口提供了一个较低的进入城市的门槛，低廉的居住和生活成本吸纳了大量的农村迁移劳动力，使城中村成为吸纳农村剩余劳动力的主要载体，加速了我国的城市化步伐。

总之白石洲居民在整体上相对较低的经济和社会地位，是白石洲改造目标所要面对的长期难题。

尽管不能对一次城中村改造赋以它力所不及的重任，但是完全有必要从城中村改造重新做起，除了想方设法扶持创业、就业，提高白石洲居民整体收入水平，还要创造社会舆论的和政策导向的条件，让包含白石洲等城中村居民在内的全体市民适应新的城市环境和生活格局，适应新的心理认同，为村民的身份角色转换做多方面工作。

4.3 收入来源牵涉的改建安置问题
参看表4-1村民们的生活来源基本上由出租房屋、年底分红和打工三部分组成。

这三部分中较为稳定的收入主要靠出租房屋，分红根据各村集体经济收益情况千差万别。

据了解，目前政府部门的基本假设是在居民回迁安置后，居民的租房收入来源不会改变，在“拆一补一”之后仍然有房源可供出租。

居民普遍的担忧是安置房长期不落实，安置房所带来的装修、物管等相关费用高，安置房的公摊面积
多、市价高、条件差，不利于出租。

所以要有针对性地化解这些顾虑，政府部门需要在规划、监管和宣传环节做更细的工作。

再看分红收入，由于它将可能是城中村改造后相对稳定的集体经济收入来源，显然也是对城中村改造有直接影响的因素。

实地调查中听到，从社区工作站、居委会、合作社的基层负责人，到许多居民，最关心的是在土地由集体转成国有、村委会变居委会以后，居民的股份还能否完整保留，对城中村改造后留下的集体资产将如何进行管理，村民所享有的集体资产权如何保护？
4.4重点调查项——拆迁补偿标准和办法
4.4.1有关居民态度的多重信息
表5-1 对城中村改造的现有态度
白石洲改建要对您这个村进行拆迁，您的态度是频率有效百分比
有效赞成22 55.0
不赞成8 20.0
不好说10 25.0
合计40 100.0 表5-1来自问卷调查中的一项，它显示目前赞成城中村改造的居民大体过半，另有约1/4的居民还在观望，明确表示反对的居民则占大约1/5的比例。

这样的态度意见比例，从实际调查过程看是比较可信的。

以下为小组成员对几位户主就拆迁态度的采访。

“如果政府真的要拆，我们也管不了啊，你说我们这些老百姓怎么斗得过官。

到了真的要拆再说吧。

”
——一位年逾五十的白石洲原居民
“这个无所谓啊，只要别损害我们的利益就行，有合理地赔偿方式还是可行的，反正也不只是我们一家人要拆，这里还有很多人呢！”
——一位年龄五十三的白石洲原居民
“除非给我们赔偿以及新的房子咯，不然我们一家四口去哪住啊，没有赔偿甚至连饭都吃不上了，现在的政府也不大可靠。

”
——一位白石洲五十六岁的原居民
“改建始终是要改建的，关键是有一个合适的改建方法，套路，你不能干损害村民的利益吧”
——一位白石洲六十二岁的原居民
“不愿意，一家几口在这住了这么多年，好好的干嘛要非得听政府的啊，况且政府能给你什么赔偿啊，拆了我们住哪里！”
——一位白石洲五十四岁的原居民
以上几种采访态度几乎囊括了所有的改建态度。

有的急切盼望加快落实涉及白石洲改建的规划，有的反映“只要能兼顾居民的利益，就支持改造”，还有的说城中村改造是大势所趋，带有无奈的意思。

然后也有的表示出强烈的反对意愿，如果政府强制要实施改造，不排除联名抗议，甚至当钉子户。

对城中村改造的不满，显然都指向拆迁补偿标准和办法。

4.4.2 对补偿标准和办法的普遍意见
“政府有关拆迁补偿面积和楼层等方面的规定，如果知道，您认为是否合理？”对这个问题，居民的填答结果参见表5-2。

表5-2 对政府补偿标准的看法
是否认为政府的补偿标准合理频率百分比
有效合理 4 10.0
不合理9 22.5
不好说15 37.5
不知道 4 10.0
合计32 80.0 没填由于不清楚标准等原因8 20.0
合计40 100.0 表5-2显示，完全赞同目前政策规定的居民比例只有10%，明确反对的约占22.5%，而接近半数即最大比例的居民表示的是“不好说”“不知道”，还有约1/5的人委婉拒绝回答。

最后这一类既包含了犹豫观望者，其中也有居民表示“还不清楚政策”。

宣传和沟通显然是有待加强的。

再参看调查问卷一表的居民补偿意愿方式可了解到原居民的基本意愿是要留在白石洲，不希望搬走。

这是否对白石洲的改建政策起到一定的指导意义呢？
表5-3 补偿方式意愿
您希望以什么方式进行补偿频率百分比有效百分比累积百分比
有效拆迁补偿 1 2.5 10.0 10.0
重返白石洲8 20.0 80.0 90.0
其它 1 2.5 10.0 100.0
合计10 25.0 100.0
缺失系统30 75.0
合计40 100.0
基于表5-2缺失值较多这个原因，我们认为被调查者对政府的补偿标准并不清楚，于是对他们介绍了政府关于拆迁补偿的一些重要标准。

如“符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分，按拆一补一原则进行产权调换或者给予商品房交易均价的货币补偿；超过480平方米的部分，按市场评估价格给予货币补偿”，而居民的反馈的普遍补偿标准可以归结为以下两点：
第一，普遍要求的是参照所在地段、区位、商品房的市场价，拟定每平米现金补偿标准。

第二，普遍要求按房屋实际面积进行现金补偿，或按此面积“拆一补一”回迁安置。

但是也有一些特殊的情况需要解决，根据一位年逾五十的白石洲原居民黄先生的反映：
“这些年白石洲人口不断增加，在解决家庭人口和多出租房子的考虑下，许多村民加盖了楼层，一家加盖，家家盖。

现在按拆迁改造政策，加盖的房屋当作违章建筑拆除，村民们肯定觉得不合理，因为有的人盖房子是贷款的，估计现在贷款都还没还清。

当时盖房子的时候政府也没有出面制止。

若都按“480平米4层”补偿，可能补偿不到位。

为什么不按房屋产权证注明的宅基地面积加以补偿？”
对于这个问题我们小组成员也没有一致的结论，可能还需要更深入的调查研究才能去完全剖析了解这个问题以及给出一定的建议。

政府面临的问题是，怎样把这些道理给群众讲清？最后再追问：在这些规定中还有没有向居民让利的空间？。