房地产估价5-收益法

利润=营业收入-采购成本-经营费用-经营资本利息
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第2节 净收益及其估算
➢不同收益类型房地产净收益的估算
根据估价对象房地产类型的不同，一般可以分为四种情 况：
1) 出租用房地产净收益的求取 2) 营业用房地产净收益的求取 （1）商业经营的房地产 （2) 工业生产性房地产 （3) 农地 3) 自住或尚未使用的房地产净收益的求取 4) 混合性房地产净收益的求取
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第1节 收益法的基本原理
【2】 收益法的适用范围
① 收益法的适用范围是有收益或潜在收益，且收益和 风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆、游乐 场、饭店、影剧院、农地等。 ② 收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在有 收益，只要其具有获取收益的能力即可。 ③ 如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益法 不适用。如学校、公园、图书馆、政府办公楼等公用或 公益性房地产的估价一般不用收益法。
采用收益法求出的价格，通常称为收益价格。
收
直接资本化法
益
法
报酬资本化法
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第1节 收益法的基本原理
➢收益法的论依据与适用范围
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来
能给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不 是过去已获得的收益。
房地产价格= 房 地 产 的 净 收 益 利率
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第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法
①利润法：
在一定的假设条件下，通过求出待估房地产经营所获 得的纯利润，并以某种适当的资本化率折算为估价时点 的现值，并求其之和来确定待估房地产的价格或价值。 这个条件是持续经营，而非“公开市场”。
②纯利润的求取基本公式为：
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第1节 收益法的基本原理
➢收益法估价操作步骤
《房地产估价规范》指出，运用收益法估价应按下列 步骤进行：
（1）搜集有关收入和费用的资料；
（2）估算潜在毛收入；
（3）估算有效毛收入；
（4）估算运营费用；
（5）估算净收益；
（6）选取适当的报酬率；
（7）选用适宜的计算公式可整求理p出pt 收益价格。
实，应用广泛，特别是在收益性房地产的估价
中更有特殊的应用性。通过本章的学习，应了
解收益法的概念、类型、理论依据以及报酬率、
资本化率以及收益乘数的概念，熟悉收益法的
适用范围、计算公式及操作步骤，掌握房地产
净收益的求取及收益价可整格理pp的t 估算。
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第1节 收益法的基本原理
➢概念
是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本 化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的 方法。收益法从未来的角度评估房地产价格。
毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造
成的收入损失是指因空置、拖欠租金（延迟支付租金、
少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失。
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第2节 净收益及其估算
➢房地产收益、净收益与客观总收益
【1】房地产收益的类型
可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有以 下几种：
▪ 净经营收益（net operating income,NOI），通常简称 净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属 于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或 营业必须的费用。
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第2节 净收益及其估算
➢房地产净收益估算注意事项
1) 注意区分有形收益和无形收益 2) 注意客观收益和实际收益的取舍 3）注意数据分析和无关费用的扣除 4）注意收益期限的科学合理确定
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第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
➢报酬率的求取
◆报酬率
▪ 即折现率，是指投资回报与所投入资本的比率。
所谓投资回报，是指投入资本全部回收之后所
获得的额外资金，即报酬。投资回报与投资回
收不同。投资回收是指所投入资本的回收，即
保本。以银行存款为例，投资回收就是向银行
存入本金的收回，投资回报就是从银行那里得
到的利息。
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第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
房地产估价
Real Estate
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制作：陶钦贵 1
第五章 收益法
1
收益法的基本原理
2
净收益及其估算
3 报酬率、资本化率及收益乘数的确定
4 房地产收益价格的估算
5 收益法估价总结与应用实例
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第五章 收益法
导读
收益法是根据房地产的收益来评估其价格的方
法，是一种很重要的方法。收益法理论基础坚
▪ 税前现金流量（pre-tax cash flow,PTCF），是从净收 益中扣除抵押贷款还本付息后的数额。
▪ 期末转售收入，是在房地产持有期末转售房地产可以
获得的净收益。
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第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
＝有效毛收入－经营费用 ＝总收益－总费用
由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总 收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是 房地产本身所带来的收益可，整理也ppt就是房地产的净收益。 11
第32节 房净地收产益价及格其构估成 算
➢房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
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第2节 净收益及其估算
➢房地净收益估算的一般算法
【1】利用投资法估算房地产净收益的方法 利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 －运营费用
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第2节 净收益及其估算
➢房地产收益、净收益与客观总收益
【1】房地产收益的类型
可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有以 下几种：
潜在毛收入（potential gross income,PGI），是假定房地
产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入。
有效毛收入（effective gross income,EGI），是由潜在