上海城市更新思考与探索

静安区共有办公楼宇约350万平方米，其中南京西路 沿线集中了约100万平方米的甲级写字楼，另有近250 万平方米的次新楼宇散落全区各处。这些次新楼宇普 遍年龄较长，楼宇布局、层高、结构和配套不符合现 代办公需要。
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二是环境品质有待提高。 道路断面以机动车为重，步行 道的人性化不被重视，以步道 为主的城市慢行系统零散，便 利化程度不高。市民散步锻炼 缺少去处，经十年黄浦江的建 设，岸线开放率也仅约47%。
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二是通过城市更新增加地区公共服务设施。闸北区北三块（北广场 155/158/160街坊）更新，增加公共绿地9000平方米，4000平方米附 属公共空间，3000平方米公共设施。
新增公共设施
闸北区北三块改造方案
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三是通过城市更新增加 公共空间和提升环境品质。徐 汇区教堂广场和档案馆地块改 造，提升了公共开放空间的品 质。
纽约高线公园公众参与现场
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2、项目实践
通过不同地区和项目的实践，初
步积累了一些经验，主要体现在以下 两层半
开放办
方面：
公
一是通过城市更新完善地区功能。 两层架
空开放
徐汇西亚宾馆，在酒店转为办公之时， 空间
提供了底层供市民使用的公共空间和
地区紧缺的立体公共停车位。
七层 办公 两层 停车
徐汇西亚宾馆
徐汇西亚宾馆
二、关于城市更新的总体认识
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（一）基本思考
城市更新作为城市改造的 重要手段，自1958年荷兰海 牙的城市更新国际研讨会后， 各国都做了广泛的实践。从最 初的贫民窟改造，到近年来主 要聚焦经济复兴、社会公平与 城市综合竞争力的提升。
1958. 海牙首届城市更新国际研讨会
上海目前确立的“以人为本、有机更新”的理念正是顺应了这一 历史趋势，并有责任在这方面作出积极探索。
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上海城市更新的思考与探索
上海市规划和国土资源管理局 徐毅松
二〇一五年五月三十日
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2014年上海市第六次规划土地会议提出了“规划建设用地规模 负增长”、“以土地利用方式转变倒逼城市发展转型”。
纵观国内外经验，结合上海实际情况，我们认为思考和探索上海 城市更新实践十分必要，这是未来上海应对建设用地负增长、推进产 业升级与城市品质提升的必然选择。
成本日益高企，邻里活力日渐消退。
原确定拆 除进行旧 区改造的 东斯文里
中央劳动 组合书记 部旧址
中共淞浦 特委陈列 馆 静安东斯文里影像图
静安东斯文里鸟瞰图
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（二）城市更新既有实践
面对以上问题，上海已做了一些思考与探索： 1、更新思考 徐汇区采取差异化的更新策略，针对北、中、南片不同区域建设发展 的现状基础不同，因地制宜地推进实施城市更新。对需要开展城市更新的 地区进行整体更新评估，梳理现有规划土地政策和城市存量建筑转型发展 之间的互动关系。 静安区针对地区缺乏的公益性设施开展评估研究，秉承公众利益为先 的原则，通过城市更新项目带动地区公共空间或公共设施的增加和改善。 闸北区结合新一轮的总体规划，拟对全区进行城市更新评估，重点突 出城市更新中以人为本、公益优先、业态提升、优化环境等基本理念。
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一、上海城市发展的新形势 二、关于城市更新的总体认识 三、《更新办法》的主要内容 四、未来实施需关注的重点
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一、上海城市发展的新形势
（一）中心城面临的主要问题 （二）城市更新既有的实践
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（一）中心城区功能与环境存在的主要问题
停车位缺乏，小汽车挤占慢行交通空间(襄阳北路)
道路过宽，人行道较狭窄拥挤（四平路）
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三是资源环境紧约束已经成为
“新常态”，上海城市建设用地拓
展空间有限。
彭湃烈 士在沪 革命活 动地点 旧址
四是城市建设传统的“大拆大 小德肋
撒天主
建”模式已难以为继，历史文脉受 教堂
到冲击，城市肌理逐步消失，改造
浦东开发以来，上海中心城区城市面貌
有较大改善，但对比世界先进城市，在城市功
能品质上还存在一定差距。
一是城市功能难以提升。商办量大效低，
城市功能活力不足，目前上海市中心城商业办
公总量虽大但绩效不高，在空间复合度、功能
集聚度、服务配套度、交通便捷度等方面均尚 存提升空间。社区公共空间和服务设施仍有缺 口。设施能级不够，特别是最贴近民生的社区 公共服务设施数量较少、标准较低。
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结合国内外城市更新模式的经验分析，对上海主要有五个方面的启示： 一是要重视地区发展、文化保护、环境改善等公共利益。
纽约高线公园改造前
改造后景观
高线公园更新特点： 1、为城市提供了公 共活动区域，激发 了纽约下城西区的 城市活力。 2、引入丰富的公共 活动。公共艺术活 动与高线公园相互 影响和促进，同时 也带动了区域经济 的发展。
徐汇教堂广场改造前
徐汇教堂广场改造后效果图
优化广场空 间，增加绿 地和活动空 间
拆除气象馆， 建设公共文 化设施
徐汇教堂广场改造方案
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四是通过城市更新加强 历史建筑保护。静安东斯文里 改造，增加了对里弄历史建筑 的保护，部分保留历史建筑可 不计入地块开发总量。
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三是要重视差异化的改造方式。如伦 敦针对公共中心区、复兴区、机遇区等政策 区，分别采用修缮、整治、重建为主等不同 的更新模式。
四是要调动各方主体的参与。如美国、 英国反思通过单一主体推动城市更新的教训， 提出政府、开发商、社区的伙伴建设关系。
五是要重视用法规支撑。如深圳在 2009年12月1日出台了《深圳市城市更新 办法》，并在2012年1月21日出台了《深 圳市城市更新办法实施细则》。
改造后景观
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二是要重视分类施策，有针对性地给予政策支持。如台湾按权 利再分配原则确定了征收、区段征收、市地重划等类型。
新加坡牛车水地区
新加坡政府对城 市住宅统一实施 租金管制。牛车 水将旧住宅按规 划更新为商业设 施，允许取消租 金管制。
新加坡牛车水地区
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