世联亿阳北京西山杏石口项目整体定位及物业发展建议终期
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容积率：0.7 建筑密度：19.1% 绿化率：65%
•客户要求考虑兼顾大宗 定向出售的可能；
•前期沟通中已圈定意向 的开发定位方向： 体现生态概念的低密度 办公物业； 体现西山居住情结的企 业商务会所物业
本报告是严格保密的。
6
本报告的成果框架
目标及约束条件
项目背景
项目界定
客户细分
开发形势解析 取得成功的战略发展方向
西山的人文景观品牌 对区域内物业形成普 遍的价值提升
西山的既定区域形象 将影响本项目未来的 认知倾向
西山区域=纯豪宅片区？
居住价值>产业价值？
西山俯瞰
西山区域豪宅、 别墅类项目
写字楼项目
西山美庐、香山艺墅、西山美墅馆、四季香山、御墅临 枫……
？？？
商业项目
？？？
其他物业项目 ？？？
本报告是严格保密的。
项目定位
市场分析
物业发展建议
本报告是严格保密的。
4
开发商目标及约束条件
东至小府路 西至西五环路 南至杏石口路
1. 项目地块土地 性质为产业用 地
土地使用性质已经确定为产业用地，不可更改
2. 项目整体开发 成本较高
总占地面积: 8.21公顷 规划容积率：1左右（限高18米） 建造成本：综合建造成本约8000元/平方米以上 （包括土地、建安及其他协议交易条款）
10
项目地块具有一定昭示性和通达性，周边 自然环境极好，配套及商务氛围稀缺
项目通达性较好，但 公共交通通达性较弱
具备良好的自然资源 和景观资源
周边形象较差，缺乏
商务和城市氛围
区域现有生活配套及
西
商务配套比较缺乏
五
环
杏石口路
东至小府路 西至西五环路
南至杏石口路 北侧Biblioteka Baidu高尔夫球场
本报告是严格保密的。
谨呈：亿阳集团北京象地房地产开发有限公司
亿阳集团西山杏石口项目 整体定位及物业发展建议终 期提交稿
《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
2020/2/6
本报告是严格保密的。
项目各阶段工作回顾
2005/3/3
2005/3/19
第一阶段 前期沟通及市场调研
第二阶段 问题研究及
中期沟通
2005/3/31
至今工作
2005/4/18
第三阶段 终稿提交
工作
项目背景研究 区域房地产市场调研 对特定物业进行专家及客户深度访谈 项目地块解析及客户定位 案例借鉴
11
项目整体基调仍然需要以商务型物业性质 为主要性质
亿阳集团总部入住，将占据园区约30%面积，主导园区产业 氛围和形象 亿阳的带动作用可能引导部分下游企业进入，形成区域商务 聚集氛围 整体规划基本不作改动，外界直观印象仍是商务物业建筑群
本报告是严格保密的。
12
项目界定—— 稀缺的自然资源型低密度商务综合体项目
——《
2004-2020年》节选
本报告是严格保密的。
8
西部区域房地产市场项目呈整体分散、相 对集中分布，整体供应量趋小
区域内住宅项目分布有向 景观资源中心聚集的趋势 区域内非住宅产业项目由 产业中心向外辐射分布
住宅项目分布
产业项目分布
本报告是严格保密的。
9
一路之隔的西山人文景观资源成为区域品 牌名片的同时造成区域认知惯性
短期内强势豪宅区域缺乏商务氛围认知
容积率1以下，区域中同类供应较少
位于环线主干道交汇处，昭示性好 市区边缘、配套不完善，周边形象较差
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3
本报告的成果框架
目标及约束条件
项目背景
项目界定
客户细分
开发形势解析 取得成功的战略发展方向
目标：
1.非自用物业全部出售（3万平米左右） 2.实现较高均价 （客户内部期望15000元/平米）
本报告是严格保密的。
5
项目背景情况
•项目规划设计方案已送 报批，低密度办公园区 形象；
已规划设计的产品形 式：A、B、C、D、E 座成椭圆形分布，A 座建面1.7万平米，其 余4座8000到11000 平米左右，5座全部 为4层高；F座建面 1312平米，3层，简 洁的方形建筑。
项目定位
市场分析
物业发展建议
本报告是严格保密的。
7
区域规划关键词
西部生态带 绿化隔离带 城市功能拓展区
北京市城市规划——项目位于海淀区边缘 非经济发展带上，未来没有强势产业支撑
朝阳、海淀、丰台三个区则是北京的城市功能拓展区，将成为拓展首都城 市功能，特别是面向全国和世界的外向型经济服务功能。
属性
项目 区位 属性
北京城市规划西部生态带
海淀区边缘 与高新产业聚集区有一段距离 西山和豪宅区域
低密度产业用地项目
项目 属性
可达性好、交通便捷 周边各类配套缺乏
地块周边有较好自然资源 缺少城市性商务
诠释 新北京城市规划“两轴-两带-多中心” 项目位于西部绿化隔离带
不具备产业政策和人才聚集效应
工作内容
收集的数据
进行的访谈
案例和经验教训
•12个具备商务会所功能的物业 案例的调研
•N/A
进行的分析
•案例分类研究 •关键成功要素分析
锁定部分市场的 集中分析
•西部三个片区写字楼项目信息 •可比较的类商务会所功能物业信 息 •可能客户的置业情况 •办公物业用户构成情况
•6名业内专家 •3家可能的企业目标客户 高层决策者 •7名区域办公物业客户
•项目条件就不同商务会所模 式的匹配性分析 •企业客户置业需求预测 •竞争项目替代性分析 •商务项目竞争力分析
假设和量化
•商务会所需求面积和特征 •办公物业在区域的销售特征 •企业购买决策特征 •整合其他分析的结果
•补充访谈了11为意象客 户及专业人士
•项目可行方向的改进方案 •目标客户价值体系 •物业发展建议要点
市调结论回顾 案例借鉴 项目定位 开发建议
最终成果 区域办公物业市场调查分析
专项物业类型研究
提交中期报告 获得客户沟通建议
补充市调，结论验证 整理物业发展建议 根据客户建议深化研 究，完善报告
提交整体报告 （终稿）
本报告是严格保密的。
2
项目小组结合特定项目案例分析，收集了 大量数据并进行了多次访谈
•客户要求考虑兼顾大宗 定向出售的可能；
•前期沟通中已圈定意向 的开发定位方向： 体现生态概念的低密度 办公物业； 体现西山居住情结的企 业商务会所物业
本报告是严格保密的。
6
本报告的成果框架
目标及约束条件
项目背景
项目界定
客户细分
开发形势解析 取得成功的战略发展方向
西山的人文景观品牌 对区域内物业形成普 遍的价值提升
西山的既定区域形象 将影响本项目未来的 认知倾向
西山区域=纯豪宅片区？
居住价值>产业价值？
西山俯瞰
西山区域豪宅、 别墅类项目
写字楼项目
西山美庐、香山艺墅、西山美墅馆、四季香山、御墅临 枫……
？？？
商业项目
？？？
其他物业项目 ？？？
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项目定位
市场分析
物业发展建议
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4
开发商目标及约束条件
东至小府路 西至西五环路 南至杏石口路
1. 项目地块土地 性质为产业用 地
土地使用性质已经确定为产业用地，不可更改
2. 项目整体开发 成本较高
总占地面积: 8.21公顷 规划容积率：1左右（限高18米） 建造成本：综合建造成本约8000元/平方米以上 （包括土地、建安及其他协议交易条款）
10
项目地块具有一定昭示性和通达性，周边 自然环境极好，配套及商务氛围稀缺
项目通达性较好，但 公共交通通达性较弱
具备良好的自然资源 和景观资源
周边形象较差，缺乏
商务和城市氛围
区域现有生活配套及
西
商务配套比较缺乏
五
环
杏石口路
东至小府路 西至西五环路
南至杏石口路 北侧Biblioteka Baidu高尔夫球场
本报告是严格保密的。
谨呈：亿阳集团北京象地房地产开发有限公司
亿阳集团西山杏石口项目 整体定位及物业发展建议终 期提交稿
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2020/2/6
本报告是严格保密的。
项目各阶段工作回顾
2005/3/3
2005/3/19
第一阶段 前期沟通及市场调研
第二阶段 问题研究及
中期沟通
2005/3/31
至今工作
2005/4/18
第三阶段 终稿提交
工作
项目背景研究 区域房地产市场调研 对特定物业进行专家及客户深度访谈 项目地块解析及客户定位 案例借鉴
11
项目整体基调仍然需要以商务型物业性质 为主要性质
亿阳集团总部入住，将占据园区约30%面积，主导园区产业 氛围和形象 亿阳的带动作用可能引导部分下游企业进入，形成区域商务 聚集氛围 整体规划基本不作改动，外界直观印象仍是商务物业建筑群
本报告是严格保密的。
12
项目界定—— 稀缺的自然资源型低密度商务综合体项目
——《
2004-2020年》节选
本报告是严格保密的。
8
西部区域房地产市场项目呈整体分散、相 对集中分布，整体供应量趋小
区域内住宅项目分布有向 景观资源中心聚集的趋势 区域内非住宅产业项目由 产业中心向外辐射分布
住宅项目分布
产业项目分布
本报告是严格保密的。
9
一路之隔的西山人文景观资源成为区域品 牌名片的同时造成区域认知惯性
短期内强势豪宅区域缺乏商务氛围认知
容积率1以下，区域中同类供应较少
位于环线主干道交汇处，昭示性好 市区边缘、配套不完善，周边形象较差
《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
本报告是严格保密的。
3
本报告的成果框架
目标及约束条件
项目背景
项目界定
客户细分
开发形势解析 取得成功的战略发展方向
目标：
1.非自用物业全部出售（3万平米左右） 2.实现较高均价 （客户内部期望15000元/平米）
本报告是严格保密的。
5
项目背景情况
•项目规划设计方案已送 报批，低密度办公园区 形象；
已规划设计的产品形 式：A、B、C、D、E 座成椭圆形分布，A 座建面1.7万平米，其 余4座8000到11000 平米左右，5座全部 为4层高；F座建面 1312平米，3层，简 洁的方形建筑。
项目定位
市场分析
物业发展建议
本报告是严格保密的。
7
区域规划关键词
西部生态带 绿化隔离带 城市功能拓展区
北京市城市规划——项目位于海淀区边缘 非经济发展带上，未来没有强势产业支撑
朝阳、海淀、丰台三个区则是北京的城市功能拓展区，将成为拓展首都城 市功能，特别是面向全国和世界的外向型经济服务功能。
属性
项目 区位 属性
北京城市规划西部生态带
海淀区边缘 与高新产业聚集区有一段距离 西山和豪宅区域
低密度产业用地项目
项目 属性
可达性好、交通便捷 周边各类配套缺乏
地块周边有较好自然资源 缺少城市性商务
诠释 新北京城市规划“两轴-两带-多中心” 项目位于西部绿化隔离带
不具备产业政策和人才聚集效应
工作内容
收集的数据
进行的访谈
案例和经验教训
•12个具备商务会所功能的物业 案例的调研
•N/A
进行的分析
•案例分类研究 •关键成功要素分析
锁定部分市场的 集中分析
•西部三个片区写字楼项目信息 •可比较的类商务会所功能物业信 息 •可能客户的置业情况 •办公物业用户构成情况
•6名业内专家 •3家可能的企业目标客户 高层决策者 •7名区域办公物业客户
•项目条件就不同商务会所模 式的匹配性分析 •企业客户置业需求预测 •竞争项目替代性分析 •商务项目竞争力分析
假设和量化
•商务会所需求面积和特征 •办公物业在区域的销售特征 •企业购买决策特征 •整合其他分析的结果
•补充访谈了11为意象客 户及专业人士
•项目可行方向的改进方案 •目标客户价值体系 •物业发展建议要点
市调结论回顾 案例借鉴 项目定位 开发建议
最终成果 区域办公物业市场调查分析
专项物业类型研究
提交中期报告 获得客户沟通建议
补充市调，结论验证 整理物业发展建议 根据客户建议深化研 究，完善报告
提交整体报告 （终稿）
本报告是严格保密的。
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项目小组结合特定项目案例分析，收集了 大量数据并进行了多次访谈