第七章 投资性房地产

• 例：A公司20×7年7月1日接受B公司投入 的一项土地使用权，双方协议价为5 000万 元。A公司取得该土地后，拟于适当时机转 让。该土地使用权的法定有效期为50年，A 公司决定采用成本模式对该土地使用权进 行后续计量。 • 该投资性房地产的入账成本=双方协议价 • =5 000万元 • 2007年的摊销额=5 000÷50×6／12＝50 万元 • 其摊销的会计分录如下： • 借：其他业务成本 500 000 • 贷：投资性房地产累计摊销 500 000
• 例：B公司是一家建筑公司，为了降低经营 风险，于20×7年1月1日开始自行建造一幢 办公楼，拟用于招租。工程于2007年1月1 日开工，20×8年2月达到预定可使用状态。 建造工程发生人工费600万元，投入工程物 资7 000万元，不考虑其他相关税费。假定 B公司采用成本计量模式。 • 则：该商务楼的入账成本=600+7 000 • =7 600（万元）
• 投资性房地产存在减值迹象的，还应当按 照资产减值的有关规定进行处理，需设置 “投资性房地产减值准备”科目。 • 投资性房地产经减值测试后确定发生减值 的，应当计提减值准备 • 借：资产减值损失 • 贷：投资性房地产减值准备 • 已经计提减值准备的投资性房地产，其减 值损失在以后的会计期间不得转回。
第八章
投资性房地产
第一节
投资性房地产的概述
• 一、投资性房地产的概念及特征 • 投资性房地产是指为赚取租金或资本增 值，或者两者兼有而持有的房地产。 • 特征： • ①持有投资性房地产的目的是为赚取租金 或资本增值，或两者兼有。 • ②能够单独计量和出售。
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二、投资性房地产的范围 投资性房地产主要包括： 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 已出租的建筑物。 自用房地产和作为存货的房地产不属于投 资性房地产项目
• 借：投资性房地产——土地使用权 45 000 000 • 贷：实收资本——丁公司 45 000 000
第三节
投资性房地产的后续计量
• 企业在资产负债表日对投资性房地产的后续计量 模式有两种：成本模式和公允价值模式。 • 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行 后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的 公允价值能够持续可靠地取得，也可以采用公允 价值模式对投资性房地产进行后续计量。 • 但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性 房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模 式。
• 企业将作为存货的房地产转换为采用成本 模式计量的投资性房地产，应当按该项存 货在转换日的账面价值 • 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品
• （二）自行建造方式取得的投资性房地产 • 企业自行建造或开发活动完成后用于出租的房地 产属于投资性房地产。只有在自行建造或开发活 动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发 完成的房地产确认为投资性房地产。 • 自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资 产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成， 包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资 本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接 费用等。 • 建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期 损益，不计入建造成本。
• （二）公允价值模式进行后续计量的账务处理 • 企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投 资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负 债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账 面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入 当期损益（公允价值变动损益）。 • 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其 账面余额的差额 • 借：投资性房地产——公允价值变动 • 贷：公允价值变动损益 • 投资性房地产的公允价值低于其账面余额的差额， 作相反的账务处理。
• 二、采用公允价值模式进行后续计量的投 资性房地产 • 我国会计准则规定投资性Βιβλιοθήκη Baidu地产后续计量 通常应当采用成本模式，只有符合规定条 件的，可以采用公允价值模式。企业只有 存在确凿证据表明投资性房地产的公允价 值能够持续可靠取得，才可以采用公允价 值模式对投资性房地产进行后续计量。 • 企业一旦选择采用公允价值计量模式就应 当对其所有投资性房地产均采用公允价值 模式进行后续计量。
• 例：A企业为从事房地产经营开发的企业。20×7 年8月，A公司与B公司签订租赁协议，约定将A 公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同 时开始租赁给B公司使用，租赁期8年。当年10月 1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造 价为8000万元。20×7年12月31日，该写字楼的 公允价值为8 200万元。 A公司采用公允价值计量 模式。 • 20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租 • 借：投资性房地产——成本 80 000 000 • 贷：开发产品 80 000 000 • 20×7年12月31日，按公允价值调整账面价值 • 借：投资性房地产——公允价值变动 2 000 000 • 贷：公允价值变动损益 2 000 000
（1）工程领用物资 • 借：在建工程——办公楼 70 000 000 • 贷：工程物资 70 000 000 （2）分配工程人员工资 • 借：在建工程——办公楼 6 000 000 • 贷：应付职工薪酬 6 000 000 （3）工程完工 借：投资性房地产——办公楼 7 6000 000 • 贷：在建工程 76000 000
• 1．投资性房地产开始自用，即将投资性房 地产转为固定资产或无形资产。 • 2．作为存货的房地产改为出租。 • 3．自用建筑物停止自用改为出租。 • 4．自用土地使用权停止自用改用于赚取租 金或资本增值。
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(二)房地产转换的核算 成本模式计量下的投资性房地产转换 （1）非投资性房地产转换为投资性房地产 非投资性房地产转换为投资性房地产主要 包括作为存货的房地产改为出租、自用建 筑物或土地使用权停止自用改为出租、自 用土地使用权停止自用，改用于资本增值 等。
• 三、投资性房地产后续计量模式的变更 • 采用公允价值模式计量的投资性房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式。
• 如有确凿证据表明投资性房地产的公允价 值能够持续可靠取得、且能够满足采用公 允价值模式条件的情况下，允许企业对投 资性房地产从成本模式计量变更为公允价 值模式计量。 • 从成本模式转为公允价值模式的，应当作 为会计政策变更处理，将计量模式变更时 公允价值与账面价值的差额，调整期初留 存收益。
• 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 • 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的 有关规定，对投资性房地产进行后续计量。因此， 需要设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科 目，反映按期（月）计提的折旧或进行的摊销。 • 投资性房地产应按期（月）计提折旧或进行摊销： • 借：其他业务成本 • 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） • 取得的租金收入 • 借：银行存款 • 贷：其他业务收入
• 判断 • 采用公允价值模式计量的投资性房地产， 存在减值迹象的，应当适用资产减值准则 的有关规定。经减值测试后确定发生减值 的，应当计提减值准备。 • 错
• （一）采用公允价值模式的前提条件 • 采用公允价值模式进行后续计量的投资性 房地产应当同时满足下列条件： • 1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交 易市场。 • 2．企业能够从活跃的房地产交易市场上取 得同类或类似房地产的市场价格及其他相 关信息，从而对投资性房地产的公允价值 作出合理的估计。
• 例：甲公司20×7年4月1日购入一幢写字楼，用于对外出 租。该办公楼的买价为3000万元，相关税费50万元，预 计使用寿命20年，预计净残值为20万元，甲公司采用直 线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，于每年末 收取。该写字楼于2007年6月底达到可供出租状态，自 20×7年7月1日开始出租，甲公司决定采用成本模式对该 办公楼进行后续计量。 • 该投资性房地产的入账面成本=3000+50=3050万元 • 20×7年的折旧额=（3050-20）÷20×6／12＝75.75万 元 • 20×7年末收取租金时 • 借：银行存款 2000 000 • 贷：其他业务收入 2000 000 • 20×7年提取折旧时 • 借：其他业务成本 757 500 • 贷：投资性房地产累计折旧 757 500
• 例：20×7年，甲公司将一栋写字楼对外出租， 采用成本模式进行后续计量。20×8年1月1日， 假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价 值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式对该 写字楼进行后续计量。20×8年1月1日，该写字 楼的原价为13 500万元，已提折旧405万元，账 面价值为13 095万元，公允价值为1 4500万元。 甲企业按净利润的10%提取盈余公积。 • 借：投资性房地产——成本 14 5000 000 • 投资性房地产累计折旧 4 050 000 • 贷：投资性房地产 13 5000 000 • 利润分配——未分配利润 12 645 000 • 盈余公积 1405 000
• 二、投资性房地产的初始计量 • 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 投资性房地产的成本可参照本书“固定资 产”和“无形资产”等章节相关要求确定。 • “投资性房地产” • ——成本 公允价值模式 • ——公允价值变动 后续计量
• （一）外购方式取得的投资性房地产 • 外购的房地产，只有在购入的同时开始出 租，才能作为投资性房地产加以确认，其 成本包括购买价款、相关税费和可直接归 属于该资产的其他支出。
• 例：A公司是一家商贸企业，为了拓展经营规模， 20×7年3月1日以银行存款购得位于繁华商业区的 一层商务用楼，并进行招租。该层商务楼的买价为 600万元，相关税费为30万元。假设不考虑其他因 素，A公司采用成本模式进行后续计量。 • 则：该商务楼的入账成本=买价+相关税费 • =600+30=630（万元） • 借：投资性房地产——商务楼 6300 000 • 贷：银行存款 6300 000 • 假设A公司拥有的投资性房地产符合采用公允价值 计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。 • 借：投资性房地产——成本（商务楼） 6300 000 • 贷：银行存款 6300 000
• 企业将一栋写字楼出包给某建筑公司承建， 建成后准备用于对外出租并采用公允价值模 式进行后续计量，该写字楼建造完成时的入 账价值是指（ ） • A、写字楼的实际建造成本 • B、企业向承包单位支付的工程价款 • C、写字楼的公允价值 • D、写字楼的可变现净值 • 正确答案B
• （三）投资者投入方式取得的投资性房地产 • 例：C公司是一家商贸企业，20×7年4月1日接受 丁公司以一项土地使用权进行投资，该土地使用 权在丁公司的账面价值为4 000万元，双方协议以 评估价为投入资产的入账价值。经评估，该土地 使用权的公允价值为4 500万元。C公司取得该土 地使用权后，拟于适当时机转让。 • 则：该土地使用权的入账成本=双方协议价 • =4 500万元
第四节 投资性房地产的转换和处置
• 一、投资性房地产的转换 • （一）投资性房地产的转换形式及转换日 • 房地产的转换，是因房地产用途发生改变 而对房地产进行的重新分类。这里所说的 房地产转换是针对房地产用途发生改变而 言，而不是后续计量模式的转变。
• 企业有确凿证据表明房地产的用途发生改 变，且满足下列条件之一的，应当将投资 性房地产转换为其他资产或者将其他资产 转换为投资性房地产：
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下列各项中，不属于投资性房地产的是（ A、已出租的土地使用权 B、持有并准备增值后转让的土地使用权 C、已出租的建筑物 D、持有并准备增值后转让的建筑物 正确答案D
）
第二节
投资性房地产的确认和初 始计量
• 一、投资性房地产的确认条件 • 将某个项目确认为投资性房地产，首先应 当符合投资性房地产的概念，其次要同时 满足投资性房地产的两个确认条件： • 1、与该投资性房地产相关的经济利益很可 能流入企业； • 2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量